（2017）鲁02民终5620号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-05
案件名称
青岛联合利丰房地产开发有限公司、秦瑞忠商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛联合利丰房地产开发有限公司,秦瑞忠
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终5620号上诉人（原审被告）：青岛联合利丰房地产开发有限公司。法定代表人：利沛稳，董事长。委托诉讼代理人：王学堂。被上诉人（原审原告）：秦瑞忠。委托诉讼代理人：宋业山，胶州阜安法律服务所法律工作者。上诉人青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）因与被上诉人秦瑞忠商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2017）鲁0281民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂，被上诉人秦瑞忠的委托诉讼代理人宋业山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人联合利丰公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、诉讼费由秦瑞忠承担。事实与理由：1、联合利丰公司逾期交房并非自身原因，而是因没有政府配套管网所致，联合利丰公司应予免责，不应承担违约责任。2、一审法院曲解公平原则和诉讼时效制度的宗旨。双方合同约定联合利丰公司应于2013年6月30日前交付房屋，至秦瑞忠2016年11月27日向胶州市人民法院提起诉讼，在此期间，秦瑞忠并未行使解除权，应视为其已默认同意延期交房。逾期交房违约金与房屋请求权应视为一个整体的债权或继续债权，适用共同的诉讼时效起算点和诉讼时效期间、中断、中止制度的规定。如果将违约行为延迟至开庭之日尚未终止来认定没有超过诉讼时效，也是于法无据的。3、秦瑞忠怠于行使权利应承担相应的法律责任。联合利丰公司逾期交房超过180天后，秦瑞忠没有选择解除合同，应视为同意延期交付房屋。故联合利丰公司的违约责任即告结束，不能再按日计算违约金。由于秦瑞忠怠于行使要求支付违约金的权利已超过诉讼时效期间，其已丧失胜诉权。被上诉人秦瑞忠答辩称，原审判决正确，应予维持。秦瑞忠向一审法院起诉请求：一、判令联合利丰公司支付给秦瑞忠逾期交房违约金85287元；二、本案诉讼费用由联合利丰公司承担。庭审中，秦瑞忠将第一项诉讼请求的计算方式明确为：判令联合利丰公司支付给秦瑞忠逾期交房违约金自2013年7月1日至2016年11月27日，本金668919元×日万分之一×1245天=85287元。一审法院认定事实：双方于2012年9月18日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定秦瑞忠向联合利丰公司购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区X号楼X单元X户房屋一套，房屋价款668919元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，秦瑞忠按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，联合利丰公司应于2013年6月30日前将该房屋交付给秦瑞忠，除不可抗力外。合同第十二条约定，联合利丰公司如未在约定期限内将房屋交付给秦瑞忠，应当向秦瑞忠支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同补充条款第九条第6项约定，买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任。秦瑞忠于2012年9月19日向联合利丰公司交首付款208919元，于2012年9月26日前向银行贷款460000元，且银行己将房款460000元打在联合利丰公司的账户上，秦瑞忠已经完成付款义务。另查明，2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。2016年9月4日，秦瑞忠签收了联合利丰公司邮寄的通知秦瑞忠于2016年9月6日至9月11日办理收楼手续的《入伙通知书》，但双方至今未办理房屋交付手续。一审法院认为，联合利丰公司辩称秦瑞忠要求违约金的期限超过诉讼时效，经原审开庭审查，联合利丰公司逾期交房的违约行为持续存在，故秦瑞忠主张的违约金不存在超诉讼时效的问题，原审对联合利丰公司的抗辩不予支持。联合利丰公司抗辩延期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因联合利丰公司提交的证据不足以证明是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张原审不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年6月30日前，秦瑞忠已经支付全部购房款，联合利丰公司逾期未交付房屋，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，秦瑞忠按照约定履行了付款及其他约定义务。涉案房屋已于2016年9月2日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件。2016年9月4日，秦瑞忠签收了联合利丰公司邮寄的《入伙通知书》，但是秦瑞忠至今未按照通知办理收楼手续。双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第九条第6项约定，买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任，故秦瑞忠主张2016年9月11日及以后的逾期交房违约金原审不予支持。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，联合利丰公司应当向秦瑞忠支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。双方均认可涉案房屋的交付时间应为2013年6月30日之前，房屋总价款为668919元。秦瑞忠主张逾期交房违约金自2013年7月1日起算符合法律规定，故原审确认联合利丰公司应支付秦瑞忠2013年7月1日至2016年9月10日共1168天以668919元为基数按日万分一计算的逾期交房违约金，共计78129.7元（668919元×0.0001/天×1168天）。综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、青岛联合利丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付秦瑞忠逾期交房违约金78129.7元；二、驳回秦瑞忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1932元，减半收取966元，由青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。二审期间，联合利丰公司提交胶州市建设局要求联合利丰公司在建设时出具的承诺书，以证明涉案小区现在还没有市政管网，该证据系胶州市建设局要求联合利丰公司在北区的楼房施工中作出的承诺。秦瑞忠质证称，该证据不能支持联合利丰公司的上诉请求。联合利丰公司提交的上述承诺书上仅有联合利丰公司印鉴，无相关政府部门印鉴，本院对该证据不予采信。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案的焦点问题是：1、联合利丰公司应否支付逾期交房违约金；2、诉讼时效问题。关于第1个焦点问题。本院认为，秦瑞忠与联合利丰公司签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，秦瑞忠已依约履行其付款义务，联合利丰公司亦应依约将合同约定的房屋交付给秦瑞忠。根据双方约定，联合利丰公司应于2013年6月30日前将该房屋交付给秦瑞忠。但直至2016年9月2日，联合利丰公司才办理了涉案房屋的建设工程竣工验收备案证，涉案房屋才具备交付条件，联合利丰公司的行为已严重违反双方合同约定。联合利丰公司上诉主张其未按约定时间交房的原因系涉案小区周围无市政配套管网导致房屋无法交付使用。对此，本院认为，本案审理中，联合利丰公司既未提交有效证据证明其开发的涉案小区已于2013年6月30日前全部施工完毕，又未提交相关政府职能部门的文件或出具的证明等证据证明涉案小区周围无市政配套管网，故联合利丰公司的上诉理由于法无据，本院不予采信。根据双方合同约定，如联合利丰公司逾期交房，应按秦瑞忠已支付房屋价款的日万分之一承担违约责任。据此，原审依据秦瑞忠已交付房款数额及其主张的违约金计算期间依法判令联合利丰公司支付秦瑞忠逾期交房违约金78129.7元，判决正确，本院予以维持。关于第2个焦点问题。联合利丰公司主张秦瑞忠的诉讼请求已超过法定诉讼时效。对此，本院认为，根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，联合利丰公司未在合同约定的时间即2013年6月30日前交付房屋，此后，联合利丰公司亦未向秦瑞忠明确表示拒绝交付房屋，故应视为联合利丰公司的违约行为一直处于持续状态，其违约行为尚未终止。因此，秦瑞忠提起本案诉讼未超过法定诉讼时效期间。联合利丰公司的该上诉理由于法无据，本院不予采信。综上，上诉人联合利丰公司上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1932元，由上诉人青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐镜圆审判员 孙秀强审判员 安太欣二〇一七年七月十七日书记员 杨倩倩书记员 庞连捷 关注微信公众号“”