（2017）苏0924民初3010号

裁判日期: 2017-07-17

公开日期: 2017-10-25

案件名称

陈汉林与程永军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

射阳县人民法院

所属地区

射阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈汉林,程永军

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0924民初3010号原告：陈汉林，男，1961年8月17日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：孙勇，射阳县合德法律服务所法律工作者。被告:程永军，男，1970年10月20日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：黄志生，射阳县合兴法律服务所法律工作者。原告陈汉林与被告程永军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月18日、2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告陈汉林及其委托诉讼代理人孙勇到庭参加诉讼，第一次庭审被告程永军到庭参加诉讼，第二次庭审被告程永军的委托诉讼代理人黄志生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案审理过程中，陈汉林于2017年6月27日撤回对季登华的诉讼，本院予以准许。陈汉林向本院提出诉讼请求：判令程永军返还订金5万元，并承担违约金5万元；诉讼费用由程永军承担。事实与理由：2017年2月26日，程永军委托案外人季登华与陈汉林签订协议书1份，约定将位于射阳县黄海路综合楼18-19号门面房转让给陈汉林，价款为126万元，协议签订时预交购房订金5万元，由出卖方负责产权过户，过户手续全部办理完善后，陈汉林结清房款，如一方违约承担违约金15万元等内容。协议签订后，陈汉林要求程永军按约定办理房屋过户手续，但程永军一直未履行过户义务，在陈汉林发出履行合同义务通知并给予一定期限后，其仍未履行过户义务，且案涉房屋存在抵押登记，导致合同目的不能实现，鉴于程永军的上述违约行为，陈汉林有权解除合同，并已于2017年6月5日通知程永军解除案涉房屋买卖协议，合同解除后，程永军应当返还预付的订金5万元。陈汉林购买案涉房屋，是因为原租赁门市到期，需重新准备门市经营，程永军的上述违约行为，致房屋未能过户，使陈汉林至今一直没有门市经营，造成了极大的经济损失，因此要求程永军承担违约金5万元。程永军辩称，委托季登华出售案涉房屋属实，陈汉林预交5万元订金属实，由季登华收取，程永军认可；案涉合同中有多项条款约定不明是导致本案诉讼的原因，要求对约定不明的部分进行协商一致后，双方继续履行合同；对于过户过程中出现的因有抵押登记致过户不能的情况，这是签订协议时双方就考虑的，对于合同的不完善以及履行的等待时间较长，这是双方都清楚的，且陈汉林在签订协议时，也未说明购买房屋的用途。因此，在案涉合同履行过程中，程永军有交易房屋的诚意，不存违约行为，不同意解除合同，也不同意承担违约责任。如认定违约，陈汉林主张的违约金数额也过高，请求调整。根据当事人陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月26日，程永军委托案外人季登华出售位于射阳县黄海路综合楼18-19号门市房两间，季登华（甲方）以自己的名义与陈汉林（乙方）签订《协议书》1份，主要内容为：甲方位于黄海路综合楼18-19号门市房两间同意出售给乙方，经商定相关协议如下：一、房屋建筑面积为85.44m2，后面两小间附房在出售范围之内；二、出售总价为壹佰贰拾陆万伍仟元；三、甲方负责办理产权过户，并承担全部过户费用；四、房屋内的空调叁只及监控、LED屏不得拆走全部转给乙方不再另收费用；五、协议签订时预交购房订金伍万元，过户手续全部办理完善后一次性全部结清房款；六、协议签订后，双方不得毁约，如有毁约承担违约金壹拾伍万元。同日，陈汉林预付5万元订金，案外人季登华收取后向陈汉林出具收条载明：今收到陈汉林购房订金伍万元整。2017年5月2日，季登华向陈汉林发送短信，主要内容为：陈汉林，按照我和你2017年2月26日所签订的协议书第五条约定，现我通知你于2017年5月2日上午上班时到行政服务中心办理房屋过户的相关手续，如果你不到视你违约，特此通知。陈汉林收到短信后，到行政服务中心办理过户登记手续，因案涉房屋有抵押登记未能办理完成。2017年5月20日，陈汉林向程永军发送短信，主要内容为：“程永军、季登华，你们好！你们承诺在协议签订后7日内办理房产过户，但你们未能遵守承诺。现为了实现合同目的，化解矛盾，请你于2017年5月25日前，按协议约定与我办理好房产过户登记，逾期将继续按法律程序处理”。2017年6月5月，陈汉林又向程永军发送短信，主要内容为：“程永军、季登华，你于2017年2月26日与我签订的房屋转让协议书，因你至今不履行合同义务，故现特通知你，与你解除协议”。上述短信，程永军均收到。另查明，截止2017年7月14日，位于射阳县黄海路综合楼18-19号门市房屋的登记所有权人为程永军、戴艳萍，该房屋上设定抵押权。本院认为：1.案涉房屋买卖协议虽系案外人季登华以自己的名义与陈汉林所签，但程永军陈述系其委托季登华与陈汉林所签，故协议签订人季登华为案涉房屋买卖协议中程永军的合法代理人，该协议的相对方为陈汉林与程永军，该协议对双方具有法律约束力。2.程永军辩称，案涉房屋买卖合同部分条款约定不明确，要求对约定不明的部分进行协商一致后，双方继续履行合同。本院认为，案涉房屋买卖协议书的履行期限不明确，双方可以随时要求履行，但须给予对方必要准备时间。本案中，陈汉林于2017年5月20日向程永军发送短信要求其于2017年5月25日前履行过户义务，程永军收到后既不回复也未履行义务，违反合同约定，陈汉林于2017年6月5日向程永军发出的解除协议通知书符合法律规定，该通知书到达程永军后即行生效，程永军收到通知后亦未提出异议，本院认定案涉房屋买卖协议于2017年6月5日解除，合同解除后，程永军应依法将预付订金5万元返还陈汉林。3.当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合本案，协议第六条约定如有毁约承担违约金15万元，现陈汉林自行调整为5万元，程永军仍提出违约过高的抗辩，要求调整，因陈汉林对程永军违约造成其实际损失未有证据提供，本院对程永军应承担的违约金酌情认定为自2017年2月26日起至实际给付之日止，以5万元为基数，按月利率2%计算。综上，陈汉林要求程永军返还购房订金5万元，并自2017年2月26日起至实际给付之日止，以5万元为基数，按月利率2%计算违约金（不超过5万元）的诉讼请求部分，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、程永军于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈汉林返还购房订金5万元，并自2017年2月26日起至实际给付之日止，以5万元为基数，按月利率2%支付违约金（不超过5万元）；二、驳回陈汉林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由陈汉林负担560元，由程永军负担590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员　　秦来娣二〇一七年七月十七日书　记　员　　谷　雷附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 搜索“”