（2017）浙1022民初1988号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-28
案件名称
陈兴秋、寿丽华等与三门县英超房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
三门县人民法院
所属地区
三门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈兴秋,寿丽华,三门县英超房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1022民初1988号原告：陈兴秋，男，1971年9月9日出生，汉族，住三门县。原告：寿丽华，女，1971年12月5日出生，汉族，住杭州市余杭区。二原告委托诉讼代理人：陈台保，三门县海游法律服务所法律工作者。被告：三门县英超房地产开发有限公司，住所地：三门县海游街道梧桐路26号1E026室。法定代表人：鲍军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梅其良，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。原告陈兴秋、寿丽华与被告三门县英超房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告陈兴秋、寿丽华及其委托诉讼代理人陈台保，被告三门县英超房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梅其良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈兴秋、寿丽华向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金，按已付房价款的3%计算，合计26393元。事实和理由：原、被告于2007年2月25日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于三门县海游街道大湖塘新区C-26地块浙江保罗大酒店的第1幢10层19号商品房一套，该合同约定了房屋价款、付款方式、交房时间、违约责任等权利、义务。该合同第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列1、2项处理，第2项，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约在2007年3月履行付款义务，被告于2007年2月25日交付房屋，并且原告将房屋出租给浙江保罗大酒店有限公司，按月收取租金。二原告于2015年8月18日取得房屋产权证书，于2016年8月11日转移登记在原告寿丽华名下。被告未按约办理房屋产权登记并将房屋所有权证交付给原告，构成违约，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应按已付房价款总额879778.8元的3%计算违约金26393元，赔偿给原告。二原告曾于2017年4月口头向被告主张过相关权利，但未果。被告三门县英超房地产开发有限公司辩称，二原告诉称的双方于2007年2月25日签订《商品房买卖合同》并在当天交付房屋，房号、房价款以及被告在2007年3月付清总房款879778.8元等情况属实。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2008年5月31日前将竣工验收后的房屋交付给原告，结合该合同第十五条约定的商品房交付使用后90日内办证，被告应在2008年8月31日前办证。被告于2011年1月2日办理产权初始登记，存在违约，但自2008年9月1日办证期限届满时，原告应知道被告违约，此时开始计算诉讼时效，而原告距今9年多均未向被告主张相关权利，故原告主张逾期办证违约金的请求权已超过2年的诉讼时效期限。另外，原告在接收房屋后于2007年3月就开始对外出租涉案房屋，按月收取租金，在2007年3月至2017年3月期间，原告累计收取租金510000多元，故被告认为逾期办证对原告没有造成直接损失。2、如果法院判决被告要承担责任，那么被告请求法院调低违约金比例，应按已付房价款的1%计算，这样才比较公平。3、基于被告目前资不抵债，而原告最近已将涉案房屋重新租赁给他人，希望原告可以谅解被告的逾期办证违约行为，可以撤回对被告的起诉，这样被告也愿意承担撤诉产生的费用。综上，被告请求驳回二原告的诉讼请求。二原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：（1）《商品房买卖合同》原件一份，拟证明原、被告就涉案房屋约定了建筑面积、房价、违约责任等25条内容。被告质证称：对该证据的真实性无异议，原告据此主张其诉讼请求，被告不同意。（2）浙（2016）三门县不动产权第0000488号不动产产权证书原件一份，拟证明二原告取得产权证书的时间为2015年8月18日。（说明：涉案房屋产权于2015年8月18日登记在二原告名下，后于2016年8月11日变更登记在原告寿丽华名下。）被告质证称：对该证据的真实性无异议。该证书的附记中原产权人为二原告，现在为原告寿丽华，说明这是变更登记后的产权证。被告认可二原告第一次于2015年8月18日取得产权证书，但被告认为这不是被告的义务，被告的义务是办理涉案房屋的初始登记，而不是房屋所有权证。（3）收款收据原件一份、中国农业银行股份有限公司三门县支行出具的业务凭证原件一份，拟证明原告已付清房价款879778.8元。（说明：业务凭证显示的是原告归还最后一笔按揭贷款情况。）被告质证称：对该证据无异议，被告认可原告在2007年3月支付了总房价款879778.8元。（4）三门县国土资源局出具的不动产登记业务信息打印件一张，拟证明二原告第一次取得房屋所有权证的时间是2015年8月18日。被告质证称：对该证据无异议。（5）浙江保罗大酒店办证费用清单（收据）原件一份，拟证明被告当时承诺负责办好产权证并交给原告。被告质证称：对该证据的真实性无异议，但该证据不能证明《商品房买卖合同》第十五条约定内容的变更，双方均应按该合同第十五条的约定履行。从该证据上也无法确认原告有无委托被告办证，该证据与本案无关。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：（6）三房权证海游字第××号产权登记证复印件一份（加盖三门县不动产登记服务中心查档专用章），拟证明涉案房屋在2011年1月2日取得初始登记证，产权登记在被告名下。（说明：附记中记载初始登记证于2015年8月19日注销，这是因为2015年8月18日产权登记在二原告名下，为房屋所有权证，转天初始登记注销。）二原告质证称：对该证据真实性无异议，该产权初始登记证在被告处，并未交给原告。当时双方约定房产证和初始登记证一起办好后交给原告，后来原告自行办理了房屋所有权证。（7）支付租金情况表（酒店式公寓1019室租费）打印件三张（加盖浙江保罗大酒店有限公司公章），拟证明二原告在2007年3月接受涉案房屋后每月有收益，即使办证逾期，也不影响原告的利益。（说明：原告自2007年3月至2017年3月期间每月收取租金，承租人是浙江保罗大酒店有限公司，财务报表是由该公司提供并且有制表人签名。）二原告质证称：该情况表除了2017年3月的租费有出入外，其他租费都是对的，2017年3月原告收到的租费为1600元，而不是4398元。被告逾期办证还是造成原告损失，因为没有房产证，不能在银行办理抵押贷款，也不可以转让，导致原告的资金无法流动，故被告逾期办证导致原告损失。（8）房屋建筑工程竣工验收备案表复印件一份，拟证明涉案房屋是在浙江保罗大酒店项目范围内，该项目用途是酒店，该项目的开工日期是2005年8月5日，于2007年9月30日通过竣工验收。二原告质证称：对该证据没有异议，涉案房屋是于2007年9月30日通过竣工验收。对原、被告提交的证据，本院认证如下：被告对证据（1）的真实性没有异议，可以证明原、被告于2007年2月25日签订《商品房买卖合同》并约定相关权利、义务。证据（2）、（4）为相关职能机构依职权制作，且被告对该二证据的真实均无异议，故该二证据可以证明涉案房屋于2015年8月18日产权登记在二原告名下。被告对证据（3）没有异议，结合被告的自认，可以证明二原告在2007年3月付清涉案房屋的总房价款879778.8元。证据（5）并未涉及原告委托办证的内容，而被告对此有异议，且原告未提交其他相关证据予以佐证，故本院对原告据此主张的待证事实不予认定。证据（6）为相关职能机构依职权制作，可以证明被告于2011年1月2日取得涉案房屋的所有权初始登记证。证据（7）关涉案外人权益，且该案外人未出庭作证，故本院对该证据不予采信。二原告对证据（8）没有异议，故本院予以采信。原、被告陈述一致的事实，本院依法予以认定。综上，本院认定本案事实如下：二原告与被告于2007年2月25日签订《商品房买卖合同》，原告购买位于三门县海××街道××大道××大酒店××室商品房××套，总价款为879778.8元。该合同第八条交付期限，出卖人应当在2008年5月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人付违约金。合同签订后，被告于2007年2月25日将涉案商品房交付给二原告，二原告在同年3月付清总房价款879778.8元。涉案商品房于2007年9月30日通过竣工验收，于同年10月12日取得建设工程竣工验收备案证明。被告于2011年1月2日取得涉案房屋所有权初始登记证，涉案房屋于2015年8月18日产权转移登记至二原告名下，于2016年8月11日产权转移登记至原告寿丽华名下。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》依法成立并生效，原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2008年5月31日前交付商品房。被告于2007年2月25日交付涉案商品房，此时涉案商品房没有通过竣工验收。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，工程经竣工验收合格的，方可交付。故交房时涉案商品房仍不具备交付条件。涉案商品房于2007年9月30日通过竣工验收，于同年10月12日取得建设工程竣工验收备案证明，但原告之前已经接收房屋，故应视为双方变更了合同约定的交房条件，被告于2007年9月30日完成交房义务。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应于2007年12月29日前办理商品房权属证书。被告于2011年1月2日取得涉案房屋所有权初始登记证，构成违约，原告可按已付房价款的3%向被告主张违约金，但被告提出诉讼时效抗辩。本案《商品房买卖合同》已明确约定逾期办证违约金的具体金额，为一时性债权，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，即此时原告知道或者应当知道其权利被侵害，故原告主张逾期办证违约金的诉讼时效应从2007年12月30日开始起算。而原告于2017年5月11日起诉主张逾期办证违约金，已逾9年，且未举证证明本案存在诉讼时效中断、中止或延长的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效期间，故应驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告陈兴秋、寿丽华的诉讼请求。案件受理费460元，减半收取230元，由原告陈兴秋、寿丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。代理审判员 方 刚二〇一七年七月十七日代书 记员 马晓珊 更多数据：