（2017）内0402民初759号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-18
案件名称
内蒙古首地房地产开发有限公司与刘金生商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
赤峰市红山区人民法院
所属地区
赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
内蒙古首地房地产开发有限公司,刘金生
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0402民初759号原告：内蒙古首地房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区迎宾路（原赤峰民航机场院内）。法定代表人：曹敏，总经理。委托诉讼代理人：杜玉廷，内蒙古红城律师事务所律师。被告：刘金生，男，1962年3月3日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：程耀彬，内蒙古百柳律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚宝刚，内蒙古百柳律师事务所律师。原告内蒙古首地房地产开发有限公司（以下简称首地公司）与被告刘金生商品房预售合同纠纷一案。本院于2017年2月20日立案受理，依法由代理审判员丁楠适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本案依法转为普通程序，于2017年7月7日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告首地公司的诉讼代理人杜玉廷两次到庭参加诉讼，被告刘金生及其诉讼代理人尚宝刚、程耀彬两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首地公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除我公司与被告签订的《商品房买卖合同》；二、支付违约金30000元（自应付款之日次日起2015年10月31日起至判决解除商品房买卖合同之日止，每日按商品房价款的万分之二）；三、由被告承担本案的一切诉讼费用。诉讼中，原告首地公司变更诉讼请求：一、要求被告继续履行《商品房买卖合同》，支付尾欠购房款700000元；二、支付逾期付款利息37808.74元【700000×4.35%÷360×447天（自2015年12月30日起至2017年3月21日止）】，并自2017年3月21日起至购房款实际付清之日止，按照人民银行同期同类贷款利率计算支付逾期付款利息；三、支付违约金62580元【700000×2?×447天（自2015年12月30日起至2017年3月21日止）】，并自2017年3月21日起至购房款实际付清之日止，按商品房价款2?计算支付违约金。事实和理由：2015年9月30日，我公司与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定我公司将自己开发的赤峰市××区团体育中心南侧、宝山路西侧首地红山郡1-2地块6-1-1-402楼房，建筑面积154.83平方米，以每平方米6462.72元出售给被告，总价款1000622.94元，约定以贷款付款的方式，一次性支付商品房首付款300622.94元，剩余700000元办理贷款；逾期在30日内的，我公司有权追究被告逾期付款及利息，利息自按合同约定应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述期限的，有权解除合同，应每日按商品房价款的万分之二支付违约金等。合同签订后，被告只交纳购房款300622.94元，未能按照合同约定办理贷款。经多次催要无果，2016年8月30日，我公司应按照合同约定将涉案房屋交付给被告，但因被告未能交纳全部购房款，截止具状日仍尾欠700000元购房款未支付。为维护我公司的合法权益，特提起诉讼。刘金生辩称，我同意继续履行《商品房买卖合同》，但原告要求我支付利息及违约金没有法律依据。因我与原告签订的《商品房买卖合同》中约定2015年9月30日前一次存入300622.94元，其余价款采取按揭贷款方式支付，且由原告代为办理贷款。我按照约定交付了首付款，合同中没有约定我办理贷款的期限，事后无法办理按揭贷款原告也没有通知我，我不存在违约行为，故原告要求我支付违约金及利息没有法律依据，且要求我同时支付利息和违约金有悖法律规定，且涉案房屋尚未交付我使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。有原告提供的《商品房买卖合同》及补充合同，被告提供的销售不动产统一发票一枚，被认定为本案的定案依据，在案佐证。本院经审理认定事实如下：2015年9月30日，原告首地公司作为甲方，被告刘金生作为乙方，签订了《商品房买卖合同》，约定：第一条、商品房情况，商品房坐落于赤峰市××区团体育中心南侧、宝山路西侧首地红山郡1-2地块6-1-1-402，设计用途为住宅，建筑面积154.83平方米；第二条、商品房价款，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为6462.72元，价款为1000622.94元；第三条、商品房交付及交付日期，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付。甲方于2016年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用......；第四条、乙方付款形式及付款时间，双方约定乙方按下列第2种形式付款，......2、贷款付款的，乙方应于2015年9月30日前，一次性存入商品房首付款300622.94元，其余价款办理贷款；第六条、乙方逾期付款的处理，乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第2种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的2?向甲方支付违约金。2、解除合同，乙方应每日按商品房价款的2?向甲方支付违约金。同日，原、被告双方签订《补充合同》，约定：三、买卖合同第四条第二款”贷款付款的”的补充约定，1、乙方承诺自身具备申请贷款条件且将自行承担申请贷款可能的风险。2、乙方应在签订买卖合同后7日内提供申请按揭银行办理银行按揭贷款所需的全部资料给按揭银行。如按揭银行需要增加文件或要求乙方重新提供按揭资料的，乙方应于接到按揭银行的通知及或甲方转达的按揭银行的通知后3日内提供相应的文件或资料。3、按揭贷款申请取得按揭银行批准，乙方应于接到按揭银行的通知或者甲方转达的按揭银行的通知后7日内到按揭银行办妥按揭贷款相关的所有事宜，由此产生的一切费用由乙方承担。乙方未能按时履行上述义务（任一）超过30日的，自第31日起，乙方应向甲方按日支付买卖合同总房款万分之二的违约金。乙方未能按时履行上述义务（任一）超过90日的，甲方有权单方解除买卖合同。买卖合同因此解除的，乙方应支付甲方违约金80000元（同前述逾期违约金不累计）。4、无论何种原因造成乙方申请的贷款未获批准的，在接到按揭银行的通知或者甲方转达的按揭银行的通知后，乙方同意买卖合同的付款方式自动变更为一次性付款并应在接到甲方的通知后90日内付清全部购房款，届时如有延误，甲方有权视为乙方违约并有权按照买卖合同中乙方逾期付款的约定执行。6、甲方承诺对乙方的申请工作予以协助，但相关责任及费用由乙方自行承担，且乙方同意甲方不因协助乙方或者贷款银行而承担任何责任。另查明，2015年11月4日，被告向原告交纳了购房款300622.94元，尾欠700000元购房款未支付，涉案房屋未交付。本院认为，原告首地公司与被告刘金生签订的《内蒙古商品房买卖合同》、《补充合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。被告应按照合同约定履行向原告支付剩余购房款700000元的合同义务。被告辩称双方未约定办理贷款的期限，且事后无法办理贷款原告并未通知被告。原告主张已电话方式通知了被告，但未提供有效证据予以证明。原、被告双方在《补充合同》中约定”无论何种原因造成乙方申请的贷款未获批准的，在接到按揭银行的通知或者甲方转达的按揭银行的通知后，乙方同意买卖合同的付款方式自动变更为一次性付款并应在接到甲方的通知后90日内付清全部购房款，届时如有延误，甲方有权视为乙方违约并有权按照买卖合同中乙方逾期付款的约定执行。”，根据双方的约定，应界定应付款之日为被告接到原告的通知后90日，但是现在现有证据无法确定被告是否接到了原告的通知。原告于2017年1月13日提起诉讼，被告于2017年2月22日收到了应诉手续，至此，被告应一次性支付尾欠购房款，逾期支付，应自2017年2月23日起承担违约责任。双方在商品房买卖合同中对于逾期付款既约定了利息又同时约定了违约金，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条：”当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所遭受的损失。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，被告逾期付款给开发商所带来的损失是开发商失去支配利用所逾期付款部分的使用利益，对于该部分利益，应相当于开发商从银行取得相应贷款的代价，因此，对于被告逾期付款，双方既约定了利息又同时约定了违约金，加重了被告的负担。且涉案房屋未交付使用，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。被告应自2017年2月23日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率支付逾期利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：”依法成立的合同、自成立时生效。”、第六十条：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及第一百零七条：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，判决如下：被告刘金生于本判决生效后十日内支付原告内蒙古首地房地产开发有限公司逾期未付购房款700000元，并自2017年2月23日起至购房款实际付清之日止以逾期未付购房款700000元为基数按照银行同期贷款利率支付逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11804元，邮寄送达费40元，合计11844元，由原告内蒙古首地房地产开发有限公司负担666元，被告刘金生负担11178元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 王晓阳人民陪审员 李艳萍人民陪审员 闫 岩二〇一七年七月十七日书 记 员 赵海伦 来源：