（2017）苏01民终5370号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-25
案件名称
刘林丰与陈琴租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘林丰,陈琴
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终5370号上诉人（原审原告）：刘林丰，男，1985年6月11日生，汉族，住陕西省紫阳县。委托诉讼代理人：丁独伟，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昆，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈琴，女，1968年6月2日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈良柱，男，1992年10月22日生，汉族，陈琴之子，住南京市江宁区。上诉人刘林丰因与被上诉人陈琴租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初13403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘林丰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：（一）其自2016年10月9日后未再占有使用涉案房屋，不应支付占有使用费；（二）占有使用费不应以租金标准支付；（三）其损失系因被上诉人欺骗造成，被上诉人应承担赔偿责任；（四）依法被上诉人应返还租金和押金，并赔偿损失。陈琴二审辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。刘林丰一审请求：1、撤销与陈琴于2016年9月27日签订的《租房协议》；2、陈琴返还其房屋租金7200元及押金2000元，合计9200元；3、陈琴赔偿其损失34728元。一审法院认定事实：2016年9月27日，刘林丰与陈琴签订《租房协议》一份，该协议约定由刘林丰承租陈琴的门面房，建筑面积约五十平方米。租赁期限自2016年10月8日至2017年10月7日止。年租金28800元，付款方式按季度付，付款金额7200元/季度。水电押金2000元，房子到期退还。审理过程中，刘林丰提供本区东山街道骆村谭园西路1-101室（以下简称1-101室）房产证复印件，并主张涉案门面房位于1-101室，该房产证复印件系签订合同时由陈琴提供，且房产证复印件上所有权人为陈琴。陈琴认可该复印件系其提供，但主张系其伪造，且主张涉案门面房坐落在谭园西路××号，没有房产证，亦未向一审法院提供涉案门面房的建设工程规划许可证。一审法院依法向本区不动产登记管理中心查询东山街道骆村谭园西路1-101室房屋登记信息及谭园西路××号房屋登记信息，载明1-101室房屋所有权人是鲁文军，谭园西路××号房屋无房屋登记信息。双方当事人均未提供证据证明鲁文军与陈琴的身份关系。另一审法院组织双方进行现场勘验，涉案门面房并无门牌号，紧靠的门牌号为××。审理过程中，刘林丰要求变更本案第一项诉讼请求为确认双方2016年9月27日签订的《租房协议》无效。另刘林丰提供票据43张，证明其因开设店铺购买了材料设备及对涉案门面房进行装潢共用去23678元。陈琴对该票据的真实性不予认可。另刘林丰主张其他费用11050元，并无证据提供。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陈琴作为出租方，应当提供涉案门面房的房产证及建设工程规划许可证，现陈琴未提供证据证明涉案门面房经过建设工程规划许可，应当承担举证不能的法律后果。对刘林丰要求确认双方2016年9月27日签订的《租房协议》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。房屋租赁合同无效后，刘林丰应将涉案门面房返还给陈琴，陈琴应当将房屋租金及押金返还给刘林丰。但陈琴可以请求刘林丰参照合同约定的租金标准支付其使用涉案门面房的费用，刘林丰主张其2016年10月9日从涉案门面房搬出，但未提供证据证明，对其该主张，一审法院不予采纳。故对刘林丰要求陈琴返还7200元房屋租金的诉讼请求，一审法院不予支持。对刘林丰要求陈琴返还2000元房屋押金的诉讼请求，一审法院予以支持。因刘林丰主张的34728元损失未能提供充足的证据加以证实，对其该诉讼请求，一审法院亦不予支持。据此，依照《合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、陈琴于本判决发生法律效力之日起10日内返还刘林丰房屋押金2000元。二、驳回刘林丰的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取579元，由刘林丰负担554元，陈琴负担25元。二审中，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，刘林丰认为因涉案房屋无法办理营业执照，后其又无法联系到陈琴，遂于2016年11月清空搬离了涉案房屋，房屋钥匙就放在涉案房屋内。对此，陈琴辩称其因涉嫌犯罪，自2016年11月6日被公安部门采取强制措施关押在南京市看守所至今。其子陈良柱从未收到涉案房屋的钥匙，直到一审判决后，陈良柱才找锁匠开门进入涉案房屋。本院认为：本案中，陈琴将未经过建设工程规划许可的涉案房屋出租给刘林丰使用，其双方就此签订的《租房协议》应为无效。依法刘林丰应将涉案房屋返还给陈琴，并按实际占用涉案房屋的时间支付相应的占有使用费。陈琴应将收取的押金和租金返还刘林丰。双方因此受到的损失，应按各自过错承担相应的责任。现刘林丰主张其已于2016年11月搬离涉案房屋，故只应承担相应的占有使用费。对此本院综合刘林丰于2016年10月24日提起本案一审诉讼，陈琴于2016年11月6日被采取强制措施的事实，参照涉案《租赁协议》中双方关于租金的约定，酌定刘林丰应向陈琴支付占有使用费2400元。由于刘林丰已向陈琴支付了租金7200元及押金2000元，故陈琴应返还刘林丰6800元。关于刘林丰主张的购买材料设备、装潢损失23678元。刘林丰就此提交了相应票据，且上述支出项目确与刘林丰承租涉案房屋开设小吃店的合同目的相关，故本院综合上述材料设备的残存价值、可再利用率及双方在涉案合同签订履行过程中的过错，酌定陈琴赔偿刘林丰损失10000元。刘林丰还主张其它损失11050元，但未能就此提交相应证据予以证明，一审法院对此未予支持，该判决结果并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人刘林丰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初13403号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初13403号民事判决第一项为陈琴于本判决发生法律效力之日起10日内返还刘林丰房屋6800元；三、陈琴于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿刘林丰损失10000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取579元，由刘林丰负担289.5元，陈琴负担289.5元。二审案件受理费1158元，由刘林丰负担579元，陈琴负担579元。本判决为终审判决。审判长 王劲松审判员 郑 慧审判员 龚 震二〇一七年七月十七日书记员 杨文艳 关注公众号“”