（2017）津0116民初81676号

裁判日期: 2017-07-17

公开日期: 2017-10-14

案件名称

天津开发区鸿发房地产开发有限公司与天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市滨海新区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

天津开发区鸿发房地产开发有限公司,天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条，第二百三十六条

全文

天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初81676号原告（反诉被告）：天津开发区鸿发房地产开发有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路172号，统一社会信用代码：91120116727493897Y。法定代表人：刘金明，总经理。委托诉讼代理人：王文杰，该公司职员。委托诉讼代理人：任红军，该公司职员。被告（反诉原告）：天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司，住所地天津市武清区大黄堡乡后埔棒村综合大楼407-9，统一社会信用代码：911202225751761X0。法定代表人：汪蔚荣，董事长。委托诉讼代理人：王颖，该公司职员。委托诉讼代理人：李晋豫，该公司职员。原告天津开发区鸿发房地产开发有限公司诉被告天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理。2017年6月9日，天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司提出反诉请求，经本院依法审查后，于同日立案受理。受理后依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天津开发区鸿发房地产开发有限公司委托代理人王文杰、任红军，被告（反诉原告）天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司委托代理人王颖、李晋豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津开发区鸿发房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的租赁合同于2016年11月16日解除；2、要求被告给付房屋占用费311181.36元（计算至腾房之日2017年6月2日）及违约金9302.34元（按年租金568736元除以365天乘以3%乘以违约天数199天）；3、要求被告给付电费5267.60元；4、诉讼费用由被告承担。天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告退换租赁押金50492元；2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：原、被告于2015年11月14日签订《商铺租赁合同》，被告从原告处承租位于天津开发区××大街××、Ｂ-1Ｂ02商铺，租期自2015年11月16日至2016年11月15日，租赁合同到期后，被告仍然占用商铺，未支付房屋占用费用，双方由此呈诉。天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司辩称，第一、针对原告第一项诉请，被告于2017年2月28日将房屋退还原告，因此，双方租赁关系应当自该日解除；第二、被告在将房屋交还原告后，并未使用该房屋，因此不应向原告支付房屋占用费；第三、原告明知已经通知被告租赁合同到期的情况下，原告可以采取自力救济的措施，例如将被告财物封存，将房屋出租以减少损失。因原告的放任导致其损失扩大，相应的后果应该由原告自行承担；第四、原告要求被告支付违约金于法无据，被告不存在违约情形，合同到期后双方一直就续约商谈，并非被告有意占用原告房屋不退还，因此被告不应承担违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。天津开发区鸿发房地产开发有限公司辩称，保证金是履行合同的保证金，本合同保证金的性质是具有保证性和处罚性的款项，是保证履行合同约定内容的条款。如被告违约，原告可以扣除被告保证金。因被告存在擅自转租以及拖欠支付房屋占用费的情形，因此，原告有权扣留被告保证金。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：原、被告就诉争房屋存在房屋租赁关系，原告（甲方）与被告（乙方）于2015年11月14日签订商铺租赁合同书，约定甲方将坐落于天津开发区××大街××、Ｂ-1Ｂ02商铺出租给乙方，商铺建筑面积169平方米，乙方承租的该商铺，用于商业经营，租赁期限自2015年11月16日至2016年11月15日止，租赁期限届满时，甲方有权收回房屋，乙方需要继续承租该房屋时，应提前3个月以书面形式与甲方协商，乙方逾期返还房屋的除正常支付租金外，乙方应支付从租赁期届满之日起至实际返还房屋之日止，按每日租金的3%作为违约金向甲方支付，年租金为568736元（含物业费24元/月平方米、工程维修费、保安费、保洁费、停车费等专项服务性费用），租金自第二年起每年在上一年基础上递增5%，乙方需在每季度最后一个月结束前的5日内向甲方支付下一季度租金及物业费142184元，乙方延期支付租金，甲方有权按下述约定追究乙方违约责任：逾期10日之内（含10日），乙方除应支付拖欠租金外，还应自应交纳租金之日起至实际交付拖欠租金之日止，每月按应付季租金百分之三向甲方支付违约金，逾期超过10日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，租赁期间，乙方使用该商铺所发生的水、电、燃气、供热、通讯、物业管理费、空调费及其他所有费用、政府指派费用等均由乙方自行承担。未经甲方书面同意，乙方不得将承租的商铺擅自转租、转借或以其他方式允许第三方使用，否则甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿经济损失。乙方签订本合同时须向甲方缴付50492元作为乙方如约履行合同的责任保证，如乙方未能履行本合同或无正当理由单方要求终止合同或在合同签订后计租日开始前提出退租要求，甲方有权扣除全部履约保证金，如乙方在租赁期限内有违约行为或因其他行为造成甲方经济损失（如逾期支付租金等）的，甲方有权从履约保证金中扣除相应损失或违约金，如履约保证金不足以弥补给甲方造成的经济损失的，乙方须另行支付。合同签订后，被告向原告交纳保证金50492元，并开始承租诉争房屋，合同到期后，原、被告双方就房屋续租问题进行协商，因就续订合同的具体条款存在分歧，原告于2017年2月8日向被告发出催告函，告知内容为：一、被告因其不再续签合同，双方原《商铺租赁合同》自2016年11月16日起到期解除；二、被告的行为已经构成违约，原告有权不向被告退还履约保证金；三、被告于2017年2月15日向原告返还租赁房屋，支付合同到期后占用租赁房屋的租金及违约金147653元，并办理相关交接手续，结清其他费用；四、如被告不能按期返还租赁房屋，应按合同约定向原告支付房屋租金、违约金及其他费用。被告于2017年2月11日收到前述催告函。2017年2月28日，被告将诉争房屋的钥匙和水电卡邮寄给原告，原告于2017年3月3日收到。2017年6月2日，原、被告就诉争房屋进行了交接，被告将其物品从诉争房屋内搬走。另，被告交纳房屋租金至2016年11月15日，2017年2月15日至2017年5月31日涉诉房屋用电量为4052度，原告按照每度0.73元缴纳该段期间用电度数，发生电费2957.96元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定其效力。该房屋租赁合同中约定的租赁期间为2015年11月16日至2016年11月15日，而在该合同租赁期间届满后，原、被告双方就续租问题进行协商，虽然未签订书面房屋租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原、被告租赁合同期满后，被告继续使用租赁房屋，原告亦未提出异议，因此，原、被告租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，直至原、被告因续租问题未达成一致，原告于2017年2月8日向被告发出催告函告知被告租赁合同解除，该意思表示可视为原告对于不定期租赁关系的解除，因此，本院以原告解除租赁合同意思表示到达被告的时间也即2017年3月日作为双方不定期租赁法律关系的解除时间。在不定期租赁法律关系解除前，被告负有依照租赁合同的约定向原告支付租金及相关费用的义务，而在不定期租赁关系解除后至被告向原告交房前，被告负有参照租赁合同约定向原告支付房屋占用费及相关费用的义务。而本案的诉争焦点在于如何确定被告的交房日期，原告主张按照被告实际向其腾房之日也即2017年6月2日为被告交房日期，而被告主张按照其向原告寄交钥匙、水电卡的时间也即2017年2月28日为被告交房日期，对此，本院认为，房屋租赁关系的承租方在租赁关系解除后，负有将房屋交还给出租方的义务，虽然被告于2017年2月28日将房屋钥匙及水电卡寄交原告，但租赁房屋内依然有被告的物品，原告虽然取得房屋钥匙，但无权对被告存放于屋内的物品进行擅自处置，因此，被告实际将屋内物品腾空并将房屋交付原告才能视为被告履行了向原告交还房屋的义务。虽然被告称其之所以不能将屋内物品腾空系因原告阻止导致，并为此提供了陈京的证言，但该证人系被告员工，与其有利害关系，且该证人只能证明其曾经到涉诉房屋调货，而非去腾空房屋物品，因此被告不能提供充分证据证明原告存在阻止被告腾空租赁房屋内存放物品的情形，由此，本院认定2017年6月2日为被告向原告腾房之日。因被告支付原告租金至2016年11月15日，因此，被告应当支付原告2016年11月16日至2017年2月11日租金以及2017年2月12日至2017年6月2日房屋占用费共计314384.62元（142184*2+142184/90天*19天）。但是由于原告主张前述期间房屋租金及房屋使用费共计311181.36元，因此，本院依法确认被告欠付原告前述期间租金及房屋使用费共计311181.36元。至于被告向原告交纳了证金一节，因反诉原告提出反诉主张返还保证金，反诉被告虽然提出反诉原告构成违约，但双方在合同中明确约定了反诉原告可以扣留保证金的条件为被告未能履行本合同或无正当理由单方要求终止合同或在合同签订后计租日开始前提出退租要求，而本案被告并不存在上述情形，同时合同还约定如反诉原告在租赁期限内有违约行为或因其他行为造成反诉被告经济损失（如逾期支付租金等）的，反诉被告有权从履约保证金中扣除相应损失或违约金，由此可见，反诉原告提交保证金的目的是为了弥补反诉被告的经济损失，考虑到反诉原告已经拖延支付反诉被告租金及房屋占用费共计311181.36元，因此，本院依法将保证金50492元予以折抵，则被告应当给付原告房屋租金及房屋占用费共计260689.36元。对于反诉原告要求反诉被告退还保证金的诉请，本院不予支持。至于原告主张的违约金内容，因双方合同约定的违约金计算条款高于原告实际损失的30%，因此，根据双方合同约定的被告需要每季度最后一个月结束前给付原告下一季度租金及物业费142184元的内容，本院将违约金的计算标准依法调整为以91692元（142184元-50492元）为基数，自2016年11月16日起至本院确定给付之日止，按照银行同期贷款利率上浮30%；以142184元为基数，自2017年2月16日起至本院确定给付之日止，按照银行同期贷款利率上浮30%；以26813.36元为基数，自2017年5月16日起至本院确定给付之日止，按照银行同期贷款利率上浮30%，原告此项诉请中的过高部分，本院不予支持。此外，关于原告主张的电费，2017年2月15日至2017年5月31日涉诉房屋用电量为4052度，原告按照每度0.73元缴纳该段期间用电度数，发生电费2957.96元，原告主张按照每度1.3元主张电费，缺乏相应的事实依据，因此，本院认定被告应当给付原告电费2957.96元，对于原告该项诉请中的过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、天津开发区鸿发房地产开发有限公司与天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司于2015年11月14日签订商铺租赁合同书于2017年2月11日解除；二、天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津开发区鸿发房地产开发有限公司2016年11月16日至2017年6月2日房屋租金及房屋占用费260689.36元；三、天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津开发区鸿发房地产开发有限公司违约金（以91692元为基数，自2016年11月16日起至本院确定给付之日止，按照银行同期贷款利率上浮30%；以142184元为基数，自2017年2月16日起至本院确定给付之日止，按照银行同期贷款利率上浮30%；以26813.36元为基数，自2017年5月16日起至本院确定给付之日止，按照银行同期贷款利率上浮30%）；四、天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津开发区鸿发房地产开发有限公司电费2957.96元；五、驳回天津开发区鸿发房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司的反诉请求。如果天津市乐语冠芝霖通讯器材销售有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3341元，由原告负担637元，由被告负担2704元，反诉案件受理费减半收取531元，由反诉原告负担，被告负担部分于本判决生效之日起十日内迳行给付原告，原告预交部分，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员　　石鑫润二〇一七年七月十七日书记员　　王　琦附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。3.《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。4.《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 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