(2017)豫0102民初3542号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-11-17
案件名称
郑州开元物业管理有限公司与张辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市中原区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑州开元物业管理有限公司,张辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款,第一百一十四条第一款,第六十四条,第七十三条第一款
全文
河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0102民初3542号原告(反诉被告):郑州开元物业管理有限公司,住所地郑州市桐柏路101号。法定代表人:谢利卿,职务总经理。委托诉讼代理人:徐冉,女,汉族,1991年3月10日出生,住址河南省遂平县,系郑州开元物业管理有限公司法务人员。委托诉讼代理人:杨红彦,男,汉族,1966年8月23日出生,住址郑州市,系郑州开元物业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人:范闯,河南译达律师事务所律师。被告(反诉原告):张辉,男,汉族,1971年1月12日出生,经常居住地郑州市中原区。原告郑州开元物业管理有限公司(以下简称开元公司)与被告张辉物业服务合同纠纷本诉及反诉案,本院于2017年4月18日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告开元公司委托诉讼代理人徐冉、杨红彦、范闯及被告张辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告开元公司诉称:1.被告立即支付物业管理费7905元,滞纳金2371.5元,合计10276.5元;2.被告承担本案全部诉讼费。事实与理由:2000年1月3日原告与被告签订《公共契约》一份,该契约履行期间,被告于2001年1月1日起停缴物业管理费,截至2016年12月31日,被告欠物业费共计7905元。根据契约约定应当缴纳滞纳金,为减轻被告负担,只主张滞纳金2371.5元(本金的30%)。被告张辉辩称:1.公共契约是格式化文本,违约金按天1%计取应为无效条款。原告阻挠成立业委会,2000年至2014年小区管理脏乱差,被盗时有发生。2.张家一辆昌河汽车停放在小区正常车位时,于2002年10月8日被盗。机动车进出小区都有领取出入证,且收有停车费,在出入证仍在我处的情况下,原告负有车辆被盗的重大责任,应赔我损失。这才是我欠费的理由。3.原告将我从山东抵账的一辆奔驰420型汽车于2010年初不知拖往何处,原告侵犯了我的私有财产,应返还我的奔驰汽车。张辉向本院提出反诉请求:1.原告立即赔付我被盗车辆(豫A×××××)的损失2万元,赔偿我被盗车辆(鲁R×××××)的损失1万元;2.原告承担本案全部诉讼费。事实与理由:同前述被告辩称内容。开元公司对张辉的反诉辩称:1.反诉所提诉讼请求已过诉讼时效;2.反诉人并非(牌号)鲁R×××××奔驰汽车的所有人,其不是该车辆的赔偿请求的适格主体;3.本案反诉人与开元公司之间不存在车辆保管合同关系,开元公司对反诉人车辆丢失不应承担赔偿责任。开元公司收取反诉人的有关车辆费用为车位费而非保管费。4.案涉车辆的损失应当扣减车辆的折旧等损失。本院经审理认定事实如下:一、对当事人双方没有争议的事实,本院予以确认:2000年1月3日开元公司与张辉签订《公共契约》一份,该契约宗旨包含维护业主安全生活环境;总则第一条含有居住秩序的开元公司管理范围;管理公司职责第六条约定:“按规定向房屋业主、使用人和其他交费人收取有关管理费(依照市场价向规定的收费标准执行),对逾期不交费者,每天处以应交款额1%的滞纳金,……”。诉讼中张辉以已有和占有的两台车辆被盗为由,自认拒付了开元公司应收的自2001年1月1日至涉案房屋所有权人变更登记之日的所有物业管理费。诉讼中,开元公司认可张辉所述车辆被盗于2002年10月8日左右,由公安机关立案侦查。二、对当事人有争议的事实的质证和认定如下:1.根据《物业管理条例》第二条的规定,开元公司物业管理的范围在于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维修物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”。张辉本诉反驳和反诉证明的举证,均缺少不付或少付物业管理费的合同约定权利义务或法定权利义务适用的法律事实的证据材料。张辉的举证材料缺少系统证据的客观性和证明目的的关联性。即张辉抗辩拒付物业管理费,模糊、回避和扩大解释原、被告间《公共契约》条款中的概念、规则、原则的定义、内涵和外延。张辉仅以持有“车辆出入证”认为车辆被盗、开元公司负有违约责任或侵权责任,与自然逻辑和司法逻辑是相悖的。2.鉴于开元公司认可张辉举证的两份“车辆出入证”其中一份非铝制“车辆出入证”的形式真实,对另一份铝制“车辆出入证”形式上的真实性不置可否,开元公司对铝制“车辆出入证”形式上的真实性负反转举证责任。综合两份“车辆出入证”的现实张辉持有状态以及双方当人事有关物业管理小区一般“车辆出入证”的发放、回收的程序性的一致性陈述,推定在张辉持有“车辆出入证”的情形下,原、被告间的“车辆出入证”的收、发行为关系中开元公司存在管理疏漏。该疏漏不能免除张辉欲意主张的“车辆出入证”系原、被告车辆的保管合同成立、开元公司共同侵权之债成立、开元公司违约或共同致害、开元公司承担相应民事责任的举证归属下证明不力的举证责任和不利后果。本院认为,原、被告双方2000年1月3日所签《公共契约》作为物业服务合同性质的合同,不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。原、被告双方应依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定按照约定全面履行自己的义务并遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助的义务。张辉承认以车辆被盗为由拒付开元公司诉求应收物业管理费,在无抗辩举证强于开元公司相关举证的条件下,已构成违约,张辉应承担继续履行支付物业管理费的违约责任。基于前述认定的车辆被盗事件在原、被告间物业服务合同中未作权利与义务的约定,根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十八条“损害是因第三人造成的,第三人应当承担侵权责任”的规定,开元公司与张辉之间“车辆出入证”发放、回收行为关系中开元公司未将“车辆出入证”收回的疏漏,在该疏漏尚未由张辉完成疏漏与车辆被盗的法定民事责任关联待证事实的举证证明条件下,开元公司不承担本案合同之债、侵权行为之债牵连下的民事责任。张辉庭审后至今仍未提交其主张的本案物业管理小区内房屋所有权人变更登记的时间证据,张辉对此应承担不利责任。但本院希望原、被告在此后按不动产变更登记的时间作为涉案房屋物业管理费计算的截止日。这是对原、被告双方诉讼行为和非诉行为的一次自我检验。综上所述,加之张辉已明确认可开元公司诉求的具体物业管理费和滞纳金的金额,且滞纳金已为开元公司调减至2371.50元,不违反法律规定,对开元公司诉求张辉支付物业管理费7905元,滞纳金2371.50元本院予以支持;张辉反诉请求举证不力,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼》证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定判决如下:一、张辉自本判决生效之日起十日内支付郑州开元物业管理有限公司物业管理费7905元、滞纳金2371.50元,合计10276.50元;二、驳回张辉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28元,由张辉负担;反诉案件受理费275元,开元公司负担137.5元,张辉负担137.5元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年七月十七日书记员 蒋美惠 微信公众号“”