（2017）鲁02民终2327号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-12
案件名称
青岛联合利丰房地产开发有限公司、迟红玉商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛联合利丰房地产开发有限公司,迟红玉
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终2327号上诉人（原审被告）：青岛联合利丰房地产开发有限公司。法定代表人：利沛稳，董事长。委托诉讼代理人：王学堂。被上诉人（原审原告）：迟红玉。委托诉讼代理人：庄海清。上诉人青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）因与被上诉人迟红玉商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初11493号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂，被上诉人迟红玉的委托诉讼代理人庄海清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人联合利丰公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回迟红玉的一审诉讼请求；2、诉讼费由迟红玉承担。事实与理由：1、一审法院曲解公平原则和诉讼时效制度的宗旨。双方合同约定联合利丰公司应于2013年9月30日前交付房屋，至迟红玉2016年12月2日向胶州市人民法院提起诉讼，在此期间，迟红玉并未行使解除权，应视为其已默认同意延期交房。联合利丰公司认为逾期交房违约金与房屋请求权应视为一个整体的债权或继续债权，适用共同的诉讼时效的起算点和诉讼时效期间、中断、中止制度的规定。如果将违约行为延迟至开庭之日尚未终止来认定没有超过诉讼时效也是于法无据的；2、迟红玉怠于行使权利应承担相应的法律责任。联合利丰公司逾期交房超过180天后，迟红玉没有选择解除合同，应视为同意延期交付房屋。故联合利丰公司的违约责任即告结束，不能再按日计算违约金。由于迟红玉怠于行使要求支付违约金的权利已超过诉讼时效期间，其已丧失胜诉权；3、联合利丰公司逾期交房并不是联合利丰公司原因，而是因没有政府配套管网所致，联合利丰公司应予免责，不应承担违约责任。被上诉人迟红玉答辩称，原审判决正确，应予维持。迟红玉向一审法院起诉请求：一、判令联合利丰公司支付给迟红玉逾期交房违约金80300.3元；二、本案诉讼费用由联合利丰公司承担。一审法院认定事实：迟红玉向一审法院提交了如下证据材料：1.迟红玉与联合利丰公司于2013年3月27日签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明迟红玉购买联合利丰公司开发的胶州市福州南路半岛蓝湾小区x号楼x单元x层x地下一层x户房屋一套，房屋价款757550元，联合利丰公司应于2013年9月30日前将该房屋交付给迟红玉。2016年8月25日，联合利丰公司将涉案房屋交给迟红玉，联合利丰公司应当按约定向迟红玉支付自2013年10月1日至2016年8月25日房价款日万分之一的违约金；2.收款收据、青岛市住房公积金委托贷款支付凭证及公积金贷款抵押借款合同复印件各一份，迟红玉称于2013年3月29日前交付首付款357550元，之后公积金贷款400000元，全部购房款已经支付给联合利丰公司，迟红玉已经完成付款义务。联合利丰公司对迟红玉所提交证据材料的真实性及证明事项均无异议。联合利丰公司向一审法院提交了如下证据材料：1.收楼确认单一份，证明联合利丰公司已于2016年8月25日将房屋交付给迟红玉使用；2.胶州市建设工程竣工验收备案证复印件一份，证明涉案工程已经过竣工验收。迟红玉对联合利丰公司所提交证据材料质证意见如下：对证据1无异议。对证据2认为系复印件迟红玉不予认可，迟红玉要求联合利丰公司于庭后五日内提交证据原件或经过相关部门盖章确认的证据复印件。如联合利丰公司庭后提交证据原件或经相关部门盖章确认的证据复印件，迟红玉不再要求质证，由法院依法核实即可。一审法院对于当事人提供的证据材料认证如下：迟红玉提交的两份证据，以及联合利丰公司提交的证据1，对方当事人均表示无异议，一审法院予以采信。庭后一审法院依联合利丰公司申请，到胶州市城乡建设局将联合利丰公司提交的证据2胶州市建设工程竣工验收备案证与原件进行核对，确认其提交的工程竣工验收备案证复印件与原件无异，一审法院予以采信。一审法院查明：迟红玉与联合利丰公司于2013年3月27日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定迟红玉购买联合利丰公司所开发的胶州市福州南路半岛蓝湾小区x号楼x单元x层x地下一层x户房屋一套，房屋价款757550元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，迟红玉按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，联合利丰公司应于2013年9月30日前将该房屋交付给迟红玉，除不可抗力外。合同第十二条约定，联合利丰公司如未在约定期限内将房屋交付给迟红玉，应当向迟红玉支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同补充条款九第6点约定，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任。2013年3月29日前，迟红玉交付首付款357550元，之后公积金贷款400000元，全部购房款已经支付给联合利丰公司，迟红玉已经完成付款义务。2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。2016年8月25日，迟红玉与联合利丰公司办理了房屋交接手续。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”迟红玉与联合利丰公司双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年9月30日前，迟红玉已经支付全部购房款，联合利丰公司逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。2016年8月25日，迟红玉与联合利丰公司办理了房屋交接手续，此时涉案房屋还不具备房屋交付条件，直到2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证，涉案房屋才具备了合同约定的交付条件。故迟红玉主张联合利丰公司支付截止到2016年8月25日的逾期交房违约金一审法院予以支持。迟红玉与联合利丰公司签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，联合利丰公司应当向迟红玉支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。迟红玉与联合利丰公司均认可涉案房屋的交付时间应为2013年9月30日之前，涉案房屋总价款为757550元。故迟红玉主张逾期交房违约金自2013年10月1日开始计算一审法院予以支持。故一审法院确认联合利丰公司应支付迟红玉自2013年10月1日至2016年8月25日共计1060天，以757550元为基数按日万分一计算的逾期交房违约金，共计80300.3元（757550元×0.0001×1060天=80300.3元）。联合利丰公司辩称迟红玉要求违约金的期限超过诉讼时效，经一审法院开庭审查，联合利丰公司逾期交房的违约行为持续存在至2016年9月，故迟红玉主张的违约金不存在超诉讼时效的问题，一审法院对联合利丰公司的抗辩理由不予支持。关于联合利丰公司辩称的其逾期交房是因市政配套设施不足等因素所致，属于难以预见、难以避免的不可抗力情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力既包括基于自然原因而发生的自然现象，如洪水、海啸、地震、台风等等，也包括基于社会原因而发生的社会现象（也称社会事件），如战争、罢工、骚乱等。而本案中市政配套设施不足的行为属于开发商在开发伊始就应当考虑到的事项，并不属于不可抗力的范围，因此联合利丰公司的抗辩理由不当，一审法院对联合利丰公司的抗辩理由不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：联合利丰公司于判决生效之日起十日内支付迟红玉逾期交房违约金80300.3元。案件受理费1808元，减半收取904元，由联合利丰公司负担。二审期间，联合利丰公司提交胶州市建设局要求联合利丰公司在建设时的一个承诺书。证明涉案小区现在也没有市政管网，系胶州市建设局要求联合利丰公司在北区的楼房施工中作出的承诺。迟红玉质证称，该证据不能支持联合利丰公司的上诉请求。联合利丰公司提交的上述承诺书上仅有联合利丰公司印鉴，无相关政府部门印鉴，本院对该证据不予采信。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案的焦点问题是：1、联合利丰公司应否支付逾期交房违约金；2、诉讼时效问题。关于第1个焦点问题。本院认为，迟红玉与联合利丰公司于2013年3月27日签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，迟红玉已依约履行其付款义务，联合利丰公司亦应依约将合同约定的房屋交付给迟红玉。根据双方约定：联合利丰公司应于2013年9月30日前将该房屋交付给迟红玉。但直至2016年9月2日，联合利丰公司才办理了涉案房屋的建设工程竣工验收备案证，涉案房屋才具备交付条件，联合利丰公司的行为已严重违反双方合同约定。联合利丰公司上诉主张其未按约定时间交房的原因系涉案小区周围无市政配套管网导致房屋无法交付使用。对此，本院认为，本案审理中，联合利丰公司既未提交有效证据证明其开发的涉案小区已于2013年6月30日前全部施工完毕，又未提交相关政府职能部门的文件或出具的证明等证据证明涉案小区周围无市政配套管网。且，联合利丰公司于2016年9月2日才取得竣工验收手续，应视为联合利丰公司存在逾期交房事实。故联合利丰公司的上诉理由于法无据，本院不予采信。根据双方合同约定，如联合利丰公司逾期交房，应按迟红玉已支付房屋价款的日万分之一承担违约责任。据此，原审依据迟红玉已交付房款数额及其主张的违约金计算时间依法判令联合利丰公司支付迟红玉逾期交房违约金80300.3元，判决正确，本院予以维持。关于第2个焦点问题。联合利丰公司主张迟红玉的诉讼请求已超过法定诉讼时效。对此，本院认为，根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，联合利丰公司未在合同约定的时间即2013年9月30日前交付房屋，此后，联合利丰公司亦未向迟红玉明确表示拒绝交付房屋，故应视为联合利丰公司的违约行为一直处于持续状态，其违约行为尚未终止。因此，迟红玉提起本案诉讼未超过法定诉讼时效。联合利丰公司的该上诉理由于法无据，本院不予采信。综上，上诉人联合利丰公司上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1808元，由上诉人青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐镜圆审判员 孙秀强审判员 安太欣二〇一七年七月十七日书记员 杨倩倩书记员 庞连捷