（2017）浙0103民初3729号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2018-02-28
案件名称
朱建宏与方明、杭州我爱我家房地产经纪有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱建宏,方明,杭州我爱我家房地产经纪有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初3729号原告：朱建宏,男,1973年4月18日出生,汉族，住杭州市下城区。被告：方明,男,1976年11月15日出生,汉族，住杭州市下城区。被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区保俶北路**号*层。法定代表人：陆斌斌。委托代理人：吴苏华、王燕,该公司员工。原告朱建宏为与被告方明、杭州我爱我家房地产经纪有限公司三塘分公司合同纠纷一案，于2017年5月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员刘新玉独任审判。审理过程中经原告朱建宏申请，变更被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司三塘分公司为杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）。本院于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告朱建宏、被告方明、被告我爱我家公司委托代理人吴苏华、王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建宏起诉称：2017年3月25日，原告和方明通过我爱我家公司三塘2店工作人员洪新峰签订了位于杭州市房屋的购房意向书，约定首付为总价的40%。当日支付我爱我家公司5万意向金。根据购房意向书我爱我家公司已将5万支付给方明作为购房定金。3月28日晚8点我爱我家洪新峰通知原告查档结果出来了，3天内签约。晚11点再次来电话并短信通知：“网签在今天凌晨12点前提交还是参照原政策首付4成，过了今天凌晨12点就是首付六成，特别提醒，要不然要自行筹备首付6成的比例”。原告在短信中并短信告知，原告在富阳不可能在凌晨12点前赶回杭州完成网签。并表示因政策变化首付增加，而意向合同中明确4成首付，房买不成。3月30日、4月4日，原被告协商两次未果。购房意向书签订时我爱我家公司工作人员是洪新峰。意向书上的签名却是王乐，留的电话是洪新峰电话。我爱我家公司故意提供虚假的人员信息，政策调整后没有公正告知后续的处理办法，没有维护买方的正当权益。购房意向书中已对购房首付做了明确约定总价的40%。即原告认可的签约条件是首付4成。首付房价40%为131.2万（过户费用不计）。原告夫妻存款共计约100万元，首付缺口原打算协商亲朋借款。因政策变化3月29日起杭州市二套房首付比例调整为不低于60%，首付60%为196.8万（过户费用不计），确已无力承担。方明和我爱我家公司要求原告按6成签约已超过购房意向书的约定。根据购房意向合同第十条款因交易政策变化造成本意向合同无法履行的，各方均不承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）的四条规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。综上，原告起诉，请求法院判令：1、被告方明返还5万购房定金；2、诉讼费由被告承担。原告朱建宏向本院提交了以下证据：1、购房意向合同1份，证明原被告存在的购房意向且约定的条款，首付4成，查档后三天签订正式合同，如交易政策有变化无法履行的双方可以无责解约。2、微信记录1组（3月27日），证明原告同意履行协议。3、短信记录（3月28日11点06分与中介洪新峰），证明中介通知原告在12点前提交还是按4成，过点就是6成，回复其没法在12点前签约。按意向书是三天内签约的，表示要返还定金，合同解除。4、微信记录1组（4月1日），证明被告方明同意低10万元，但原告表示首付提高了，拿不出钱。被告方明答辩称：签订意向合同第二天原告就告知不想买这套房子了，曾上门两次且要求晚上21点之后来了解房子沿马路边是否会影响到睡眠质量，并且与被告协商照常挂牌销售，当场被被告拒绝。从中介处了解原告想买小区靠中心位置房屋，即回复中介既然双方签订买卖合同，就应履行合同并没想过毁约。而原告要求和被告协商解除合同。双方签约定金合同时已提交近期政策多变，作为购房人应做好思想准备应对政策多变的情况，以及做好配合对自己购房有利的政策要求。3月28日下午13点，中介通过买卖双方查档证明已出，且原告也符合购房资格。在政策明确出台的当晚22点30分，中介又通知双方在当天晚上24点前只要提交合同首付4成即可达成买卖事宜，即使当事人不在，在夫妻双方其中一人提交网签即可。若不能及时提交网签，合同首付金额则提高至6成。若买方想要购房的话是没有理由不提交网签，银行是以网签为准。原告以自身不在杭州为由，要求重新修改合同，以此拖延时间。最后中介明确告知如未及时提交网签，首付将提升至6成。24点前提交网签的其他买卖双方均已提交并履行了合同。这一点可以证明若时间允许，不耽误提交网签的时间，若原告无拒签要求，双方是可以达成首付4成要求的，故造成首付提升至6成是原告单方面顺势拖延造成的。网签是锁定政策首付6成之前的时间点，如果网签提交的生成时间是3月28日24点前，则可以实现首付4成，转让合同可以另行在任何时间修改，作为买卖双方是没有理由拒绝的，如拒绝则可以视为人为因素，而且中介也是明确告知过双方的，买方明确对自己购房有利，可以4成购买而拒绝提交。在当前国家进行房地产市场调控的大背景下，当事人应有所预见。况且，原告既然准备购房，就应当做好资金方面的准备，贷款成数的提高是其应当承受的商业风险。从另一方面，被告只拿购房意向合同和查档证明来说，是原告没去配合，既然论时间导致合同首付增加也是原告单方面的问题，既然原告说要论合同，被告也拿合同来说明首付增加的原因是谁导致的。原告无力支付首付款的行为不属于意向合同第十条约定的交易政策变化造成本意向合同无法履行情形，也不属于最高法第四条，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的情形。根据浙江省高院《关于审理房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》的二条规定，前述条款和法条所指的无法履行或未能订立合同，必须与限贷、限购、禁购等调控政策有直接、明确的因果关系。综上所述，原告无权要求被告退还五万购房定金，原告无力支付首付款，导致杭州市房屋转让合同无法签订，原告的行为已构成违约，被告有权根据定金罚则没收定金。被告方明向本院提交如下证据：1、敦促函1份，证明已告知原告签约最后期限。2、查询记录1份，证明原告有购房资格符合首付4成的约定。3、微信记录1组，证明3月25日签订的意向合同，3月26日原告发短信给被告，表示让被告找其他买家，原告不想要房子了，故找其他理由拖到3月29日，因合同原因首付6成可以不签订正式合同了。被告我爱我家公司答辩称：原告无权要求被告返还五万元购房定金。被告已尽到合理的居间义务，且原告无法收回购房定金是由于其未准备充足资金无力支付首付款导致意向合同无法继续履行构成违约，被告方明根据定金罚则没收定金，与被告无关。3月28日晚十点多杭州市出台限购政策（名下已拥有一套住房或无住房但有住房贷款记录的，购买二套房首付款比例不低于60%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行）。被告经纪人获知该消息后立即将该政策和当天若不及时签订正式合同的后果告知原告。该政策并非由房管局告知被告知晓。被告获知该信息亦是通过媒体公开报道。被告已尽到合理告知义务。购房意向合同中签名人员和电话联系人员均为被告员工，不存在提供虚假人员信息情形。签名人员是谁并不影响合同效力和履行。该人员的确定仅作为被告内部绩效考核使用。被告我爱我家公司未提交证据。经庭审质证，本院认证如下：对于原告朱建宏提供的证据，被告方明对证据1，真实性无异议，政策的变动，在签订意向合同时双方都有风险，在首付4成时原告完全能够履行的；证据2，真实性无异议；证据3，不清楚这个情况；证据4，真实性无异议，被告出于协商的角度降低10万的。被告我爱我家公司对证据1-2、4三性无异议；证据3，内容真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，原告说中介人员答应返还5万元定金，中介人员只表示签约的后果以及签约时需带的资料。本院认为，原告朱建宏提交的证据，与本案具有关联性，且相关当事人对真实性均无异议，故本院对真实性予以确认。对于被告方明提交的证据，原告朱建宏对证据1，有收到，被告4月1日亲手交给我的，实际3月底就签约事情在中介协商，后4月4日双方也进行协商，但未果；证据2，三性无异议，中介是晚上8点多通知原告查档出来的；证据3，真实性无异议，想与被告协商，但协商不成的会继续履约。被告我爱我家公司对证据三性均无异议。本院认为，被告方明提交的证据，与本案具有关联性，且原告方明及被告我爱我家公司对真实性均无异议，故本院对真实性予以确认。本院经审理，认定案件事实如下：2017年3月25日，朱建宏作为买方（甲方）与卖方方明（乙方）、居间方我爱我家公司（丙方）签订编号：ZD0124745《购房意向合同》一份，约定转让房屋坐落于杭州市，建筑面积127.42平方米；转让价格3280000元；付款方式为公积金组合贷款，其中首付为转让总价40%；首付款支付时间为《杭州市房屋转让合同》签订后；甲方在签订合同时向丙方支付意向金50000元；甲方应于本意向合同签订后两天内向丙方提供购房查档所需资料，待查档出结果后三天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；甲方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决；乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还保证金，可通过诉讼或其他合法方式解决；当乙方签署本合同后，甲乙双方需积极履行合同约定的义务，若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；其他约定事项：等。朱建宏向方明支付定金50000元。朱建宏于2017年3月27日与方明通过短信协商,询问方明能否让我爱我家或其他中介再找找买家。2017年3月28日，我爱我家公司完成查档，并于同日通知朱建宏。我爱我家公司工作人员洪新峰于2017年3月28日23：06分以短信通知朱建宏“网签在今天凌晨12:00前提交还是参照原政策首付4成，过了今天凌晨12:00就是首付六成，特别提醒。要不然要自行筹备首付6成的比例”。朱建宏回复“政策来的太突然，事实上不可能在你说的12:00前网签。我的5万定金在哪里？政策变化了，我房也买不成了。5万元定金要还给我。意向合同也只能解除了”。2017年4月1日，方明向朱建宏交付敦促函，要求其与翁丹阳于2017年4月4日21时前往我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》，逾期，朱建宏已违约，方明将取回房产三证并没收5万元定金。本院认为，原告朱建宏与被告方明、我爱我家公司签订的涉案《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。各方应恪守条约，诚信履行。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点系原告朱建宏是否构成违约。原告朱建宏主张因房地产调控政策变化导致意向合同无法履行，其没有违约。被告方明、我爱我家公司辩称原告朱建宏未签订《杭州市房屋转让合同》，其行为构成违约。本院认为，《购房意向合同》约定，待查档出结果后三天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。经被告方明、我爱我家公司多次催促，原告朱建宏未能签订《杭州市房屋转让合同》，其行为已构成违约。原告朱建宏主张的房地产政策调整，仅系首付款比例提高，而非限定其购房资格，不能导致合同无法履行。且，在房产政策出台之前，被告我爱我家公司的工作人员已经通知原告朱建宏并告知相应后果，但原告朱建宏明确表示不可能网签。原告朱建宏在庭审中所述其在富阳，赶不过来网签；首付比例提高，其经济能力无法履行，均属于其自身原因。由此，被告方明、我爱我家公司的抗辩理由成立，本院予以采纳。原告朱建宏的主张，于法无据，本院对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱建宏的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告朱建宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。代理审判员 刘新玉二〇一七年七月十七日代书 记员 蒋丽莉?PAGE*ArabicDash?-10-??PAGE*ArabicDash?-9-? 来自