（2017）湘1003民初380号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-11-14
案件名称
原告余昌平与被告中国人寿保险股份有限公司郴州分公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郴州市苏仙区人民法院
所属地区
郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余昌平,中国人寿保险股份有限公司郴州分公司,王回青
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十二条，第四十八条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款
全文
湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1003民初380号原告：余昌平，男。委托诉讼代理人：李继军，湖南银光律师事务所律师。被告：中国人寿保险股份有限公司郴州分公司，住所地：郴州市苏仙区苏园西路10号。法定代表人：邓启彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：李重光，湖南尚友律师事务所律师。第三人：王回青，男。原告余昌平与被告中国人寿保险股份有限公司郴州分公司(以下简称人寿保险郴州分公司)租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月27日受理后，依被告的申请依法追加王回青作为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告余昌平及其委托诉讼代理人李继军、被告人寿保险郴州分公司的委托诉讼代理人李重光；第三人王回青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余昌平向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人向原告支付房屋租金564000元（2017年3月1日至2018年2月28日止的房屋租金，以后另计）；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年9月10日在被告公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于郴州市苏园路爱地商业城二楼（201号门面，被告租赁面积1468.79平方米）出租给被告，租赁期限自2017年3月1日至2022年2月28日（注明：2016年9月10日至2017年2月28日为乙方的装修期，甲方免收乙方该期间的租金，装修期不算正式租期，乙方从2017年3月1日期按合同规定向甲方交纳租金），租金按每月每平方32元计算，租金支付方式为按年（12个月）交纳一次，每次必须提前一月交纳，租金以银行转账形式支付。原告于签订合同当日将该租赁场地及其南面正大门卷闸门的遥控器、东面侧门钥匙、通往负一层的铁门钥匙以及电表IC充电卡等交付被告。现被告未能在合同规定的期限内支付租金，原告上门催收未果。时至今日，被告仍不履行合同且租金分文未付。故诉至法院，望判如所请。被告人寿保险郴州分公司辩称：1.本案起诉前，被告并不知道本案案涉租赁合同，租赁合同涉及的场地，被告也从未使用过。2.被告不是本案的适格主体，租赁合同没有被告负责人的签名和被告盖章。3.依据案涉合同的目的和性质，租赁合同并未成立和生效。首先，案涉合同仅是原告与第三人同意签订合同的意向，应以正式的合同为准，原告在1月31日就知道第三人不会再签订正式的租赁合同。其次，案涉合同中的乙方名称系由第三人打印上去的，合同上没有原、被告的印章和工作人员签名，原告应清楚，与法人签订合同，以印章为依据，所以案涉合同实际是原告与第三人之间的权利与义务。最后，押金系第三人自己交付被告，被告没有租赁意向，案涉合同与被告无关。4.本案不构成表见代理，第三人与被告是保险代理关系，系平等主体之间形成的民事法律关系，第三人并不是被告高管，在被告无授权的情况下，不能代表公司签订租赁合同。第三人的名片系第三人私自制作，且名片上的公司名称与案涉合同中的乙方名称也不一致，名片上的公司是不存在的。另外，名片系原告到第三人办的公司拿的，第三人明也确告知了原告签订合同系其个人行为，故原告没有理由相信第三人系被告公司总经理。第三人王回青辩称：该合同是他与原告签订的，他已明确告知原告合同与被告无关，案涉合同系临时性合同，合同约定20000元为保证金，后因场地未使用，20000元保证金已归原告所有，故合同到此已结束。若因本案导致责任，应由第三人承担，与被告无关。根据确认的证据，结合庭审笔录，本院确认以下事实：2014年7月28日第三人王回青（乙方）与被告人寿保险郴州分公司（甲方）签订一份“保险营销员保险代理合同”，该合同约定甲、乙双方仅构成保险代理关系，在任何时候均不构成甲、乙双方之间的劳动关系或劳务关系，甲方授权乙方在湖南行政区域从事保险业务，关于保险费的收取适用A类授权，即不得以甲方名义代为收取保险费，但需正确指导客户选择银行转账，银行代收等非现金交费方式，并协助客户办理相关交费手续（B类、C类授权可在一定额度由代理人代收），合同签订后第三人为了拓展代理业务，又自己招聘一些保险营销员并自称为“总经理”，并自行印制了“中国人寿保险股份有限公司郴州城区二支公司总经理”的名片，2016年第三人看到原告余昌平的房屋出租广告，欲租赁原告的房屋作其招聘的保险营销员的培训场地，经第三人与原告沟通协商，2016年9月10日，第三人以被告人寿保险郴州分公司的名义与原告签订一份“房屋租赁合同”，该合同约定：一、租赁范围：租赁房屋位于郴州市苏园路爱地商业城二楼（201号门面，总建筑面积5252.86平方米），租赁范围以双方确认的红线范围为准（见附件红线图），租赁面积（以下均为建筑面积）约1468.79平方米（其中红线范围内面积约1371.29平方米，公共分摊面积约97.5平方米）。二、合同租期：双方约定合同租期为五年，计算时间：2017年3月1日至2022年2月28日止。注明：2016年9月10日至2017年2月28日为乙方的装修期，甲方免收乙方该期间的租金，装修期不算正式租期；乙方从2017年3月1日期按合同规定向甲方交纳租金。三、租金标准：双方约定租金五年不变，按每月每平方32元计算，另加甲方应缴纳的房地产税、房屋租赁税等各项税费（以下简称“各项税费”）。以上两部分租金，均由乙方承担，其中甲方应缴的各项税费以实际缴纳金额为准，由乙方代交；每月每平方32元计租部分为甲方净得，由乙方直接支付给甲方。乙方租赁期间的水电费、物业管理费以及其他相关费用等均由乙方承担。五、租赁押金：正式合同前段时间，乙方须交纳房屋租赁押金伍拾万元整，押金不计利息。本合同期满时，如乙方无违约行为，退房时押金全额退还给乙方。十五、本合同为临时签订合同，双方约定2017年1月31日前签订正式合同。正式合同签订前，乙方交纳保证金贰万元整，正式合同签订后，保证金退还乙方。租赁面积以乙方最终确定的实际租赁面积为准；本临时合同中双方约定的租金标准不变，该合同还对其他事项进行了约定。但该合同仅有第三人王回青签名，未加盖被告公章，合同签订后，第三人王回青交给原告保证金20000元，原告将房屋钥匙、电卡等交给第三人王回青，王回青接受原告移交的房屋钥匙后，因嫌原告出租的房屋冷不便作培训场地而未使用原告房屋，至2017年1月31日第三人王回青亦未与原告签订正式的房屋租赁合同，但也未告之原告是否租赁原告房屋，直至2017年2月底第三人王回青才电话通知原告其不租原告的房屋了，但第三人王回青未将房屋钥匙、电卡等归还原告，原告向第三人王回青催收租金，第三人以其未使用原告的房屋且双方签订的是临时合同为由拒付租金。经双方协调未果，故酿成此次纠纷。同时查明：第三人王回青以被告人寿保险郴州分公司的名义与原告签订“房屋租赁合同”，当时为什么没有加盖被告公章，原告的解释是看到第三人的名片上印的是总经理以为第三人王回青是被告的法人代表，所以就未要求被告盖章，而第三人的解释是其当时已向原告申明是其个人租赁原告房屋。另查明：2017年6月12日第三人在庭审时才将房屋钥匙、电卡交给原告。本院认为：本案争议焦点有两个，一是第三人王回青与原告签订的“房屋租赁合同”的性质和效力；二是被告是否承担本案的责任。一、原告与第三人王回青签订的“房屋租赁合同”的性质及效力问题。本院认为：原告与第三人王回青签订的“房屋租赁合同”第十五条约定：“本合同为临时签订合同，双方约定2017年1月31日前签订正式合同”，可见该份租赁合同其实是为签订正式的房屋租赁合同的一个预约的合同。双方均应按诚实信用原则履行义务，即按期签订正式房屋租赁合同，本案原告将租赁物交付第三人王回青，第三人王回青未在合同约定期限内与原告签订正式房屋租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项之规定，应当承担缔约过失责任，一方有损失的另一方还应当赔偿，故王回青所交的20000元保证金依法不予返还。对此原告及第三人无争议，本院予以确认。同时因第三人王回青在约定的合同签署日到期后不向原告表明态度，而是在一个月后（2017年2月底）才电话通知原告不再与原告签订房屋租赁合同，造成原告房屋租金损失对此第三人应当赔偿，租金损失的计算可参照预约合同的约定，故对原告该月的租金损失47001.28元（1468.79㎡×32元／㎡）第三人王回青应予赔偿。对2017年3月起至2017年6月12日之间原告房屋租金的损失，因原告明知第三人已在2017年2月底电话告诉其不再租赁其房屋，而原告未采取适当措施防止损失的扩大，而第三人虽通知了原告但其未将房屋钥匙等交还给原告，亦存在一定过错，故双方均有过错，故对2017年3月、4月、5月及6月12日前的损失，原告及第三人均有过错，对该部分损失本院酌情判定原告自行承担90%，第三人承担10%，第三人王回青承担的部分为15980.4元（47001.28元÷30天×102天×10%）。二、被告是否承担本案的责任。本院认为：本案第三人王回青虽以被告的名义与原告签订“房屋租赁合同”，但该份合同并未加盖被告公章，原告亦未提供证据证实第三人王回青系被告授权与原告签订合同，且第三人亦非被告工作人员，更不是被告的法人代表，故该份合同对被告不发生效力，原告仅凭第三人模棱两可的名片就认定第三人系被告的总经理、法人代表，显然存在过失，对其产生的不利后果，应由其自己承担。故对原告要求被告赔偿其损失的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第四十八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下:一、由第三人王回青在本判决生效后十日内赔偿原告余昌平2017年2月份的房屋租金损失47001.28元。二、由第三人王回青在本判决生效后十日内赔偿原告余昌平2017年3月1日至2017年6月12日期间的房屋租金损失15980.4元。三、驳回原告余昌平的其他的诉讼请求。如被告未在判决指定的期限内履行金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9400元，由原告余昌平承担8990.63元，第三人王回青承担409.37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 雷小明人民陪审员 雷 芳人民陪审员 邓德生二〇一七年七月十七日书 记 员 周雪芳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(三)有其他违背诚实信用原则的行为。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 关注公众号“”