（2017）辽01民终6063号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人赵伟光与被上诉人臧雅云土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵伟光,臧雅云
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6063号上诉人（原审原告）：赵伟光，男，1980年11月4日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李迪，辽宁睿金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：臧雅云，女，1962年5月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：纪永成，辽宁鼎晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：马宝忠，辽宁鼎晟律师事务所律师。上诉人赵伟光因与被上诉人臧雅云土地租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初16397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵伟光上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判臧雅云返还租金10万元并支付利息损失；2.案件受理费、上诉费由臧雅云承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.本案合同效力关键不在于租赁行为本身是否合法，而是签订合同主体是否合法，臧雅云称受土地实际所有权人委托出租，但至今未提供有效证据证明，故臧雅云签订合同时处于无代理状态，臧雅云无处分权及收益权，事后也未获得土地实际所有权人追认，租赁合同未发生法律效力，签订合同时臧雅云明知无委托权限，属于预期违约，应当承担违约责任。2.赵伟光在承租开始前就提出了解除合同的意思表示，由于臧雅云拒绝返还租金，经双方多次协商无果，无奈提起诉讼，涉案土地至今仍处于原始状态，赵伟光并未使用，故赵伟光不应向臧雅云交付租金。3.赵伟光以微信方式向臧雅云表示要求解除合同时，合同尚未开始履行，一审法院计算租金时也将截止日期认定为2016年5月27日，说明一审法院对赵伟光要求解除租赁合同是认可和支持的，且也认定5月28日以后的租金应予返还，但一审法院错误认定起始日期，导致扣减租金期限错误，应当返还全部租金。臧雅云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。赵伟光上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.租赁合同有效，未违反法律规定，亦未侵害他人合法利益。2.签订合同次日臧雅云就将场地大门钥匙交予赵伟光，事实上臧雅云已将合同项下的场地交付赵伟光使用。赵伟光既然实际使用控制了场地，就应当支付相应租金。3.赵伟光违约单方提出要求解除合同。根据合同规定，违约方应当承担违约金。一审判决赵伟光支付租金数额综合考虑双方责任后认定的，其中包含赵伟光的违约责任，赵伟光违约应当支付相应违约金。赵伟光向一审法院起诉请求：1.确认赵伟光、臧雅云签订的《地产租赁合同》无效；2.臧雅云返还赵伟光支付的租金10万元及违约金30万元；3.臧雅云承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月26日，赵伟光（甲方）与臧雅云（乙方）签订地产租赁合同，内容有：甲方同意将于洪区于洪乡北李官村（土地证于洪国用（2000）字第297号）10900平方米场地租给乙方使用，用途为仓储、加工，乙方已对甲方所出租的场地做了充分了解，愿意承租该场地。租赁期限为2016年9月1日至2026年8月30日止。年租金为10万元，租金年度结算，由乙方在签订合同3日内将租金交付甲方。甲、乙双方在合同期间租金不得变动，双方若违约按年租金三倍赔偿。合同签订后，赵伟光于2016年4月29日向臧雅云帐号内转款10万元。2016年5月27日，赵伟光向臧雅云发送了微信，内容有：近期公司出现一些资金上的问题，还有与其它往来供应及客户的法律案件正在处理，这可能是长期的事情，短期不太好解决，目前租用的场地，无法投资使用并建设，要求与臧雅云解除租赁合同。另查，本案所涉土地登记的使用者为沈阳于洪城建综合开发有限公司。赵伟光未在该地上进行建设等活动。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于赵伟光、臧雅云签订合同的效力问题。赵伟光、臧雅云所签订的合同是双方真实的表示，相关法律、法规对土地租赁并无禁止性规定，故该合同合法有效。如案外人对该土地主张权利，致赵伟光无法使用土地，属臧雅云违约，而非租赁合同无效。赵伟光于2016年5月27日向臧雅云发送微信，要求与臧雅云解除合同。因赵伟光未使用该地，解除租赁合同对赵伟光继续使用土地或获得收益等活动并无影响。因此，对于2015年9月1日至2016年5月27日期间的租金，臧雅云不应予以返还。对于2016年5月28以后的租金应予以返还。关于返还数额的问题。每年租金为10万元，则每天为273.97元（10万元/年÷365天/年），从2015年9月1日至2016年5月27日为270天，数额为73971.9元，则返还的数额为26028.1元（10万元-73971.9元）。关于赵伟光所称违约金的问题。从赵伟光向臧雅云发送的微信看，赵伟光解除合同并不是臧雅云违约，故对于赵伟光的该项请求不予支持。判决：一、臧雅云于判决发生法律效力后3日内向赵伟光返还租金26,028.1元；二、驳回赵伟光的其他讼诉请求。如果臧雅云未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。臧雅云二审提交辽宁佳和房地产开发有限公司向本院出具的《情况说明》，内容为“于洪国有（2000）第297号国有土地使用证原系沈阳于洪城建综合开发有限公司所有，该土地位于沈阳市于洪区北李官村，面积19250平方米。2002年7月8日经沈阳于洪城建房屋开发有限公司全体股东决定，将该土地划归李英才等7名同志。后期李英才等7名同志成立辽宁佳和房地产开发有限公司，并将该土地并入辽宁佳和房地产开发有限公司固定资产。2004年10月起，李英才收购了辽宁佳和房地产开发有限公司其他股东的股权，成为争议土地的实际使用人。2015年1月5日，由辽宁佳和房地产开发有限公司法定代表人李英才代表企业授权给臧雅云，代其出租管理争议土地。辽宁佳和房地产开发有限公司知情并同意李英才对外授权。以上情况属实”。臧雅云主张证明其出租土地经过权利人辽宁佳和房地产开发有限公司同意及授权。赵伟光对证据的真实性、合法性和关联性均提出异议，主张一审臧雅云提交授权委托书，赵伟光提出不合法，应由土地所有权人出具委托，土地实际所有权人并未对委托进行追认，故租赁合同应予撤销。臧雅云一审提交证据，涉案土地被列为辽宁佳和房地产开发有限公司固定资产，对于企业法人资产，根据公司法规定，其处分、收益应当经过股东大会决议，出租土地获得租金应为公司资产，臧雅云至今未提供证据证明涉案土地出租具备合法性。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明：赵伟光主张涉案土地的实际权利人是辽宁佳和房地产开发有限公司，根据辽宁佳和房地产开发有限公司向本院出具的《情况说明》，该公司对于其法定代表人李英才授权给臧雅云代为出租管理涉案土地是知情并同意的。本院认为，本案争议焦点是赵伟光和臧雅云签订的租赁合同是否有效；臧雅云是否构成违约；赵伟光支付给臧雅云的租金10万元是否应予返还。首先，赵伟光提出臧雅云不是土地的实际权利人，无权出租土地，并非我国《合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，赵伟光据此诉请合同无效于法无据，一审法院认定正确，本院予以维持。其次，依据我国《合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。根据该条之规定，预期违约是指当事人在合同履行期到来之前无正当理由明确表示将不履行合同，或者以自己的行为表明将不履行合同的一种违约行为。本案中，土地权利人出具证明材料，认可臧雅云有权出租涉案土地，租赁合同亦注明赵伟光对场地充分了解，愿意承租场地，并未出现因权利人主张权利，导致租赁合同无法履行的情况。因此，赵伟光提出臧雅云违约的主张不成立。赵伟光向臧雅云发送微信，以其自身经营出现问题，明确表示将无法履行合同，构成预期违约，合同目的无法实现，属于发生了合同解除的事由，臧雅云对于一审法院认定赵伟光承担违约责任的情况下解除合同没有提出上诉，故双方签订的租赁合同已经实际解除。赵伟光诉请要求臧雅云承担违约责任，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持正确，本院予以维持。再次，关于租金10万元的返还问题，租金返还须受到租赁合同关联性的制约。具体而言，赵伟光尚未实际使用涉案土地，臧雅云因赵伟光不再承租场地，需要另寻其他承租人，故应给予臧雅云合理寻租期内的租金损失。考虑到场地位置较为偏僻、面积较大、市场需求有限、价格并无大幅波动等影响因素，本院酌定合理寻租期为5个月。据此，赵伟光因其自身经营原因要求解除租赁合同，构成预期违约。合同相对方臧雅云因此在合理寻租期内受到的租金损失4.2万元（10万元÷12个月×5个月），赵伟光应当予以赔偿，在已付租金中予以扣除，剩余租金5.8万元（10万元－4.2万元）由臧雅云返还给赵伟光。一审判决阐明的返还理由及租金数额存在明显错误，本院二审予以改判。综上所述，赵伟光的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初16397号民事判决第二项；二、变更沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初16397号民事判决第一项为“臧雅云于本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还给赵伟光租金58,000元”；三、驳回赵伟光的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元（赵伟光预交），由赵伟光负担6050元，臧雅云负担1250元；一审财产保全费2500元（赵伟光预交），由赵伟光负担1900元，臧雅云负担600元。二审案件受理费2300元（赵伟光预交）,由赵伟光负担1050元，臧雅云负担1250元。本判决为终审判决。审判长 孙悦审判员 王虹审判员 单立二〇一七年七月十七日书记员 桂芸本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 更多数据：