（2017）苏13民终1288号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-21
案件名称
吴洪洲与沭阳华希南岸房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴洪洲,沭阳华希南岸房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终1288号上诉人（原审原告）吴洪洲，男，汉族，1952年8月21日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：李金军，沭阳县沂涛法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：沭阳华希南岸房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道华希南岸丽景小区。法定代表人：谭强，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。委托诉讼代理人：左亮，江苏通达声远律师事务所律师。上诉人吴洪洲因与被上诉人沭阳华希南岸房地产开发有限公司（以下简称华希南岸公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初12017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴洪洲的上诉请求为：撤销原判，依法改判支持吴洪洲的原审诉讼请求。事实与理由：2010年12月9日，吴洪洲与华希南岸公司签订拆迁补偿安置协议，双方一致同意用吴洪洲的131.19平方米房屋调换华希南岸公司开发的华希南岸丽景小区17楼1单元302室107.19平方米住房及28.83平方米单身公寓，过渡期为一年，双方还约定逾期交付房屋的违约责任。2014年10月9日，华希南岸公司将未经综合验收且包括消防等诸多设施均未完善的上述房屋交付吴洪洲。根据合同约定及法律规定，华希南岸公司应承担违约责任，并支付相应的过渡费用。因华希南岸公司交付的房屋未经综合验收，尤其消防设施未通过验收，故涉案房屋不符合《中华人民共和国建筑法》第六十条第二款规定的强制性交付条件，故属于违法行为。综上，一审判决有误，请求二审法院予以纠正。被上诉人华希南岸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要答辩理由如下：吴洪洲虽主张涉案房屋未经综合验收合格，但并不因此影响华希南岸公司交付房屋的效力，双方之间签订的拆迁补偿安置协议并未约定涉案房屋的交付条件，而该拆迁补偿安置协议已履行完毕，故吴洪洲再向华希南岸公司主张超期过渡费，缺乏事实依据，对其该项请求应予驳回。吴洪洲向一审法院起诉请求：1．判令华希南岸公司向吴洪洲支付自2014年10月至2015年12月期间的超期过渡费35421.3元；2．本案诉讼费用由华希南岸公司承担。一审法院认定事实：2010年12月9日，吴洪洲（乙方）与华希南岸公司（甲方）签订房屋拆迁补偿安置协议（以下简称安置协议），约定华希南岸公司将座落于华希南岸丽景小区17号楼1单元302室房屋与吴洪洲进行产权调换。该协议第四条第（三）项约定：“（三）乙方自行过渡，过渡期为12月，从2010年12月9日至2011年12月9日止，甲方超过约定期限未予安置的，按《江苏省拆迁管理条例》第十条规定付给乙方超期安置过渡费；乙方自接到上房通知一个月内必须结算上房，否则作放弃安置处理。”2014年10月9日，吴洪洲与华希南岸公司办理房屋交付手续，吴洪洲取得安置协议约定的安置房屋，双方结清该日期之间的安置过渡费。吴洪洲以华希南岸公司擅自交付未经综合验收的房屋，无法使用该房屋为由，请求华希南岸公司继续支付安置房屋交付后的安置过渡费未果，双方故而成讼。原审中，吴洪洲提供沭阳县房地产管理处于2015年10月8日的重要提醒，主要内容为提醒购房人，华希南岸丽景项目1-18号楼暂未通过综合验收，尚不具备交房条件，若发现开发企业擅自交付房屋的，可向该部门反映。华希南岸公司否认该证据的真实性。原审中，吴洪洲另提供（2015）沭民初字第0495号民事判决书，证明请求支付超期过渡安置费的计算依据，华希南岸公司否认该证据的关联性。吴洪洲未提供该判决书中关于超期过渡安置费的计算根据。一审法院认为，债务应当清偿。吴洪洲与华希南岸公司签订安置协议，约定进行房屋产权调换，该协议符合法律规定，自成立时生效。华希南岸公司为拆迁人，吴洪洲为被拆迁人。本案中，吴洪洲请求华希南岸公司支付超期过渡费的事实根据主要是双方于2010年12月9日签订的安置协议第四条第（三）项，该项约定：“（三）乙方自行过渡，过渡期为12月，从2010年12月9日至2011年12月9日止，甲方超过约定期限未予安置的，按《江苏省拆迁管理条例》第十条规定付给乙方超期安置过渡费；乙方自接到上房通知一个月内必须结算上房，否则作放弃安置处理。”该约定系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。该项约定涉及的《江苏省城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《管理条例》）第十条规定了货币补偿、房屋产权调换、拆迁过渡期限、延长过渡期限增付临时安置补助费等，该条第六款规定，拆迁人应当在协议约定或者规定的时间内结清补偿安置费、临时安置补偿费。对被拆迁人因拆迁产生的电话移机费、有线电视安装费、搬家费等费用应当足额补偿。关于安置过渡费权利义务终止的问题。一审法院认为，首先，双方签订房屋拆迁补偿安置协议，约定吴洪洲选择补偿安置方式为产权调换，吴洪洲自行解决过渡用房。华希南岸公司根据约定期限和《管理条例》的规定向吴洪洲支付安置过渡费。《管理条例》规定的补偿安置费、临时安置补偿费均属于双方约定的安置过渡费的范畴。其次，对于过渡期的届满时间，《管理条例》第十条没有规定具体时间，该条第六款规定应结清补偿安置费、临时安置补偿费。安置协议第四条第（三）项“乙方自接到上房通知一个月内必须结算上房，否则作放弃安置处理。”该约定与该项前半部分关于过渡期、超过约定期限的约定以“；”连接，语义上属于并列关系，过渡期的届满时间应该解释为被拆迁人办理房屋交付手续时止，不得超过接到上房通知一个月期满之日。再次，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行。在安置协议履行过程中，双方于2014年10月完成产权调换，吴洪洲于2014年10月9日接收双方约定的产权调换房屋，华希南岸公司向吴洪洲付清交接约定房屋之前的过渡安置费，双方之间关于过渡安置费的权利义务终止。关于交付未经综合验收的房屋是否构成继续取得安置过渡费的事实根据的问题。一审法院认为，首先，吴洪洲作为被拆迁人根据合同的约定取得华希南岸公司交付的产权调换的房屋，安置行为完成，取得产权调换的房屋及安置过渡费的合同目的已经实现，双方关于过渡安置费的权利义务终止，吴洪洲请求继续支付过渡安置费，没有相应的约定或法律规定。其次，吴洪洲取得华希南岸公司交付的产权调换的房屋后，该房屋是否经综合验收与继续支付过渡安置费之间没有牵连性，吴洪洲应依法主张涉及房屋的权利，而不是将其他权利主张作为请求支付过渡安置费的事实根据。再次，根据吴洪洲提供的沭阳县房地产管理处的重要提醒，该部门提醒购房人若发现开发企业擅自交付房屋的，可向该部门反映。该证据证明购房人可以向有关部门反映擅自交付房屋，并没有告知购房人可以据此主张过渡安置费。同时，根据禁止反言的原则，双方已经完成约定的房屋交付，继续支付过渡安置费的事实根据不成立。最后，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。该解释与本案相关的的主要法律依据是《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，该条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。根据前述法律规定，租赁房屋是否经验收竣工合同不影响房屋租赁合同的法律效力。参照该法律规定的法理，产权调换的房屋是否经综合验收，不影响因房屋交付而终结安置过渡期的事实。综上，吴洪洲向华希南岸公司主张产权调换的安置房屋交付后安置过渡费，没有事实根据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十六条第一款、第二十一条、第二十五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（一）项、第一百一十四条第一款、第三款、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条第二款、第三款、第四款、第五款第一项、第六款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回吴洪洲对华希南岸公司的诉讼请求。案件受理费686元，减半收取343元，由吴洪洲负担。二审中，上诉人吴洪洲为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1．2016年12月9日，沭阳县房地产管理处张贴在华希南岸公司售楼部的整改通知书一份。内容为：“华希南岸公司：你公司开发的华希南岸丽景小区项目未经综合验收向业主交付房屋，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三章二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第五章三十六条之规定，请你公司自收到本通知之日起30日内补办综合验收手续。”旨在证明涉案房屋未通过综合验收，无法确保房屋质量是否合格。被上诉人华希南岸公司对上述证据质证认为，对证据1的真实性无法核实，即便该证据真实，也是沭阳县房地产管理处基于行政管理职权需要而张贴，不能据此影响华希南岸公司交付房屋的效力。本院对上述证据认证如下：鉴于证据1系复印件，且华希南岸公司对其真实性不予认可，故本院对证据1的真实性无法确认。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本案二审中的争议焦点是：吴洪洲主张华希南岸公司支付2014年10月至2015年12月期间超期过渡费的理由能否成立。本院认为，吴洪洲与华希南岸公司于2009年12月9日签订的沭阳县房屋拆迁补偿安置协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议约定享受权利并履行义务。本案中，吴洪洲与华希南岸公司约定的补偿安置方式为产权调换，协议对拆迁过渡期限以及超期过渡费均有明确约定，但对产权调换房屋的交付条件并未作出具体约定。审理中，双方当事人对吴洪洲于2014年10月9日已办理房屋交付手续的事实并不持异议，本院对此予以确认，现吴洪洲以讼争房屋未通过综合验收为由主张华希南岸公司给付超期过渡费，双方为此发生争议。关于讼争房屋有无经过综合验收合格的问题。本院认为，商品房作为居住物，首先应符合建设工程质量验收，同时还应通过综合验收，实践中商品房经验收合格唯一有效法定证明文件为建筑工程竣工验收备案表。本案中，因吴洪洲主张已交付的房屋未通过综合验收合格，华希南岸公司作为拆迁补偿安置协议的相对方，其对讼争房屋是否通过综合验收负有举证责任。二审中，针对涉案房屋有无经过综合验收合格，本院已责令华希南岸公司在本院指定举证期限内提供相应证据加以证实，但华希南岸公司截至本案判决前仍未能提供，其对此应承担举证不能的法律后果。关于吴洪洲主张超期过渡费的理由能否成立的问题。本院认为，首先，根据拆迁补偿安置协议的约定，超期过渡费系华希南岸公司超期未予安置给予的补偿，但本案中双方一致确认讼争房屋已于2014年10月9日交付吴洪洲使用，故吴洪洲在此情形下主张超期过渡费与合同约定不符。其次，安置过渡费的补偿依据来源于《江苏省城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《管理条例》），依据该《管理条例》的规定，延长过渡期限时应增付临时安置补助费，故超期过渡费的属性是用于补偿自行解决过渡用房的利益损失。再次，吴洪洲以讼争房屋未经综合验收为由主张房屋质量存在问题依据不足。因吴洪洲已接收讼争房屋，故在吴洪洲并无证据证明讼争房屋存在主体结构质量问题的情形下，即便房屋存在质量瑕疵，也属于华希南岸公司对讼争房屋承担瑕疵担保责任的范畴，吴洪洲对此应另行主张权利。据此，本院对吴洪洲主张华希南岸公司给付超期过渡费的请求不予支持。综上所述，上诉人吴洪洲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费686元，由上诉人吴洪洲负担。本判决为终审判决。审判长 孙芳远审判员 庄业富审判员 王冬冬二〇一七年七月十七日书记员 袁海燕第10页/共10页 搜索“”