（2017）赣11民终798号

裁判日期: 2017-07-17

公开日期: 2017-09-26

案件名称

江西天腾投资有限公司、徐昌生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省上饶市中级人民法院

所属地区

江西省上饶市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

江西省上饶市中级人民法院民事判决书（2017）赣11民终798号上诉人（原审被告）:江西天腾投资有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区洪都中大道87号隆鑫广场B区2＃商住楼1单元1802号。负责人：胡永春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨世亮，系该公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：潘超得，江西方盈律师事务所律师，特别代理。被上诉人（原审原告）：徐昌生，男，1966年6月26日出生，汉族，江西省鄱阳县人，经商，住江西省鄱阳县。上诉人江西天腾投资有限公司（以下简称“天腾公司”）因与被上诉人徐昌生房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2016）赣1128民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天腾公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉请；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案二份商品房专卖合同实际上是一份民间借贷的担保合同，且鄱阳县房管局商品房买卖合同备案证明及网络截屏可以证明商品房总价格为12,473,701.25元，故一审认定事实错误；2、对方至今未付清房款。徐昌生辩称，上诉人虽然主张双方签订的商品房买卖合同系民间借贷的担保，但是不能提供任何借款合同或借款凭证，双方签订的商品房买卖合同系双方自愿签订的，合法有效；上诉人虽然主张鄱阳县房管局备案价格并非合同价格的理由，但是：1、双方并未签订任何备案合同；2、房屋买卖备案并不能对抗基本买卖合同，且上诉人对备案价格高的解释是担心价格低会影响楼盘形象；3、备案上也注明了付款方式为一次性付清全款，如果徐昌生未付清，也不会如此备案。而且，如果上诉人未收清房款，就不会到房管局备案，就不会反过来向我支付迟延交房的违约金了；本案楼盘位置偏僻，在2014年销售时价格并不高，且本案所售房屋为三层，假如按照对方主张的备案价格，则远远超过鄱阳县最火爆黄金店面的销售价格，明显与事实不符。此外，如果按照上诉人所主张的本案系民间借贷合同，则与上诉人声称其不断向徐昌生催收购房款的事实相矛盾。徐昌生向一审法院起诉请求：1、判决被告为原告购买的5间店铺开具发票和办理产权证；2、判决被告交付原告所购的5间店面；3、本案的全部诉讼费归被告承担。一审法院认定事实：2013年12月19日，原告徐昌生与被告天腾公司签订了2份商品房买卖合同，其中1份合同是购买聚贤空间9号楼114、115的2套店铺，合同约定聚贤空间9号楼1、2、3、层114、115号房建筑面积共549.52平方米，每平方米价格2,639.50元，合计金额200万元。其中另份合同是购买聚贤空间9号楼的106、107、108号的3套店铺，合同约定聚贤空间9号楼1、2、3层106、107、108号房建筑面积共1,019.15平方米，每平方米价格2,943.60元，合计金额300万元。5套店铺购房款合计500万元。2013年12月20日原告徐昌生转账支付被告工行62×××66账号110万元购房款。在No.7825768收据背面加盖天腾公司鄱阳分公司财务专用章，有该公司员工余泽仕经手人签名。2013年12月20日原告徐昌生支付被告人民币18万元，在No.7825769收据背面加盖天腾公司鄱阳分公司财务专用章，有该公司员工余泽仕经手人签名。2013年12月22日原告徐昌生支付被告人民币26万元，在No.7825770收据背面加盖天腾公司鄱阳分公司财务专用章，有该公司员工余泽仕经手人签名。2013年12月23日原告徐昌生转账支付被告工行62×××66账号320万元购房款。在No.7825771收据背面加盖天腾公司鄱阳分公司财务专用章，有该公司员工余泽仕经手人签名。2013年12月23日原告徐昌生支付被告人民币26万元，在No.7825772收据背面加盖天腾公司鄱阳分公司财务专用章，有该公司员工余泽仕经手人签名。原告已付给被告购房款500万元。商品房买卖合同第八条5项约定原告缴清该商品房购房款条件下，被告于2014年6月25日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用。商品房买卖合同第十五条约定，被告在交房后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但至今被告拒不交房。为此，原告提出上述诉请。一审法院认为，原告徐昌生与被告天腾公司签订了2份商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告已按约定支付500万元房屋价款，被告应按约履行将聚贤空间9号楼的106、107、108、114、115号的5套店铺交付原告使用。被告应按该商品房买卖合同第十五条约定，在交房后90日内，履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。原告诉求被告开具发票，属于被告在交房后90日内，履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的范围。被告天腾公司辩称，商品房买卖合同显失公平，价格低于市场价格，请求撤销聚贤空间9号楼106，107，108这3套店铺商品房买卖合同，原告补足聚贤空间9号楼114、115店铺购房款的意见，因原、被告签订了2份商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示,被告辩解理由不能成立。其次被告辩解，被告公司开给原告500万元收据，原告还欠70万元没上交的意见，因原告提供的被告开给原告5张收据上加盖天腾公司鄱阳分公司财务专用章，有该公司员工余泽仕经手人签名，被告没有证据证实原告欠70万元没上交，被告辩解意见，故不予采纳。判决：一、被告江西天腾投资有限公司自本判决生效后十日内将聚贤空间9号楼的106、107、108、114、115号的5套店铺交付原告使用。二、被告江西天腾投资有限公司应按该商品房买卖合同第十五条约定，向产权登记机关提供办理权属登记所需的资料。二审中，当事人没有提供新证据。本院查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1、如何确定本案的基本法律关系？2、如何确定本案所涉房屋价格及本案是否存在未付清房款？分述如下：一、关于如何确定本案的基本法律关系的问题。上诉人天腾公司主张本案双方签订的商品房买卖合同实际上是为双方民间借贷所提供的担保；被上诉人徐昌生则主张本案双方是商品房买卖关系，对方主张民间借贷缺乏依据。本院认为，首先，双方对于2013年12月19日采用江西省鄱阳县房地产管理局合同统一编号及统一格式并签订的两份《商品房买卖合同》的真实性均予以认可，该合同系双方自愿签订，合法有效。其次，天腾公司在2016年11月9日出具的《公函》载明向徐昌生催收购买本案房屋余款的内容，也证明了本案的基本法律关系是房屋买卖合同关系，并非为双方民间借贷的担保。最后，天腾公司虽然二审中主张对方支付500万元系借款的事实以及本案买卖合同只是担保合同的事实，但是在本案一审、二审期间天腾公司均未提供合法有效的证据证明该500万元系借款的事实，以及双方曾以书面或者口头形式约定天腾公司向徐昌生借款的事实。故上诉人主张本案买卖合同系为双方民间借贷作担保的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。二、关于如何确定本案所涉房屋价格及本案是否存在未付清房款的问题。上诉人天腾公司主张本案房屋销售价格应当以鄱阳县房管局备案价格为准，故对方尚欠购房款；被上诉人徐昌生则认为，其已经一次性付清了购房款，不存在支付余款问题。本院认为，首先，本案二份商品房买卖合同系本案双方当事人自愿签订，两合同载明了单价、合同总价，且载明付款方式为“买受人一次性支付”等内容，双方合同对单价等的约定内容并未违反法律规定。上诉人虽然在诉讼中主张单价过低显失公平，但是在2013年12月份签订合同且收受了购房款后直至本案原告起诉的2016年11月15日，也未向人民法院或者仲裁机构主张撤销权。其次，本案商品房买卖合同备案仅是当事人为保障将来实现物权而向登记机构申请的预告登记行为，上诉人仅凭本案的《商品房买卖合同备案证明》就主张双方当事人就房屋价格重新订立了合同的上诉理由，缺乏法律依据。最后，江西省鄱阳县房地产管理局2016年12月30日出具的《证明》也证实了该局备案的“聚贤空间”9幢106、107、108号和114、115号店铺买卖合同就是本案双方当事人2013年12月19日签订的两份《商品房买卖合同》（编号分别为：201345000018、201345000003）。故本院认为综合双方提交的证据，本案所涉房屋价格应以双方订立的《商品房买卖合同》为准；徐昌生依照买卖合同支付了该500万元，本案不存在未付房款。综上所述，江西天腾投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46,800元，由江西天腾投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　郑国辉审判员　周立峰审判员　夏旭莉二〇一七年七月十七日代书记员　谢雅婷关注公众号“”