（2017）川0802民初2688号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-11-28
案件名称
原告何素芳与被告广元市恒昌房地产开发有限公司、广元市凤凰山公园管理处商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
广元市利州区人民法院
所属地区
广元市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何素芳,广元市恒昌房地产开发有限公司,广元市凤凰山公园管理处
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省广元市利州区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0802民初2688号原告：何素芳，女，汉族，生于1967年9月5日，住四川省广元市利州区。委托诉讼代理人：罗斌，四川剑宏律师事务所律师。被告：广元市恒昌房地产开发有限公司，住所地广元市利州区南河南环路9号1幢2单元5楼1号。法定代表人：覃敬国，公司总经理。委托诉讼代理人：陈桦，四川利州律师事务所律师。被告：广元市凤凰山公园管理处，住所地广元市利州区宝峰园4巷。法定代表人：马宏。原告何素芳与被告广元市恒昌房地产开发有限公司、广元市凤凰山公园管理处商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗斌、被告广元市恒昌房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈桦到庭参加诉讼。被告广元市凤凰山公园管理处经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告何素芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付住宅专项维修基金9395.1元及违约金5000元共计14395.1元；2、本案诉讼费由二被告承担。事实理由：2005年4月案外人赵开英在二被告处购买了位于望江路凤凰佳苑B栋1-4-X号房屋，面积104.39平方米，同时向广元市恒昌房地产开发有限公司支付房屋维修基金1904元。在未签订商品房买卖合同前，赵开英将该房屋转让给本案原告何素芳，并由何素芳与被告签订了商品房买卖合同。2015年广元市嘉萌建设有限公司开发原告周围的土地修建房屋，同时将原告的房屋拆迁后调换到城北壹号。2017年5月城北壹号即将完工，嘉萌公司通知原告准备缴纳房屋维修基金，原告到广元市房地产管理处查询原房屋维修基金，房管处才告知原告，由广元市恒昌实业有限公司开发建设的“凤凰佳苑”项目房屋维修基金至今未交存到专用账户”。经查：广元市恒昌实业有限公司于2007年5月7日变更广元市恒昌房地产开发有限公司。被告广元市恒昌房地产开发有限公司辩称，原告购买的“凤凰佳苑”项目房屋已经拆除，原告房屋已调换到了城北壹号。没有将原告缴纳的维修基金交至专用账户，有当时政策不完善原因及客观原因，需建立一个账户统一缴纳，也没有成立业主委员会，导致维修基金没有交入到专用账户上，所以被告没有故意挪用维修基金，被告不存在过错。可以退还原告当初缴纳部分，现在需要补交的部分由原告自行承担。原告没有向被告缴纳该房屋的维修基金，是由赵开英缴纳，原告不是本案适格主体。被告广元市凤凰山公园管理处经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下，案外人赵开英于2005年7月14向广元市恒昌实业有限公司缴纳凤凰佳苑B栋1-4-X号房屋的维修基金1904元后，将由原告何素芳购买该房屋。2006年11月15日，原告何素芳与被告广元市恒昌实业有限公司、广元市凤凰山公园管理处签订《商品房买卖合同》，约定原告购买广元市恒昌实业有限公司、广元市凤凰山公园管理处出卖的位于广元市滨河路北段望江路凤凰佳苑B栋1-4-X号房屋，建筑面积104.39㎡（套内建筑面积90.04㎡、公共部分与公用房屋分摊建筑面积14.35㎡），并对房屋价款、付款方式、违约责任、交房期限等作了明确约定，其中合同第十七条第五款约定“出卖人按照国家有关规定向买受人收取房屋维修基金，其金额按国家有关规定标准执行，出卖人不得自定标准收取”。2015年3月26日，原告何素芳（乙方）与案外人广元市嘉萌建设有限公司（甲方）签订城北壹号房屋拆迁补偿安置协议书，NO城北改（2015）012号，将原告购买的广元市滨河路北段望江路凤凰佳苑B栋1-4-X号房屋产权调换到城北壹号，调换后房屋为高层、建筑面积125.27㎡，协议第四条第五款约定了原告已缴纳相关费用的，不在重复缴纳。但广元市恒昌实业有限公司将之前案外人赵开英缴纳的房屋维修基金1904元收取后至今未缴纳至专用账户。2013年3月12日，广元市城乡规划建设和住房保障局与广元市财政局联合作出《关于调整我市房屋专项维修基金归集标准的通知》，广规建住发（2013）31号，其中，要求2013年3月1日起办理商品房预售许可证的开发项目、新开工建设并出售的保障性住房执行新标准，住宅多层（7层以下含7层）60元/㎡，小高层（12层以下含12层）80元/㎡，高层（28层以下含28层）90元/㎡，超高层（28层以上）100元/㎡。另查明，广元市恒昌实业有限公司在2007年5月27日变更登记为广元市恒昌房地产开发有限公司。上述事实，有商品房买卖合同、城北壹号房屋拆迁补偿安置协议书、收据等证据予以佐证。本院认为，本案中，产权调换之前的房屋维修基金虽由赵开英缴纳，但缴纳维修基金是基于原告购买的房屋，房屋产权变更成原告时，维修基金也随房转移至原告名下，故原告是本案适格主体。原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合同有效，对双方当事人具有约束力，原、被告应按照合同约定履行各自义务。但被告广元市恒昌房地产开发有限公司在收取房屋维修基金1904元后，未及时缴存至专用账户，致使原告将原有房屋与案外人广元市嘉萌建设有限公司进行产权调换后，需要根据新的房屋专项维修基金标准缴纳维修基金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，被告未及时将收取的房屋维修基金存入专用账户，其自身存在过错，应向原告承担赔偿责任。原告原有房屋面积为104.39㎡，缴纳房屋维修基金1904元，经产权调换后，面积为125.27㎡，需缴纳房屋维修基金90元/㎡，由于被告未及时将维修基金缴纳至专用账户，造成原告方的维修基金标准提高，该损失应当由被告承担。被告广元市恒昌房地产开发有限公司辩称不能缴纳至专用账户系当时政策原因和客观原因导致，但未提供相应证据予以证实，也未履行不能缴纳后的通知义务，其辩解本院不予支持。被告广元市恒昌房地产开发有限公司应当就原房屋面积现需缴纳的维修基金支付给原告，即被告支付给原告9395.10元（90元X104.39㎡），其中含原告已缴纳的1904元。关于原告请求被告支付违约金的问题，本院认为，被告将收取的房屋维修基金未缴纳至专用账户，构成违约，其补足原告原房屋面积现应缴纳的维修基金足以弥补原告的损失，故原告诉请被告支付违约金的主张，本院不予支持。同时，被告广元市凤凰山公园管理处并未收取维修基金，也无代原告缴纳维修基金的义务，故原告对被告广元市凤凰山公园管理处的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告广元市恒昌房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告何素芳支付住宅专项维修基金9395.10元（含已缴纳的1904元）；二、驳回原告何素芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费80元，由被告广元市恒昌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员 李秀莲二〇一七年七月十七日书记员 李玉琴 来源：百度“”