（2017）川09民终478号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-12-28
案件名称
李海群与遂宁市中天房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省遂宁市中级人民法院
所属地区
四川省遂宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李海群,遂宁市中天房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十六条，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条；《商品房销售管理办法》：第三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川09民终478号上诉人（原审原告）：李海群，女，1981年1月1日出生，汉族，户籍所在地四川省遂宁市安居区，现住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人（特别授权）：范兵远，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：遂宁市中天房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市船山区育才东路35号。法定代表人：税亚辉，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：伍贤华，男，该公司工作人员。上诉人李海群因与上诉人遂宁市中天房地产开发有限公司（以下简称中天房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李海群及其委托诉讼代理人范兵远、上诉人中天房地产公司的委托诉讼代理人伍贤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李海群上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初183号民事判决；2.改判确认“嘉园公寓”X单元X层X号房屋归上诉人所有；3.改判中天房地产公司立即向登记机关报送办理权属登记所需全部资料，配合办理“嘉园公寓”X单元X层X号房屋权属证书；4.改判中天房地产公司向李海群赔付自2007年10月1日起至中天房地产公司完成权属登记备案时止，以已交房款76000元为基数，按月千分之二计算的延期完成权属登记备案的赔偿金；5.本案诉讼费由中天房地产公司承担。事实和理由：1.原判决认定《商品房买卖合同》合法有效的前提下，适用《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条规定，对申请要求“确认嘉园公寓X单元X层X号房屋权属为原告所有”不予支持错误。上诉人与被上诉人商品房买卖合同合法有效，并实际占用和使用所诉房屋近10年，现因物权的归属发生争议，根据物权法第十条、第二十八条、第三十三条的规定，李海群可以依法请求人民法院确认房屋所有权；2.原判决适用物权法第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国房屋登记办法》第三十条的规定，不予支持李海群请求中天房地产公司“立即向登记机关报送办理权属登记所需全部资料，配合办理“嘉园公寓”X单元X层X号房屋权属证书”错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，中天房地产公司将商品房交付李海群使用后6个月完成权属登记备案是其约定义务；同时，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百三十五条和《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，被上诉人将商品房交付上诉人使用后3个月内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是其法定义务；3.《商品房买卖合同》第八条约定2007年3月30日前中天房地产公司向李海群交房，按照该合同第十五条的约定，房屋交付使用6个月内中天房地产公司完成权属登记备案，至今中天房地产公司仍未完成该房屋的初始登记。根据合同法第一百三十八条规定，2007年3月30日应是房屋的交付时间，赔偿金的起算时间应为2007年10月1日，而不是判决书认定的2008年7月1日。李海群在一审起诉时要求中天房地产公司支付自2007年10月1日起至完成权属登记时止的延期办理权属登记的赔偿金，起诉时暂计算到2015年10月，原判决只支持到该时点错误，应当改判中天房地产公司向李海群赔付自2007年10月1日起至被上诉人完成权属登记备案时止，以已交房款76000元为基数按月千分之二计算的延期完成权属登记备案的赔偿金。上诉人中天房地产公司辩称，李海群所诉事实不成立，按照《商品房买卖合同》约定，交房时李海群缴纳的购房款总额未达到98%，在房屋价款未缴清的情况下，房屋不能归李海群所有，亦不能办理房屋权属登记,请求驳回上诉，维持原审判决第二项。上诉人中天房地产公司上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初183号民事判决第一项或发回重审；2.判决李海群承担违约责任，并按现行房地产市场价格支付购房款；3.本案一、二审诉讼费由李海群承担。事实和理由：1.《商品房买卖合同》是按揭付款的购房合同，该合同第六条付款方式及期限中约定：签订合同首付购房款35%，其余按揭，按揭时间以办理银行按揭手续通知为准。第十五条约定房屋交付使用后6个月内出卖人完成权属登记备案，延期一个月按已交房款千分之二负责赔偿。合同本意是由中天房地产公司办理产权证给李海群的同时，李海群应付清购房款，权属登记备案是指产权证权属转移备案，而不是一审法院认定的初始登记，且初始登记不是《商品房买卖合同》的约定条款，并未约定违约责任。《四川省城市房地产交易管理办法》第二十五条规定了办理新建房屋所有权初始登记商品房竣工合格之日起60日内办理和房屋所有权转移登记商品房竣工交付使用之日起90日内办理。未能办理权属转移的责任在李海群一方，根本上是由于李海群不提交办理产权证资料和不交房款、契税所致，中天房地产公司于2008年1月9日就发出了《客户办理产权证应备资料》的通知，被上诉人签收后置之不理。2.李海群在签订《商品房买卖合同》后没有按照合同约定支付购房款，至今尚欠购房款62863元，应承担违约责任，依照合同法第六十三条规定，逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。因此，李海群应按政府指导价5000元/㎡计付购房款，一审法院对李海群的违约行为未处置，反要公司履行显失公正。上诉人李海群辩称，中天房地产公司上诉的事实、理由及请求不成立。本案不存在违约的事实，买受人在中天房地产公司未办理房屋初始登记时，可以行使不安抗辩权，不再支付房屋价款，直至中天房地产公司办理房屋初始登记为止；一审审理期限一年有余，中天房地产公司有充分的举证时间，且在筒易程序转换为普通程序未给举证期限并未违反法律规定；中天房地产公司一审未对房屋价款提出反诉，不属于二审审理范围。李海群向一审法院起诉请求：1.被告立即配合原告办理所购买房屋的权属转移登记；2.被告向原告支付自2007年10月1日至其完成权属登记备案时止延期办理权属登记的赔偿金14744元（暂计算至2015年10月）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，请求确认“嘉园公寓”X单元X楼X号房屋归原告所有。一审法院认定事实:2006年10月12日，被告中天房地产公司作为出卖人与作为买受人的原告李海群签定了一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定：买受人李海群购买“嘉园公寓”X单元X层X号商品房，该商品房的用途为住宅。建筑面积共约101.36平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1370元，总价款138863元。付款方式为按揭付款，首付购房款35%，其余房款按揭，按揭时间以办理银行按揭手续通知为准。合同第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房管部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理即房屋交付使用后6个月出卖人完成权属登记备案，延期一个月按已缴房款千分之二负责赔偿。被告中天房地产公司作为出卖人与作为买受人的原告李海群分别在《商品房买卖合同》上面加盖印章和签名。合同签订后，原告李海群共计向被告中天房地产公司缴纳了76000元的购房款，原告至今尚欠被告购房款62863元（按合同约定计算）。被告中天房地产公司于2008年12月31日向原告李海群交付了其购买的商品房。2008年1月9日，被告向原告送达《客户办理产权证应备资料》一份，并由原告签收。案涉房屋经竣工验收并于2008年2月报送遂宁市规划和建设局予以竣工备案，但被告至今未按合同约定在登记部门完成房屋的权属登记备案。经遂宁市住房保障和房屋管理局核实，“嘉园公寓”建设项目属于尚未登记的不动产。原告要办理所购房屋的权属登记，必须先由中天房地产公司就“嘉园公寓”建设项目向权属登记部门申请所有权初始登记后，再由中天房地产公司与房屋买受人依据买卖合同等材料共同向登记部门申请办理所有权转移登记。一审法院认为，原告李海群与被告中天房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的禁止性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：一、开发商未取得房屋所有权初始登记的情况下，原告作为购房者能否要求开发商办理房屋产权登记手续；二、原、被告关于违约金的计算方式。关于焦点一，依照物权法第十条“国家对不动产实行统一登记制度……”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”及中华人民共和国建设部所制定的《房屋登记办法》第三十条“合法建造房屋需要进行所有权初始登记…..”之规定，对合法建造的商品房应当先由开发商进行房屋所有权初始登记，后才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记。本案中，因被告中天房地产公司尚未就“嘉园公寓”项目向权属登记部门办理初始登记，故原告不能依据其与被告的《商品房买卖合同》要求被告为其办理房屋权属变更登记，法院对其要求被告立即办理房屋权属证书的诉讼请求，不予支持。同时，依据物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力……”之规定，原告所购买的房屋尚未依法登记，故对其要求“确认嘉园公寓X单元X层X号房屋权属为原告所有”的诉讼请求，不予支持。关于焦点二，根据审理查明的事实可认定，原告之所以未能就其所购房屋办理权属转移登记，系因被告中天房地产公司尚未就“嘉园公寓”项目办理所有权初始登记，根据双方在《商品房买卖合同》第十五条中的约定，被告中天房地产公司应当向原告支付延期办证的赔偿金，故对原告要求被告支付赔偿金的诉讼请求，予以支持。关于赔偿金的计算方式，原、被告在合同中约定“房屋交付使用后6个月内出卖人完成权属登记备案，延期一个月按已缴房款千分之二负责赔偿”，原告主张应当按照每月千分之二计付赔偿金，从该约定内容文理上也可以理解为按一次性千分之二计付赔偿金。本院认为，其一，该赔偿金系对被告延期办理权属登记备案的惩罚性约定，虽该约定未明确载明计算方式为每月按已缴房款千分之二计算赔偿金，但双方约定赔偿金的目的是督促被告履行合同义务，应当根据逾期履行的期限相应加重赔偿金的金额，才能达到督促被告尽快履行合同义务的目的；其二，依照合同法第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，该约定内容系被告提供的格式条款，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,恒定的违约金标准显然有损守约方的合法权益，故原告主张赔偿金应当按照已缴房款每月千分之二计付，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决：一、被告遂宁市中天房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告李海群支付赔偿金，赔偿金的计算方法为：以原告已付购房款为基数，从2008年7月1日起至2015年10月止，以每月千分之二为标准进行计算；二、驳回原告李海群的其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告遂宁市中天房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人中天房地产公司提交的《遂宁市物价局遂宁市房地产管理局遂宁市城区房地产市场指导价》、《遂宁市城市规划区基准地价更新初步成果公示》、《遂宁市城区房屋内部评估指导价格目录》、《遂宁市城区土地内部评估指导价格目录》可以证明该时期房屋土地指导价格，但不能证明嘉园公寓房屋价格执行的是政府定价或者指导价，且不属于本案审理范围，本院不予采纳；《嘉园公寓住户办理权证应交款项表》，《嘉园公寓诉讼房款统计表》为中天房地产公司单方统计，并无买受人确认，本院不予采信；《遂宁市嘉禾西路嘉园公寓房屋面积测绘成果报告书》、《四川省遂宁市城建档案馆档案交接文据》仅能证明讼争房屋面积测绘情况以及中天房地产公司将嘉园公寓档案向当地档案馆进行了移交，不能证明初始登记未完成的原因，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：第一，李海群是否为讼争房屋所有人；第二，中天房地产公司应否配合买受人办理房屋权属转移登记；第三，中天房地产公司应否支付赔偿金至其完成权属登记备案时止。关于争议焦点一，依照物权法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，在《商品房买卖合同》合法有效的前提下，李海群享有的是要求中天房地产公司交付房屋并为其办理房屋权属转移登记的债权请求权。在权属转移登记未完成的前提下，依照物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，物权的归属不发生变动。据此，李海群关于讼争房屋归其所有的上诉请求不成立，本院予以驳回。关于争议焦点二，基于商品房买卖合同标的物的特殊性，中天房地产公司承担的交付标的物义务不仅是要按约交付商品房实物，更有协助办理商品房物权登记、取得房屋所有权证的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。该法规即是要求，房地产开发企业应当在已预售的商品房交付之前，取得所售房屋的初始登记权属证书，因为只有这样，才能保证房地产开发企业在购买人提出办理房屋权属转移手续时，立即提供协助义务。因此，办理房屋所有权的初始登记是房地产开发企业的单方义务和义不容辞的责任，中天房地产公司违反法律、法规的规定，未能在交付房屋前办理房屋所有权的初始登记，其责任在中天房地产公司，不能以此作为不协助购房户办理商品房权属转移登记、取得房屋所有权证的抗辩理由。经审理查明，中天房地产公司于2007年12月31日在李海群未按照合同约定缴纳购房款98%的情况下，向李海群交付了其购买的商品房，应视为中天房地产公司放弃了其在交付商品房时可要求李海群缴纳购房款98%的同时履行抗辩权。为此，在讼争商品房已实际交付的情形下，根据双方当事人订立的《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”以及《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”规定，中天房地产公司应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以配合买受人办理房屋权属转移登记手续。据此，李海群关于中天房地产公司配合其办理所购房屋的权属转移登记的请求成立，本院予以支持。关于争议焦点三，李海群一审的诉讼请求为“被告向原告支付自2007年10月1日至其完成权属登记备案时止延期办理权属登记的赔偿金38800元（暂计算至2015年10月）”，对该诉讼请求的内容应作如下理解：一是赔偿系延期办理权属登记所致，而非逾期交付房屋所致，故赔偿金的起算日依照合同约定应为2008年7月1日起；二是赔偿金应计算至中天房地产公司完成权属登记备案时止。综上，本院对赔偿金的支付期间予以调整，即自2008年7月1日起，至中天房地产开发公司办理权属登记备案时止，上诉人李海群关于中天房地产公司向其支付赔偿金的主张部分成立，本院予以支持。另外，本案于2016年1月11日立案，分别在2016年2月3日、12月23日开庭审理，并于2017年2月17日向中天房地产公司送达民事判决书，中天房地产公司在此期间有充分的举证时间，故中天房地产公司关于一审转换为普通程序审理时无举证时限的主张不成立，本院不予支持；同时，因二审审理范围应限制在一审诉讼请求范围内，故中天房地产公司要求李海群承担违约责任，并按现行房地产市场价格支付购房款的上诉请求不属于二审审理范围，本院不予审理。综上，上诉人李海群的上诉请求部分成立，予以支持，上诉人中天房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十六条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初183号民事判决；二、遂宁市中天房地产开发有限公司于本判决生效后30日内配合李海群办理所购买的嘉园公寓X单元X层X号的权属转移登记；三、遂宁市中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向李海群支付赔偿金，计算方法为：以李海群已付购房款76000元为基数，以每月千分之二为标准进行计算，从2008年7月1日起计算至权属登记备案时止。四、驳回李海群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费500元，由遂宁市中天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 艳代理审判员 赖 力代理审判员 梁 燕二〇一七年七月十七日书 记 员 朱雪萍 关注公众号“”