（2017）鄂05民终1673号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2018-07-12
案件名称
湖北盛河房地产开发有限公司、田开莲房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖北盛河房地产开发有限公司,田开莲,田立新
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终1673号上诉人（原审被告）：湖北盛河房地产开发有限公司，住所地长阳土家族自治县龙舟坪镇老街19号。法定代表人：马德贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：田玉，湖北西陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田开莲，女，1966年1月17日出生，土家族，住长阳土家族自治县。被上诉人（原审原告）：田立新，女，1963年1月5日出生，土家族，住长阳土家族自治县，系田开莲之姐。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐田，系田立新之女。上诉人湖北盛河房地产开发有限公司因与被上诉人田开莲、田立新房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省长阳土家族自治县人民法院(2016)鄂0528民初998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湖北盛河房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项中湖北盛河房地产开发有限公司向田开莲、田立新还建81.76平方米小户型住房1套，超出面积不再增补价差，免费办理此房相关产权手续的内容，及第二项中81.76平方米还建房的经济损失和第三项中81.76平方米还建房的违约金；一审案件受理费由双方平均负担，二审案件受理费由田开莲、田立新负担。事实和理由：拆迁房屋中的第三层没有产权证书，是违法建筑，所以不能还建合法的房屋，应在经济损失和违约金面积的计算上扣除81.76平方米。田开莲、田立新辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。田开莲、田立新向一审法院起诉请求：1、湖北盛河房地产开发有限公司依照《房屋拆迁补偿安置协议》约定，从“金穗苑二期”商住楼第六层或第七层中向田开莲、田立新交付安置房2套，3套安置房内外装修标准（含已交付1套在内）按协议履行；2、湖北盛河房地产开发有限公司向田开莲、田立新补偿过渡期费用40500元；3、湖北盛河房地产开发有限公司向田开莲、田立新支付违约金92046.24元；4、案件诉讼费由湖北盛河房地产开发有限公司负担。一审法院查明事实：2012年，湖北盛河房地产开发有限公司在长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲街原农行宿舍和原牧业公司地块开发新建商住楼“金穗苑二期”，田开莲、田立新私有住房一栋地处规划区内。同年11月23日，湖北盛河房地产开发有限公司（甲方，拆迁人）与田开莲、田立新（乙方，被拆迁人）签订《房屋拆迁补偿安置协议》。该协议约定：1、拆迁房屋为乙方位于四冲街37－1号砖混结构住房一栋，土地面积154.55平方米，地面建筑面积258.03平方米(产权证书载明第一、二层的建筑面积共为172.02平方米，第三层为添加层，建筑面积为86.01平方米，产权证书无记载)，吊脚楼(砖)一间，面积为24.6平方米（办理有《建设工程规划许可证》，无房屋产权证书）；2、安置补偿方式：实行房屋产权置换，即甲方在新建楼盘“金穗苑二期”为乙方还建框架结构安置房3套，建筑面积约283.76平方米(含公摊面积)，其中，还建田立新最小户型（约84平方米）1套房，面积81.76平方米，若有增加面积不再补差，楼层定为靠南面的第七层；还建田开莲安置房202平方米（2套），其中最大户型（约117平方米）1套，中等户型（约103－111平方米）1套，若有增加面积按1800元每平方米计算，楼层定为靠西面第六层或第七层，还建房均要达到进户防盗门，内装木门，铝合金窗，内墙面、天棚面水泥砂浆抹灰并刷白，室内地面为水泥地坪，水、电、宽带、有线电视、天然气管道入户的标准，并免费办理3套还建安置房的《土地使用权证》和《房屋产权证》，并一次性给付乙方拆迁房屋装修损失费、附属设施补偿费、搬迁费、过渡期房屋租赁费以及其他损失费共计147000元，若过渡期限延长，甲方每月包干按1500元费用增补乙方；3、搬迁期限：乙方领取一次性补偿款后一个月内将拆迁房及《土地使用权证》和《房屋产权证》交付甲方；4、搬迁过渡期限：还建房交付过渡期18个月，从签约之日起计算；5、违约责任：双方若有违约，则按还建安置房总价款的18%支付违约金。合同签订后，湖北盛河房地产开发有限公司依约支付了田开莲、田立新一次性补偿金147000元，田开莲、田立新也在约定期内履行了交付拆迁房及相关权利凭证义务。2015年11月，湖北盛河房地产开发有限公司将已建成的“金穗苑二期”商住楼中编号为2－1－804的还建房1套（面积约111.67平方米）交付田开莲、田立新，并收取了住房维修基金9380元。此后，田开莲、田立新多次要求湖北盛河房地产开发有限公司履行协议未果。2016年9月28日，田开莲、田立新诉至一审法院。一审法院认为，1、湖北盛河房地产开发有限公司与田开莲、田立新签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，是双方当事人真实意思的表示，是双方协商一致的结果，其内容不违反法律的规定，属有效合同，双方应全面履行合同义务。田开莲、田立新依约履行拆迁义务后，湖北盛河房地产开发有限公司不全面履行交付还建房义务，是违约行为，应承担违约责任。2、田开莲、田立新在与湖北盛河房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》时，作为同为一方签约主体，湖北盛河房地产开发有限公司履行合同义务的相对人是田开莲、田立新而非其中一人，且湖北盛河房地产开发有限公司已交付给田开莲、田立新的还建房也不属小户型。因此，不能认定田开莲、田立新诉称是针对特定对象田立新交付的。只要湖北盛河房地产开发有限公司依约交付最大户型、中等户型、小户型3套住房，不论交与田开莲、田立新任意一人，均应视为向田开莲、田立新履行交付还建房的义务。3、田开莲、田立新拆迁房的产权是明确的，虽部分住房尚未取得产权证，但增建部分是在原住房主体结构上的添加，且已建成居住使用多年，不是恶意追求拆迁补偿的临时搭建，规划行政主管部门亦未依职权判定其为违法建筑，故湖北盛河房地产开发有限公司以该部分房屋建筑属违法建筑为由，辩称不应对该部分房屋建筑面积给予还建补偿的理由不能成立。4、湖北盛河房地产开发有限公司辩称双方均有违约行为，不应支付违约金或者应当减少违约金数量。田开莲、田立新在约定期限已交出拆迁房屋及相关产权证明，对未有产权证的部分，田开莲、田立新在签约时并未向湖北盛河房地产开发有限公司刻意隐瞒无产权证的事实，故田开莲、田立新不具有违约行为。但考虑到湖北盛河房地产开发有限公司已履行部分义务，结合田开莲、田立新损失的具体情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情考量违约金的给付数额。5、湖北盛河房地产开发有限公司已交付部分还建房，只有未交付的部分才会产生延期交付损失，故合同约定的每月延期损失费1500元应按照已交房屋面积占应交房屋面积的比例分摊后认定。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、湖北盛河房地产开发有限公司于判决生效后30日内按合同约定标准在“金穗苑二期”第六层楼至第七层楼给田开莲、田立新还建最大户型即面积约为117平方米住房1套，其还建的最大户型和中等户型2套住房面积（已交付1套）之和超出应还建面积202平方米的部分按每平方米1800元的价格补差；还建81.76平方米小户型住房1套，超出面积不再增补价差。上述还建住房在交付后，由湖北盛河房地产开发有限公司免费协助田开莲、田立新办理相关产权手续。二、湖北盛河房地产开发有限公司于判决生效后30日内补偿田开莲、田立新因逾期交付还建房所造成的经济损失24561.02元〔（202平方米－111.67平方米+81.76平方米）×（1500元÷283.76平方米）×27个月〕。三、湖北盛河房地产开发有限公司于判决生效后30日内支付田开莲、田立新违约金25538.40元（283.76平方米×1800元×5%）。四、驳回田开莲、田立新的其他诉讼请求。案件诉讼费1480元，由湖北盛河房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实，予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，双方是基于涉案拆迁房屋现状达成的《房屋拆迁补偿安置协议》，且该协议没有约定涉案拆迁房屋中的第三层需要有房屋产权证书作为还建安置房的前提。因此，拆迁房屋中的第三层是否有产权证书，是否为违法建筑，不影响双方按该协议约定履行各自的义务。故湖北盛河房地产开发有限公司上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，湖北盛河房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2960元，由湖北盛河房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张士勇审判员 苗劲松审判员 张原鹏二○二○一七年七月十七日书记员 田雪萍