（2017）黔01民终3096号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2018-08-28
案件名称
贵州南乔物业管理有限公司、ＸＸ物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵州南乔物业管理有限公司,ＸＸ
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终3096号上诉人（原审原告）:贵州南乔物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路369号。法定代表人：杨玉成，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨发荣，男，1954年8月29日出生，系该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）:ＸＸ，女，1972年5月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：胡贵华，男，1973年11月13日出生，系ＸＸ之夫，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州南乔物业管理有限公司（以下简称南乔物业公司）因与被上诉人ＸＸ物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初4294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南乔物业公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判ＸＸ立即支付物业管理费5280.80元，违约金5280.80元，共计10561.10元；2、一审、二审诉讼费由ＸＸ承担。事实和理由：本案的一审判决从2013年1月1日计算物业费无法律依据，一审判决按照50%计算物业费用无法律依据，且一审判决并未对ＸＸ的明显单方违约行为作出公正判决。ＸＸ未作答辩。南乔物业公司向一审法院起诉请求：1、判令ＸＸ向南乔物业公司立即支付南乔紫苑小区丁香园C402号房物业管理费5280.80元、滞纳金5280.80元，共计10561.10元；2、本案诉讼费用由ＸＸ承担。一审法院认定事实：南乔物业公司拥有叁级中华人民共和国物业管理企业资质证书，系南乔紫苑小区的物业服务单位。ＸＸ于2007年收房入住位于贵阳市××区清溪××丁香××号屋后（建筑面积109.38平方米），由南乔物业公司提供物业服务至南乔物业公司撤出。南乔物业公司（乙方）与ＸＸ（甲方、业主）于2006年11月10日签订了《”南乔·紫苑”前期物业管理协议》，约定：第一条：本协议所辖物业管理服务区域为”南乔·紫苑”住宅小区第一期工程：丁香园Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ座及茶花园Ｄ、Ｅ、Ｆ座及周边完工的附属设施。第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容如下：1.物业共用部位的维修、养护和管理（共用部位指：住宅主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，抗震结构部位、户外墙面、门厅……）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（共用设备指：共用上下水和地下排水管道，……）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；4.公共绿地的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；7.房屋装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第三条：在物业管理区域内，乙方可另提供：报刊杂志的代订、邮件的收发等……。第四条：本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业费用按业主的建筑面积交纳，鉴于目前整个小区环境工程尚未完工，具体收费标准为：①多层住宅：0.60元／月·平方米，②商业物业：1.00元／月·平方米，以上收费标准在小区环境工程完善后将按有关规定另行调整。第五条：物管费的开支：管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域：清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、办公费等……，乙方按照上述标准收取物业管理费用，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第六条：开发商通知甲方交房之日起，第一次物管费一次性收取半年，其中给予两个月免费装修时间，实际交纳四个月，此后按季正常收取物管费，如使用人不按时足额交纳物业管理费时，甲方（业主）将承担违约责任。第七条：停车场收费方式及服务，地下停车场、室外停车位未列入公摊面积属开发商所有，委托乙方管理，车位使用按下列标准收费：室内车位：临时停车，白天：2元，夜间：5元，包月180元／月，室外车位：……，车位由甲方购置的，甲方每月向乙方支付50元服务费，乙方在提供服务时，不承担车辆及车内物品的保险、保管责任，以上收费标准在小区环境工程完善后将按有关规定另行调整。第八条至第十八条分别对装修管理服务，专项维修资金的管理，保险，广告牌设置及权益进行了约定。第十九条：甲方违约责任，甲方违反本协议，乙方有权要求甲方限期改正，造成损失的，甲方承担相应的法律责任和赔偿，甲方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权按本协议收取违约金。第二十条：乙方违约责任，乙方违反本协议，未达到管理服务质量的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方除承担相应的责任外并给予赔偿。乙方擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方退清所有费用并支付违约金，如发生上述行为，乙方在三个月内不认真整改，甲方有权向人民法院提起诉讼。第二十一条：双方约定下列事由所导致的损害，乙方不承担责任：天灾、地震等人力不可抗拒的损害；政府行为或政策法规所致的损害；本物业区域内发生治安刑事案件所致的损害；乙方已履行本协议约定义务，但因物业固有瑕疵造成的损害；因维修养护物业共用部位，共用设施并事先告知业主和物业使用人的停水、停电、停止共用设施设备使用造成的损害；非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损害；其他非乙方责任造成的损害。第二十二条：本协议自甲、乙双方签字之日起生效，至”南乔·紫苑”住宅小区建成，物业业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时终止。协议中双方还对其他权利义务作了约定。后南乔紫苑小区成立业主委员会，2010年2月1日，南乔紫苑业主委员会（委托方、甲方）与南乔物业公司（受委托方、乙方）签订《南乔紫苑物业管理服务合同》，约定：第一条，本合同当事人……。第二条：物业基本情况，物业类型：商业、住宅，座落位置：贵阳市花溪区清溪路369号。第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第四条至第十六条对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗执勤等），管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料，负责向业主和物业使用人收取物业管理费等委托管理事项进行约定。第十七条：委托管理期限为叁年，自2010年2月1日23时起至2012年1月31日零时止，期满如双方无异议，合同顺延三年。……。第二十一条：物业管理服务费，1.物业管理费由乙方按建筑面积每平方米￥0.7元收取；2.高层住宅电梯、水泵、二次供水费的运行费按实结算，由乙方向业主收取；3.管理服务费标准的调整，由政府指导价进行调整，或者以双方协商进行定价；4.对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按日收取应缴费用千分之三的滞纳金。……。第二十九条：本合同一式肆份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力，合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事（合）同期满30天前向对方提出意见。合同中甲乙双方还对其他权利义务作了约定。合同签订后，南乔物业公司继续提供物业服务，至2015年5月31日南乔物业公司以合同到期为由从南乔紫苑小区撤出。另查：1.南乔物业公司在提供物业服务的过程中，在小区安保、小区共用设施、设备的维修及养护、交通与车辆停放秩序、环境卫生等方面的物业服务均存在一定的欠缺；2.南乔紫苑小区物业管理费的支付时间不固定，业主按季度、半年、一年支付一次的均有；3.南乔物业公司在2015年5月31日撤出后，在2015年的下半年通过在南乔紫苑小区内张贴公告或电话催缴等方式向ＸＸ在内的部分业主催收物业管理费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条”……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，南乔物业公司分别与ＸＸ、南乔紫苑业主委员会签订的《”南乔·紫苑”前期物业管理协议》、《南乔紫苑物业管理服务合同》，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，业主与物业管理公司均应全面履行合同约定的义务。《”南乔·紫苑”前期物业管理协议》、《南乔紫苑物业管理服务合同》签订后，南乔物业公司提供了物业管理服务，作为南乔紫苑小区业主之一的ＸＸ应当交纳相应的物业管理费。ＸＸ辩称南乔物业公司主张物业管理费已过诉讼时效，本案中，ＸＸ从2008年4月1日起就没有再支付物业管理费，而南乔物业公司提交的证据显示原告是从2015年5月31日撤出南乔紫苑小区后才开始主张权利，虽然物业服务存在特殊性和持续性，但南乔物业公司在ＸＸ拖欠物业管理费长达7年多的时间才来主张权利，明显怠于行使自己的权利，故对ＸＸ关于诉讼时效的答辩意见，予以采纳，故对于南乔物业公司要求的未超过诉讼时效部分的物业管理费予以支持，对超过诉讼时效部分的物业管理费不予支持。考虑到业主支付物业管理费的交易习惯，当年的物业管理费最迟应在当年年底支付，而南乔物业公司是在2015年下半年才开始主张权利，因此未超过诉讼时效部分的物业管理费计算时间应从2013年1月1日起开始计算，2012年12月31日（含当日）之前的物业管理费已过诉讼时效。对于ＸＸ辩称南乔物业公司的物业服务质量没有到位的意见，因审理中查明南乔物业公司所提供的物业服务的确存在一定的欠缺，故南乔物业公司虽履行了相关物业服务义务，但履行内容不完全符合物业服务合同的标准，存在”服务瑕疵”及”履行义务不全面”的现象，故对于ＸＸ应支付的物业管理费金额，综合考虑本案案情，依据公平合理原则，酌情予以适当降低，由ＸＸ承担50%，南乔物业公司承担50%较为恰当，故ＸＸ应向原告南乔物业公司缴纳2013年1月1日起至南乔物业公司撤出时即2015年5月31日的物业管理费数额为1110.21元（109.38平方米×0.7元/平方米/月×29个月×50%），并对南乔物业公司主张ＸＸ支付滞纳金的请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、第三十五条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告贵州南乔物业管理有限公司自2013年1月1日起至2015年5月31日止的物业管理费人民币1110.21元；二、驳回原告贵州南乔物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费人民币64元，减半收取人民币32元，由原告贵州南乔物业管理有限公司负担人民币16元，被告ＸＸ负担人民币16元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于业主应否交纳物业管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，南乔物业公司与南乔业主委员会签订的《南乔紫苑物业管理服务合同》对南乔紫苑小区的全体业主均具有约束力，南乔物业公司与ＸＸ签订的《”南乔·紫苑”前期物业管理协议》亦系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原判认定ＸＸ作为南乔紫苑小区的业主，接受了南乔物业公司提供的物业服务，就应按《”南乔·紫苑”前期物业管理协议》、《南乔紫苑物业管理服务合同》的约定履行其交纳物业管理费的义务并无不当，本院予以维持。关于时效抗辩问题。本案一审审理中，ＸＸ认可其自2008年4月起就未向南乔物业公司交纳物业管理费，辩称南乔物业公司主张的物业管理费已过诉讼时效应不予支持。虽然物业公司提供的物业服务存在一定的特殊性和持续性，但南乔物业公司诉讼中并未直接举证证明该公司在ＸＸ未交纳物业管理费期间多次催交，且其提交的证据仅能证明该公司自2015年5月31日撤出南乔紫苑小区才主张权利，因此南乔物业公司应承担举证不利的后果，故原判采纳ＸＸ有关诉讼时效的抗辩意见，并结合业主交纳物业管理费的交易习惯，对于南乔物业公司要求的2013年1月1日至2015年5月31日期间未超过诉讼时效的物业管理费予以支持并无不当，本院予以维持。关于业主应交纳的物业管理费比例确定问题。虽然本案一审审理中，ＸＸ提出南乔物业公司提供的物业服务存在一定的欠缺，但其并未直接举证证明，且根据ＸＸ、南乔业主委员会分别与南乔物业公司签订的《”南乔·紫苑”前期物业管理协议》、《南乔紫苑物业管理服务合同》的相关内容来看，均未明确约定当南乔物业公司提供的物业服务未达到管理服务质量时，业主可以直接通过打折交纳物业管理费的方式来维护自己的权益，故原判以南乔物业公司履行内容不完全符合物业服务合同的标准，存在”服务瑕疵”及”履行义务不全面”的现象，对于南乔物业公司要求ＸＸ支付的物业管理费金额酌情按照50%的比例予以支持不当，本院予以纠正。因此，ＸＸ应向南乔物业公司支付2013年1月1日起至2015年5月31日止的物业管理费为：109.38平方米×0.7元/平方米/月×29个月=2220.41元。对南乔物业公司该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。关于南乔物业公司要求ＸＸ支付滞纳金（二审时为违约金）的请求应否得以支持的问题。根据《中华人民共和国行政强制法》第四十五条”行政机关依法作出金钱给付义务的行政决定，当事人逾期不履行的，行政机关可以依法加处罚款或者滞纳金。加处罚款或者滞纳金的标准应当告知当事人。加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额”的规定，滞纳金仅对逾期不履行金钱给付义务行政决定的相对人适用，不适用于民事合同的平等主体之间，故原判不予支持南乔物业公司主张支付滞纳金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。南乔物业公司一审时该项诉讼请求明确为要求ＸＸ支付滞纳金，二审时该项上诉请求为要求ＸＸ支付违约金，滞纳金与违约金并非同一概念，南乔物业公司主张ＸＸ向其支付违约金的请求应视为其二审中新增加的诉讼请求，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款”在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，因本案未能调解，故对南乔物业公司二审中新增加的有关支付违约金的请求，本院不予处理。另，因对一审判决ＸＸ应向南乔物业公司支付物业管理费的金额予以改判，一审判决第二项”驳回原告贵州南乔物业管理有限公司其他诉讼请求”的内容和范围发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回南乔物业公司其余诉讼请求的判项。综上所述，南乔物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初4294号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初4294号民事判决第一项为：ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付贵州南乔物业管理有限公司自2013年1月1日起至2015年5月31日止的物业管理费人民币2220.41元；三、驳回贵州南乔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费64元，减半收取32元，由贵州南乔物业管理有限公司负担16元，ＸＸ负担16元；二审案件受理费64元，由贵州南乔物业管理有限公司负担32元，ＸＸ负担32元。本判决为终审判决。审判长 邱兴权审判员 谌致华审判员 邓 艳二〇一七年七月十七日书记员 陈 燕 微信公众号“”