（2017）赣09民终582号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-01
案件名称
胡平贵、张先科租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡平贵,张先科,周春枝
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终582号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡平贵，男，1973年11月16日出生，汉族，江西省高安市人，个体工商户。委托诉讼代理人：焦尹，江西利元律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂伟，江西利元律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张先科，男，1960年9月16日出生，汉族，江西省奉新县人，个体工商户。委托诉讼代理人：王家利，女，1966年12月3日出生，务农。系张先科的妻子。原审第三人：周春枝，女，1965年1月3日出生，汉族，江西省高安市人，个体工商户。上诉人胡平贵因与被上诉人张先科、原审第三人周春枝租赁合同纠纷一案，不服江西省奉新县人民法院（2016）赣0921民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员黄若凡担任审判长，与代理审判员黄泰文、罗武平参加的合议庭，于2017年6月15日公开开庭进行了审理，书记员高强担任法庭记录，上诉人胡平贵及其委托诉讼代理人焦尹，被上诉人张先科及其委托诉讼代理人王家利到庭参加了诉讼。原审第三人周春枝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人胡平贵的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持一审诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人承担。理由：1、一审判决认定事实错误，45000元押金是作为2016年9月10日至2017年9月10日的租金，上诉人实际经营了三个月，因被上诉人终止合同，导致剩余9个月无法使用猪场，被上诉人应返还9个月的租金；2、奉新××赤田镇社会治安综合治理委员会办公室（以下简称奉新××赤田镇综治办）出具的证明和证人梁某证言是虚假的，上诉人没有将猪栏设施抵三年租金的意思表示，被上诉人也不认可租金抵猪栏设施费用；3、原审判决对上诉人是否支付2013年9月10日至2016年9月10日的租金及被上诉人请求支付该期间租金是否超过诉讼时效的事实没有查清；4、猪栏是由上诉人投资建设的，上诉人拆除猪栏是合法处分财产行为，一审判决上诉人赔偿被上诉人拆除猪栏造成的损失错误；5、合同解除后，上诉人有权要求被上诉人赔偿合同未履行造成的损失及可得利润。对于胡平贵的上诉理由，被上诉人张先科答辩称：一审中被上诉人已经提供了胡平贵及周春枝在奉新××赤田镇派出所多份《询问笔录》、奉新××赤田镇综治办出具的证明和证人证言，形成一个完整证据链，可以充分证明被上诉人与胡平贵之间的租赁合同已经协商解除，且胡平贵同意以增建的猪栏抵付拖欠的三年租金。因此，胡平贵增建的猪栏已经归被上诉人所有，胡平贵无故砸毁猪栏，应承担损害赔偿责任。原审第三人周春枝没有答辩。胡平贵在一审中的诉讼请求：一、请依法解除双方签订的《猪场、鱼塘及场地租赁合同》；二、张先科赔偿43.5万元经济损失，包括：1、返还2017年租金45000元；2、给付已垫付的修建猪场排污设施费50000元；3、支付猪场未使用年限费用22万元（30万元÷15年×11年）；4、合同履行可获取的最低利润11万元（1万元/年×11年）可预见的经济损失。张先科在一审中的反诉请求：1、判令胡平贵支付2013年9月11日至2016年9月10日三年的租金；2、判令胡平贵赔偿涉案猪场地面上的建筑物损失费2万元。一审法院审理查明，张先科在奉新县赤田镇××组××猪场、鱼塘及山场的使用权。2012年9月10日，张先科作为甲方与胡平贵作为乙方订立了一份《猪场、鱼塘及场地租赁合同》，合同约定：张先科将赤田镇庄溪村东站组先科养殖场的猪场、鱼塘（约30亩）及场地租赁给胡平贵使用，租赁期为15年，自2012年9月10日至2027年9月10日止，租金为每年45000元。付款方式为：“乙方2012年9月10日前付2013年租金45000元给甲方，以后乙方每年9月10日前支付次年租金，其中2017年的租金由乙方提前支付，即2012年9月10日前支付，2017年的租金不用另付”。合同第四条约定：“乙方租金未及时支付，甲方有权单方面终止合同”。合同签订后，胡平贵建造了猪栏及排污设施，支付给张先科9万元租金，并进行生猪养殖生产经营。在履行合同过程中，双方因租金等问题发生纠纷。2016年10月8日，双方约定在奉新××赤田镇综治办进行调解。经调解，胡平贵与张先科达成协议，胡平贵所建的猪舍设施归张先科所有，由胡平贵的妻姐周春枝接手继续租赁张先科的猪场，周春枝同意并与张先科签订了《猪场、鱼塘及场地租赁合同》，租赁期为11年，自2016年9月10日至2027年9月10日止，租金为每年45000元。付款方式为：“乙方2016年9月10日前付2017年租金45000元给甲方，以后乙方每年9月10日前支付次年租金，直至付清2025年9月10日租金止，最后两年即2025年9月11日至2027年9月10日的租金由押金抵，不用支付。2012年9月10日至2016年9月10日的租费已全部付清。同时甲方将自己所有的三亩荒田以每年2000元的租金租赁给乙方经营，此租金一年一付。”合同签订后，胡平贵已支付的2016年的租金抵作周春枝当年的租金，周春枝另支付了2025年9月11日至2027年9月10日两年92000元的押金。后因张先科主动违约，2016年11月7日，张先科与周春枝再次到赤田镇综治办进行调解，并达成协议，由张先科返还周春枝92000元，同时支付违约金5万元。张先科按约返还给周春枝138000元后，尚欠4000元未付。2016年11月23日，胡平贵与周春枝等人毁坏了张先科猪场的保育栏，经奉新县物价局鉴定，毁坏财物价格合计20880元。因胡平贵与张先科再次发生纠纷，奉新××赤田镇综治办于2017年1月10日出具证明一份，证实胡平贵与张先科因租金产生纠纷，胡平贵表示以自己所建猪舍设施抵未交的租金，并要求解除合同，由其妻姐周春枝接手。张先科与第三人周春枝同意并签订了租赁合同。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，主要争议的焦点在于，一、胡平贵与张先科之间的《猪场、鱼塘及场地租赁合同》是否解除；二、胡平贵主张的各项经济损失是否合理；三、胡平贵要求张先科支付租金及赔偿损失的主张是否合理。关于第一个争议焦点。胡平贵与张先科经平等协商并签订的《猪场、鱼塘及场地租赁合同》，系当事人真实意思表示，为有效合同。合同成立后，即具有法律效力，合同双方均应严格履行合同确定的义务。2016年10月8日，双方因租金等问题产生纠纷，在奉新××赤田镇综治办进行了调解。根据奉新××赤田镇综治办出具的证明及主任梁某的证人证言可以证实，胡平贵要求解除合同，由其妻姐周春枝接手，张先科与第三人周春枝同意并签订了租赁合同。胡平贵认为证人证言应以奉新××赤田镇综治办而不是个人身份出庭作证，不应采信，否认与张先科解除了合同。该院认为，无论证人以何种身份作证，并不影响证言的真实性、合法性、关联性，且张先科与第三人周春枝签订租赁合同时，胡平贵虽未签字确认，其一直在场却未持异议，应视为胡平贵已将其权利义务转让给第三人周春枝，双方的租赁合同已于2016年10月8日解除。关于第二个争议焦点。胡平贵向张先科主张要求返还2017年租金45000元的请求。根据胡平贵在奉新××赤田镇派出所的询问笔录中陈述“我之前交的四万五千元整是作为我姐姐周春枝承包养猪场2017年这一年的租金”，由于胡平贵与张先科之间的租赁合同已解除，合同相应的权利义务亦随之终止，且胡平贵自愿将其2017年支付的租金作为周春枝支付的租金，故胡平贵不具备再向张先科主张返还租金的权利。胡平贵向张先科主张给付已垫付的修建猪场排污设施费50000元。根据奉新××赤田镇综治办出具的证明可以证实，胡平贵表示以自己所建猪舍设施抵未交的租金。此后，胡平贵与张先科之间的租赁合同解除。可见，胡平贵向张先科提出的该项主张于法无据。胡平贵向张先科主张支付猪场未使用年限费用22万元及合同履行可获取的最低利润11万元。由于胡平贵的该项主张是建立在当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定应承担赔偿损失的违约责任的基础之上，而胡平贵与张先科之间的租赁合同经双方协商解除，双方均不存在违约责任之说。综上，胡平贵的各项主张均无法律依据，该院不予支持。关于第三个争议焦点。张先科主张胡平贵支付合同解除前尚欠的租金。根据奉新××赤田镇综治办出具的证明及证人证言，均可以证实胡平贵表示以自己所建猪舍设施抵未交的租金，胡平贵与张先科之间不存在租金问题，故张先科的该项主张于法无据。张先科主张胡平贵赔偿反诉人租赁地面建筑物的损失费20880元。胡平贵已将猪舍设施抵偿租金，交给了张先科，而胡平贵又故意毁坏张先科猪场的保育栏，造成了猪场的实际损失，且经物价局鉴定，损失为20880元，现张先科要求胡平贵赔偿损失，符合法律规定，故对张先科要求胡平贵赔偿其20880元损失的主张，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百条、第二百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、驳回胡平贵的诉讼请求；二、胡平贵于判决生效之日起二十日内赔偿张先科地面建筑物损失20880元；三、驳回张先科的其他诉讼请求。本诉案件受理费10550元，减半收取5275元，由胡平贵承担。反诉案件受理费3300元，减半收取1650元，由张先科负担1429元，由胡平贵负担221元。本院二审期间，上诉人胡平贵提交如下证据：1、2016年2月13日张先科出具的《借条》，用以证明上诉人按照合同约定已经支付完毕被上诉人租金，并提前支付了被上诉人2017年的租金。2、江西省奉新县公安局赤田派出所2017年6年12日出具的《处警记录证明》，用以证明被上诉人多次无故干扰上诉人经营致使双方合同解除。被上诉人张先科对胡平贵提交的证据质证如下：对《借条》和《处警记录证明》关联性、真实性、合法无异议，上诉人拖欠被上诉人三年租金，所以被上诉人采取堵路的方式索取租金，后来双方的纠纷由奉新××赤田镇综治部门进行了调解。原审第三人周春枝没有对胡平贵提交的证据进行质证。本院对上诉人胡平贵提交的《借条》和《处警记录证明》综合认证如下：由于被上诉人张先科对上述证据的关联性、真实性、合法性均没有异议，本院予以确认，可以作为认定本案事实的依据。本院二审查明：本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2016年10月8日，胡平贵与张先科在履行租赁合同过程中产生纠纷，经过奉新××赤田镇综治办调解，由第三人周春枝与张先科就涉案猪场、鱼塘及场地签订租赁合同，胡平贵在场见证该合同签订过程，并以口头形式解除了与张先科之间的租赁合同。根据胡平贵20**年12月25日在奉新××赤田镇派出所所做的询问笔录中陈述，胡平贵自愿将2016年9月10日至2017年9月10日租金转让给周春枝作为第一年租金，张先科对该事实并未提出异议。因此，一审判决胡平贵没有权利向张先科主张返还租金正确，应予维持。对于胡平贵主张张先科支付修建猪场排污设施费50000元，胡平贵没有提供证据证明排污设施造价和张先科同意利用该猪场排污设施。因此，一审判决不予支持胡平贵要求张先科支付猪场排污设施费50000元正确。根据2017年1月10日奉新××赤田镇综治办出具的《证明》，胡平贵以修建的猪舍设施冲抵2013年9月10日至2016年9月10日未交的租金后，胡平贵修建的猪舍设施归张先科所有，张先科也没有权利向胡平贵主张涉案猪场、鱼塘及场地2013年9月10日至2016年9月10日期间租金。由于胡平贵与张先科口头解除了租赁合同法律关系，胡平贵向张先科主张支付猪场未使用年限费用22万元及合同履行可获取的最低利润11万元没有事实和法律依据。胡平贵毁坏张先科所有的猪场保育栏，一审判决其承担财产损害赔偿责任符合法律规定。综上，上诉人胡平贵的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7988.2元，由上诉人胡平贵负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄若凡代理审判员 黄泰文代理审判员 罗武平二〇一七年七月十七日书 记 员 高 强 关注公众号“”