（2017）豫13民终108号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-10
案件名称
河南启元置业有限公司、张文军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省南阳市中级人民法院
所属地区
河南省南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南启元置业有限公司,张文军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫13民终108号上诉人（原审被告）：河南启元置业有限公司。住所地：南阳市宛城区独山大道中段璟都国际写字楼**楼。法定代表人：施景凯，任执行董事。委托代理人王磊，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：张文军，女，汉族，1968年2月15日生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：毛雪瑜，河南衡祥律师事务所律师。上诉人河南启元置业有限公司因与被上诉人张文军房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2016）豫1303民初592号民事判决，提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南启元置业有限公司上诉请求：撤销原判，改判上诉人承担自2011年12月1日以来延期交款的违约责任，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的认购书中明确约定被上诉人应在2011年12月1日缴纳尾款10万元，但被上诉人至今未缴，已严重违约。后经上诉人多次催促，被上诉人书面承诺签订商品房买卖合同当日补齐该10万元购房款，但被上诉人仍恶意拖欠。被上诉人未履行认购书约定义务，双方更未签订《商品房买卖合同》，所谓延期交房并无合同约定，上诉人不存在违约。张文军辩称：上诉人公司经营出现异常，根本不可能按期竣工，所有购房户都在观望，均未交纳尾款。上诉人在网签合同中承诺了交房日期，应承担违约责任。张文军向一审法院起诉请求：1.请求判令被告交付房屋、办理房产证。2.承担已付房款一倍即40万元的赔偿责任。3.承担逾期交房的违约责任。一审法院认定事实：2011年5月26日，原被告签订《启元·璟都国际》认购书一份。出卖人（甲方）为南阳市启元置业有限公司、买受人（乙方）为张文军。认购书第一条明确了认购物业简况，《启元·璟都国际》项目系南阳市人民政府“城中村改造项目”之一。项目的规划、土地转换、商品房预售等行政许可手续，按照法律法规和市政府城中村改造的相关规定正在办理中。乙方对认购《启元·璟都国际》7号楼1单元8层02号房屋，建筑面积134平方米（最终以房产管理部门核准的建筑面积为准）。付款方式为分期付款，优惠后价格为503315元。甲乙双方还约定，乙方所购的房屋面积最终以房产管理部门核定的建筑面积为准，按本认购书约定的价格据实结算、多退少补。本认购书所述购房款项仅指房屋本身的价款，不含其它费用。乙方须在甲方通知办理《商品房买卖合同》后7日内到《启元·璟都国际》营销中心办理资料提交手续。乙方应按甲方安排的时间及时签署《商品房买卖合同》。在备注栏明确约定，该客户选择分期付款，首付50%（25.3315万元），第二批房款15万元在2011年9月1日前交付，第三批购房款在2011年12月1日前交付，逾期交付，优惠取消。原告张文军分别于2011年5月22日交纳1万元、5月26日交纳24.3315万元、7月9日交纳12万元、7月17日交纳房款3万元。2015年，被告将包括原告在内的249户所认购的房屋网签至他人名下。2015年11月27日，原告张文军及共有人张国安在被告提供的二期合同备案确认表上确认以下信息,房号:7-2-804，面积:142.68，单价:3527.51，付款方式:一次性，总房款:503315；已交房款：原来填写为403315元，后拉掉填写为503315元。下面备注：签合同时补余房款拾万元整，张文军，共有人姓名：张国安，客户确认：张文军、张国安；经办人确认：田阳；案场经理审核:李倩。日期：2015.11.27。2016年4月6日，南阳市房地产市场管理处发布《公告》，内容是：依据南阳市房产管理局《关于规范商品房合同备案信息注销的规定》之规定，南阳市处理非法集资工作领导小组主管领导批示精神及南阳市高新区处置非法集资工作领导小组办公室《关于河南启元置业有限公司璟都国际项目相关问题函》所涉及的内容，下列商品房（备案）合同信息符合合同备案信息注销条件，现予以公告，公告期为七天。如无异议，公告期满后，我处将予以合同信息注销。商品房买卖合同解除后所退房源，根据市、高新区“处非办”所确认名单，签订到已认购真实购房人名下。附：河南启元置业有限公司璟都国际商品房买卖合同备案信息注销名单。其中，7号楼2单元804室房屋的网签姓名由“王威”变更为“张文军”。后被告将该房屋网签登记在原告张文军名下，网签合同编号为1688896，签订日期为2016年4月21日，其中交付期限上约定出卖人应当在2016年7月31日前，将具备“该商品房经建设、勘察、设计、施工、监理五大主体验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过60日的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，适用前提是导致商品房买卖合同目的不能实现的，原告起诉时，被告将房产备案至他人名下，起诉后由于政府介入协调，被告已经将房屋备案登记至原告名下，原告也未提出解除合同的主张，故原告要求承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任无事实和法律依据，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。一方面，从认购书协议的形式上看，本案认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的诸如“交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；办理产权登记有关事宜；公共配套建筑的产权归属等主要内容”。而且，被告并未全部收受到原告按照双方约定应缴纳的全部购房款。故本案不能适用上述司法解释的规定，直接认定认购书为正式的商品房买卖合同本约。该认购书应当认定为签订商品房买卖合同前的预约合同，而非商品房买卖合同本约本身。关于交房时间的确定，认购书并未约定交房时间。原告举证证明交房时间和违约责任的证据不足。原告举证影印件标题为“致南阳市民的一封信”，抬头为“尊敬的南阳市父老乡亲”，内容为“5-7号楼2015年5月31曰工程保证交付”而非“交房”，即便该照片真实，也缺乏合同当事人之间针对性和明确性。原告提供视频中即便是公司授权施景凯代表公司对众认购人做出交房承诺，也不足以认定为原、被告已经合意对之前签订的书面认购书内容作出补充。而且公告上面显示违约责任是日万分之五的赔偿，视频资料上有“万分之三”也有“万分之五”，并不能和照片相互印证。但该房屋自原告交购房款40佘万元后，已经5年有余，被告迟迟不能交房，长期占用原告资金属于事实。被告称为防止他人恶意查封暂时将249户房屋网签给他人，并不存在故意隐瞒、非法处分房屋的辩解也缺乏相关证据支持而且牵强，原告支付房款在前，被告完全可以将房屋登记网签在原告名下，被告在此过程中也明显存在过错，在此基础上，导致业主维权，政府干预，被告釆取补救措施，将该房屋重新备案登记至原告张文军夫妇名下，按照法律规定，虽然不承担购房款一倍的赔偿责任，但备案登记合同约定的交房时间能够视为被告对双方认购协议的补充，及对交房时间及逾期交房作出的承诺。且按照备案合同，被告应当在交房后90日内，协助原告办理产权登记。现被告仍未按照备案合同承诺的时间交房，构成违约，应当承担相应的违约责任即日万分之二予以赔偿。被告代理人在庭审中提出向原告追要下佘房款及承担违约金的反诉主张，在指定期间内，未提出任何书面请求，也未预交反诉案件受理费，应视为被告自动撤回该部分请求的反诉。被告可另行主张。关于诉讼费，原告按照总的40万的诉讼标的预交的诉讼费，虽然关于一倍赔偿的诉讼请求不能得到支持，但是原告最初起诉时，该房屋仍由被告网签登记在他人名下，而被告的行为是造成原告诉讼维权产生费用的主要原因。且判决结果支持了原告关于交房及要求被告承担违约责任部分的诉讼请求，故酌定诉讼费应由原被告按照1∶2比例分担为宜。一审法院判决：一、本判决生效后十日内，被告河南启元置业有限公司向原告交付坐落于南阳市都国际××楼××单元××室（××合同××）独山大道东侧璟都国际7号楼2单元8层804室（备案合同号为16888896)房屋。并于本判决生效后一百日内，协助原告办理该房的产权登记。二、被告河南启元置业有限公司自2016年7月31曰以已交房款403315元为基数向原告支付日万分之二的违约金至被告交付房产之日。案件受理费7300元由被告河南启元置业有限公司负担4866.7元、原告张文军负担2433.3元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院认定事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的认购书中虽约定被上诉人应在2011年12月1日缴纳尾款10万元，但根据查明的事实，上诉人公司经营状况出现异常情况，对房屋建设工程进度产生重大影响。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，“约定先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；……”据此，被上诉人中止交纳购房尾款的行为，系依法行使不安抗辩权，不属违约。认购书中对上诉人交房日期未作约定，双方也未签订正式《商品房买卖合同》，在政府干预协调下，上诉人将房屋备案登记至被上诉人名下，备案登记的合同中显示房屋交付期限为2016年7月31日前。该内容系上诉人对交房日期作出的单方承诺，被上诉人对该承诺予以认可，能够认定双方就交房期限达成协议。上诉人未按照备案合同承诺的期限交房，应承担违约责任，向被上诉人支付违约金。违约金可从被上诉人应付房款中抵扣。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4867元，由上诉人河南启元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李晓峰审判员 王 妮审判员 李 舸二〇一七年七月十七日书记员 孙上兰 关注微信公众号“”