（2017）冀0110民初1939号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-10-11
案件名称
刘泽潺与蒋立杰、张运田房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
石家庄市鹿泉区人民法院
所属地区
石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘泽潺,蒋立杰,张运田
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0110民初1939号原告刘泽潺，女，1988年12月16日生，汉族，住河北省石家庄市鹿泉区。委托代理人李晓雄，男，1988年2月1日生，汉族，住河北省石家庄市鹿泉区。委托代理人张晓萌，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。被告蒋立杰，女，1967年12月26日生，汉族，住河北省石家庄市新华区。被告张运田，男，1965年2月28日生，汉族，住河北省石家庄市新华区。委托代理人杜志成，河北弘宇律师事务所律师。原告刘泽潺与被告蒋立杰、张运田为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员王丙午独任审判，公开开庭进行了审理，原告刘泽潺及其委托代理人李晓雄、张晓萌、被告蒋立杰、张运田的委托代理人杜志成均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘泽潺诉称，二被告系夫妻关系。2016年9月26日，原、被告在中介方河北天昊房产经纪有限公司的介绍下签订《房屋买卖合同》，合同约定的房屋价款为54.5万元，2016年10月9日原、被告又签订了《补充协议》，按照合同约定原告刘泽潺将房屋首付款24万元转账给被告，后二被告共同委托李晓雄办理房产的相关手续并进行了公证。后原告陆续支付给被告购房款11万元，2016年11月13日原、被告进行了房屋交接，并在物业公司处办理了手续，原告对该房屋进行了装修并入住。原告累计支付给被告购房款35万元，二被告的房产证于2017年3月31日办理完毕，原告短信、电话通知二被告履行过户义务，也委托中介公司通知二被告履行过户义务，但二被告找各种理由不配合原告办理房屋过户手续。为了维护原告刘泽潺的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判令，一、被告蒋立杰、张运田继续履行《房屋买卖合同》；二、二被告协助原告刘泽潺办理房屋过户手续；三、二被告因不协助原告办理房屋过户手续的违约责任48万元；四、案件受理费由被告蒋立杰、张运田负担。被告蒋立杰、张运田辩称，答辩人认为，答辩人与原告刘泽潺签订的《房屋买卖合同》已经终止并解除，不应再继续履行，原告之诉没有事实根据和法律根据。原告与答辩人双方在河北天昊房产经纪有限公司的参与下于2016年9月26日签订《房屋买卖合同》，合同编号为0009257，合同约定，答辩人将自己所有的坐落在鹿泉区拾里洋房小区5栋3单元501室的房屋以总价54.5万元的价格卖与原告，房款的支付方式及支付期限为采取分期付款的方式，付款期限为6个月到期付款。在签订合同时考虑到国庆节长假的因素，在原告、答辩人及中介所工作人员参与的情况下共同协商确定，原告支付尾款的日期为2017年3月25日之前，后双方又改为2017年4月7日前。同时约定，在2017年4月7日前原告将剩余尾款交付给答辩人，逾期支付房款超过10日答辩人有权终止合同。之后在原告、答辩人及中介所三方共同参加下，三方又于2016年10月9日又签订了一份《补充协议》，在该补充协议中，又重点强调了房产尾款支付的方式及期限：“剩余尾款如在2017年4月7日前答辩人房产证不能办理下来且原告未办理完毕银行按揭贷款，则原告于约定日期之前将剩余尾款交付答辩人”。此约定明确地规定了原告的权利义务：不论何种情况，原告必须在2017年4月7日之前将剩余尾款交付答辩人，否则就是严重的违约，答辩人有权解除该合同。在合同履行期限内，答辩人曾通过电话、微信、短信等方式多次向原告催要剩余尾款，但是原告均以种种理由予以推诿，直至2017年2月25日，原告回复被告说：“我下周二先给你八万或十万，剩下的款项再过几天肯定给你”。但是在原告答应的该周内仍未给付，答辩人并没有收到原告的任何款项。2017年3月31日，中介通知答辩人原告将在第二天支付尾款给被告答辩人，因数额较大，答辩人告知中介及原告将尾款打入原告已知的答辩人的银行账户内即可。截止到2017年4月18日，答辩人仍然未曾收到原告以任何方式交付的款项。原告与答辩人签订的合同具有先后履行的顺序，根据合同约定，原告具有先履行的义务，在原告不能履行其先履行义务时，负有后履行义务的答辩人有权拒绝继续履行合同义务，即答辩人有权拒绝向原告交付房屋并办理过户手续，在答辩人给出的合理期限内，原告仍然不履行其合同义务，且已经逾期十日，根据约定，答辩人有权终止该合同。答辩人并于2017年4月19日给原告制发了并下达了《关于解除并终止房产买卖合同通知》，原告并没有提出任何异议。综上所述，造成合同不能履行的根本原因在于原告不按照合同约定履行自己的合同义务，实属违约行为，致使合同的根本目的不能实现，根据我国的相关规定，原告与答辩人之间签订的合同已无履行的必要，根据我国《合同法》的相关规定，法院应当依法解除该合同。原告之诉无理无据。实属浪费诉讼资源，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告蒋立杰与被告张运田系夫妻关系。2016年9月26日，原、被告在中介方河北天昊房产经纪有限公司的介绍下签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告刘泽潺购买被告蒋立杰名下位于石家庄市××区××北××洋房小区××房产；该房屋的实际成交价格为54.5万元；刘泽潺于2016年9月26日向蒋立杰交付购房定金3万元，刘泽潺于办理房产公证手续当日支付蒋立杰首付款24万元，房屋尾款委托中介办理贷款，贷款额度和期限以银行审批为准，贷款不足部分，刘泽潺必须于办理房产过户手续当日补交给蒋立杰，蒋立杰收到首付款同时交接房屋，将房屋钥匙及附属设施交给刘泽潺，如因蒋立杰的原因造成刘泽潺不能过户，蒋立杰赔偿刘泽潺双倍首付款……，如刘泽潺自行办理银行贷款，则刘泽潺在办理过户当日全款付清蒋立杰，如在2017年4月7日前蒋立杰房产证未办理下来，刘泽潺则将剩余房款275000元交付蒋立杰，……。落款由蒋立杰（代理人张运田）、刘泽潺、中介方河北天昊房产经纪有限公司签名、盖章，时间2016年9月26日。2016年10月9日三方又签订了《补充协议》，约定双方于2017年10月9日办理公证委托授权手续，同时刘泽潺将拾里洋房小区5-3-501号房产的首付款24万元付给蒋立杰，剩余尾款如在2017年4月7日前蒋立杰的房产证不能办理下来且刘泽潺未办理完毕银行按揭贷款，则刘泽潺于约定日期之前将剩余尾款交付蒋立杰，……落款由蒋立杰（代理人张运田）、刘泽潺（代理人李晓雄）、中介方河北天昊房产经纪有限公司签名、盖章，时间2016年10月9日。庭审中，原告刘泽潺为了证明自己的主张，提交如下证据：一、《房屋买卖合同》（编号为M0009257）以及补充协议书；二、中介费收款收据（编号为6002714）；三、被告张运田代蒋立杰给原告出具的收到3万元定金的收条；四、被告蒋立杰出具的收到原告24万元购房首付款收条和原告向被告转账24万元的河北银行转账回执；五、原、被告签署的房屋交接清单。被告于2016年11月13日将房屋交给了原告，现房屋已经交付，原告已经进行了装修并入住；六、原告刘泽潺、河北银行账户历史交易明细清单和丈夫李晓雄民生银行交易记录。2017年2月27日原告及其丈夫李晓雄又支付给被告8万元房款，目前尚欠被告尾款19.5万元，需待过户之日交付；七、石家庄燕赵公证处出具的公证书。被告公证委托原告丈夫李晓雄办理并领取房产证，房本下来后，李晓雄代领了房产证；被告应在房本下来当日履行过户手续；八、被告蒋立杰的房产证复印件。房产证载明的办理时间为2017年3月22日，目前符合交易条件，被告应当配合原告办理房产过户手续。九、原告丈夫李晓雄在2017年4月5日民生银行付款账户余额记录。原告在取得房产证后的第一个工作日就准备好了20多万元，在过户的时候用于支付被告的尾款；十、、中介公司石彩桥和被告的微信聊天记录。证明中介公司与被告沟通让被告领取房屋尾款并配合过户，张运田以母亲发病为由，拒绝接受房款；十一、原告丈夫李晓雄和被告张运田的短信聊天记录。原告与被告的短信记录，原告始终在催促被告履行过户手续事宜；十二、2017年4月6日与2017年4月19日通话录音光盘、录音摘抄文字记录。原告始终在催促被告履行过户手续支取房屋尾款事宜；十三、蒋立杰和张运田的手机费发票和通话详单。证明原、被告通话。针对原告刘泽潺的主张和提供的证据，被告蒋立杰、张运田的质证意见为：一、对证据的真实性无异议，证明目的有异议，双方签订的合同书对于房款签订与合同签订的时间无异议，内容也无异议，该合同约定尾款交付时间为2017年4月7日之前，同时约定逾期支付房款超过10日，被告可解除合同，关于补充协议的真实性无异议，但该补充协议中明确规定尾款的交付时间，赔偿款48万元详见合同；二、中介的收费收据3000元无异议；三、3万元定金收条无异议；四、24万元收条无异议；五、房屋交接清单无异议；六、银行转账清单无异议，证明内容有异议，交付尾款与实际情况不符，尾款约定的是2017年4月7日之前交付，而不是过户之日起交付；七、公证书无异议，此公证书为委托公证，原告方可自己办理过户，因办理过户条件不成就，未交付尾款才导致没有办理过户；八、房产证复印件真实性无异议；九、银行付款余额记录与本案无关联性，你是否履行了给付义务，对此有异议；十、微信聊天记录真实性无异议；十一、短信聊天记录有异议，2017年4月18日的聊天内容在被告将解除通知书送达给原告后，原告给被告发的聊天记录，我们认为此证据在本案中无证明效力；十二、我们没有见过光盘，根据聊天记录我们认为与本案无关联性，没有证明效力，因为这些通话记录均是在被告给原告送达了终止并解除合同通知书后产生的聊天，所以没有证明效力，通话记录与本案同样没有关联性，只能证实通话记录，不能证明通话内容。庭审中，被告蒋立杰、张运田为了证明自己的主张，提交如下证据，：一、《房屋买卖合同》。证明房屋买卖的事实及首付款交付的时间，同时证明尾款的交付时间2017年4月7日为最后时间，逾期10日不交付，蒋立杰有权解除合同；二、《补充协议》。证明房屋交付尾款的最后时间为2017年4月7日，同时约定若刘泽潺中途违约，蒋立杰扣除定金、已交首付房款外，刘泽潺应承担房屋成交价的40%的违约金，并在3日内将房屋腾出，将钥匙交给蒋立杰，蒋立杰有权另行出售该房产；三、《燕赵公证书》。证明被告委托李晓雄办理房屋过户的相关事宜并有权办理不动产房产证；四、《关于解除并终止房产买卖合同的通知》。被告于2017年4月18日向原告发出的终止并解除房屋买卖合同的通知书；五、特快专递的收费收据和回执。证明关于解除并终止房屋买卖合同的通知已送达给原告；六、通话记录与聊天记录。证明原告在2017年4月7日前并未将尾款支付给被告，属于违约并根据合同约定应当解除合同；七、蒋立杰的房产证。证明房屋产权人为蒋立杰。针对被告蒋立杰、张运田的主张和提供的证据，原告刘泽潺的质证意见为：一、证据一、至证据七、因未在举证期限内向法院提交，因此法院不应该将其作为判决本案的证据，其次对于证据四、证据五，被告声称的解除房屋买卖合同通知，原告从未收到，被告也无权在其自行违约的前提下享有合同解除权，被告解除合同的行为不符合合同法的规定，即使做出了，也属于无效通知，反而可以作为其违约的证据，向原告支付违约金，再次被告提到的合同《补充协议》内容中的约定，蒋立杰违约，3日内除定金双倍赔偿，退还已收房款，并按照54.5万元的成交价向刘泽潺支付40%的违约金，逾期一天支付万分之八的违约金，对于被告这个违约责任原告予以认可，同意按照该违约责任或者48万元违约金，采取较高数额承担违约责任，对于被告提供的特快专递邮件收据仅能证明被告发送的邮件并未送到原告住所地，里面是不是有文件也不知道，原告是否收到也无证据支持，对于被告提供的聊天记录恰恰说明原告一直在积极履行合同，在尾款未到期的情况下主动转给被告2个4万元，合计8万元房款。诉讼中，原告刘泽潺已将剩余购房款19.5万元交到法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告刘泽潺、被告蒋立杰签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，且房屋已经交付，应当有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告刘泽潺已按合同约定将定金3万元、首付款24万元、房款8万元，合计35万元，支付给被告蒋立杰、张运田，履行了自己的义务，故原告刘泽潺要求被告蒋立杰、张运田按照法律的规定和合同的约定继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，符合相关法律法规的规定，本院予以支持。关于违约责任问题，本案的争议焦点是剩余购房款的支付期限和方式问题，根据双方订立的《房屋买卖合同》、《补充协议》约定，“房屋尾款刘泽潺委托中介办理贷款，贷款额度和期限以银行审批为准，贷款不足部分，刘泽潺必须于办理房产过户手续当日补交给蒋立杰，……；双方于2017年10月9日办理公证委托授权手续，同时刘泽潺将拾里洋房小区5-3-501号房产的首付款24万元付给蒋立杰，剩余尾款如在2017年4月7日前蒋立杰的房产证不能办理下来且刘泽潺未办理完毕银行按揭贷款，则刘泽潺于约定日期之前将剩余尾款交付蒋立杰，”。对以上条款，原告刘泽潺认为2017年4月7日前未办理下来房产证，应在约定日期将剩余房款交付蒋立杰，并没有说在4月7日当天交付，但是房产证在2017年4月7日前办理下来了，蒋立杰应先给刘泽潺办理过户，办理完过户当日刘泽潺付清蒋立杰房款，因此被告对合同认识有误；被告蒋立杰认为从合同整个内容来看并不显示尾款是在办理过户时交付这个事实，原告谈到的办理过户手续当日补交给甲方，针对的是银行贷款的不足部分，并不是尾款，尾款交付时间是2017年4月7日，并不显示该条失效的相关内容，因此这条是双方对尾款交付时间的确定。由于《房屋买卖合同》、《补充协议》对刘泽潺采取银行按揭贷款支付剩余购房款的时间没有明确约定，“剩余尾款如在2017年4月7日前蒋立杰的房产证不能办理下来，……”，但现在房产证已经办理下来了，剩余房款如何支付，合同没有约定，对支付剩余房款和办理过户手续的履行先后顺序，双方存在争议，均认为对方违约，原告刘泽潺要求被告蒋立杰、张运田赔偿损失48万元，被告蒋立杰、张运田要求解除合同，但均缺乏足够的事实依据及法律依据，对此，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告蒋立杰、张运田继续履行与原告刘泽潺签订的《房屋买卖合同》；二、原告刘泽潺在本判决生效后支付被告蒋立杰、张运田剩余房款19.5万元；三、被告蒋立杰、张运田按照规定协助原告刘泽潺办理房产过户手续。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，减半收取4250元，财产保全费5000元，计9250元，由被告蒋立杰、张运田负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员 王丙午二〇一七年七月十七日书记员 李 箫 百度搜索“”