（2017）沪01民终3454号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-19
案件名称
蒋伟良诉林炳金房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
解海霞,蒋伟良,林炳金
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3454号上诉人（原审原告）：解海霞，女，1985年7月14日生，汉族，住重庆市云阳县栖霞乡。上诉人（原审原告）：蒋伟良，男，1981年7月30日生，汉族，住上海市松江区。上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：李宏伟，上海中沃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林炳金，男，1966年4月25日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：林钰，系林炳金之女。委托诉讼代理人：林芳，系林炳金之女。上诉人解海霞、蒋伟良因与被上诉人林炳金房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初18973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。解海霞、蒋伟良上诉请求：撤销原判第三项，改判被上诉人向两上诉人支付违约金560,000元（人民币，下同），且被上诉人赔偿两上诉人房屋差价损失（以司法鉴定为准）。事实和理由：一、一审认定“被告一直在积极履行签约义务，而两原告存在怠于履行之行为”以及“双方已协商一致解除合同，并就合同解除的法律后果处理亦达成一致”与事实不符，一审应全面审查案件证据来认定事实；二、本案中被上诉人存在违约行为并最终构成根本违约事实清楚。2016年8月15日双方未能网签是被上诉人提出违反合同的要求造成的，同年8月16日双方未能网签是被上诉人与中介没有约好网签时间和地点导致的，同年8月18日、19日被上诉人仍在网签内容上坚持违约要求，同年8月20日被上诉人单方解除合同以及之后被上诉人多次拒绝卖房构成违约。林炳金辩称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人陈述并不属实，被上诉人提出相关交易要求系因上诉人欺骗在先，且从维护被上诉人自身权益角度出发。同时，双方明明已经和平解约，但因中介从中作梗，上诉人现不予认可。综上，请求驳回上诉，维持原判。解海霞、蒋伟良向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年7月26日签署的《房屋买卖合同》；2.判令林炳金向解海霞、蒋伟良返还定金100,000元；3.判令林炳金向解海霞、蒋伟良支付违约金560,000元；4.判令林炳金赔偿解海霞、蒋伟良房屋差价损失（以司法鉴定为准）。一审法院认定事实：上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）产权人为林炳金，建筑面积为130.74平方米，类型为住宅。2016年7月26日，解海霞、蒋伟良（买受方、乙方）与林炳金（出卖方、甲方）就系争房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定解海霞、蒋伟良向林炳金购买系争房屋，房屋转让总价款为2,800,000元。合同第3条约定，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后15个工作日内前往居间方网签《上海市房地产买卖合同》。合同第4条约定的付款方式为，乙方于网签合同后当日，自行支付或通过居间方转付给甲方首期房价款660,000元；乙方通过如下方式支付第二期房款1,540,000元：乙方应于网签合同后__个工作日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续……；乙方应于__年__月__日前支付甲方房价款600,000元，过户之前支付给甲方。合同第7条约定，甲乙双方应于__年__月__日之前，以银行审批贷款为准，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。合同另对其他相关事项进行了约定。同日，林炳金出具收据一张，载明收到解海霞定金100,000元整。2016年8月4日至2016年8月11日，林炳金女儿林钰多次发送短信给解海霞要求其于2016年8月12日网签合同，解海霞以合同约定的网签时间尚未届满为由拒绝。2016年8月16日林炳金女儿林钰发送短信至解海霞，要求其来签署《房屋买卖合同》的地方（即九亭镇一处麦当劳）签约，解海霞、蒋伟良称收到，并表示会晚点到达，但最终未能前来。2016年8月17日，林炳金女儿林钰发送短信至解海霞，称既然其未能在最后期限签约，只能和平解约。2016年8月18日，林炳金女儿林钰发送短信至解海霞，要求解海霞、蒋伟良于2016年9月8日前审税完毕，2016年9月9日前过户，如解海霞、蒋伟良同意，当日就来签约，并称解海霞、蒋伟良不要一直拖着。解海霞回复称并未拖着林炳金，其也要买房子。2016年8月19日，林炳金女儿林钰发送短信至解海霞，要求解海霞、蒋伟良于2016年9月9日前审税完毕，2016年9月10日前过户，如解海霞、蒋伟良同意，当日就来签约。解海霞未予以回复。2016年8月20日至2016年9月27日间，林炳金女儿林钰曾与解海霞多次沟通，解海霞曾要求将100,000元定金退还，林炳金要求解海霞、蒋伟良写一份书面的和平解约协议书，解海霞、蒋伟良表示有林炳金起草，其签字即可，并发送了银行卡号。其后，林炳金又称需将收据及产证归还，但解海霞、蒋伟良表示因产证不在其处，故只能归还收据。一审庭审中，双方当事人一致确认，合同约定的网签期限为2016年8月16日前。解海霞、蒋伟良表示，其曾于2016年8月16日至中介处，但林炳金未前来，并要求至九亭镇一处麦当劳内碰面。林炳金表示解海霞、蒋伟良是否于当日前往中介处其不清楚，但其曾与解海霞、蒋伟良协商一致在九亭镇一处麦当劳内碰面。解海霞、蒋伟良称因中介向其表示不能在林炳金要求的上述地点签，故其前往了中介处，且合同约定的网签地点是中介处。解海霞、蒋伟良另表示，其购买系争房屋是为置换，其上一套房屋在2016年8月25日完成审税，2016年9月2日过户，其曾将置换房屋一事告知中介，但中介是否告知林炳金其不清楚。林炳金表示，签约前从不知晓解海霞、蒋伟良系置换房屋，并认为也正是如此解海霞、蒋伟良才在其多次催促下怠于履行合同义务。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，法院予以确认。现双方对解除双方就系争房屋的买卖合同均无异议，从双方的短信往来可以看出，林炳金一直在积极履行签约义务，而解海霞、蒋伟良存在怠于履行之行为，但从最后双方就合同解除并返还定金事宜达成一致可以看出，双方已协商一致解除合同，并就合同解除的法律后果处理亦达成一致。故此，双方均应按照约定履行承诺，林炳金需将解海霞、蒋伟良已付定金100,000元返还解海霞、蒋伟良。对于解海霞、蒋伟良主张的违约金、房屋差价损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审判决：一、解除蒋伟良、解海霞与林炳金于2016年7月26日就坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX房屋签订的《房屋买卖合同》；二、林炳金于判决生效之日起十五日内返还蒋伟良、解海霞定金100,000元；三、驳回蒋伟良、解海霞的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,400元，减半收取5,200元，财产保全费3,820元，合计诉讼费用9,020元，由蒋伟良、解海霞负担6,850元(已付)，由林炳金负担2,170元（于判决生效之日起七日内交至法院）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：被上诉人提交证据：上诉人、被上诉人及中介三方对话录音，证明因上诉人隐瞒自己房屋尚未出售的事实，被上诉人才签订系争房屋买卖合同。上诉人发表质证意见称，认可该证据真实性，在和被上诉人签约前，上诉人自己的房屋已经出售，上诉人希望购买系争房屋按首套办理，被上诉人也答应了，且录音可反映，中介多次说过2016年9月中旬过户，但被上诉人不接话，却一直要求同年9月1日过户。本院经审查认为，对该证据真实性予以认可，该节录音确可反映上诉人、被上诉人及中介三方就钱款支付、过户等时间节点确定事宜进行沟通协商的部分情况，亦能反映被上诉人与中介人员就上诉人自己房屋的出售情况发生争执，但实难证明上诉人刻意隐瞒自己房屋出售情况，故对该证据证明内容本院予以部分采信。二审经审理查明，上诉人、被上诉人、中介人员三方曾就系争房屋房款支付、过户等时间确定事宜进行过沟通协商，在此期间，被上诉人与中介人员就上诉人自己房屋出售情况发生争执。此外，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，二审的争议焦点即在于上诉人要求被上诉人支付违约金560,000元并赔偿房屋差价损失的主张能否予以支持。首先，从双方合同约定内容看。双方签订的《房屋买卖合同》虽属合法有效合同，但双方对过户日期该重要时间节点却未作明确约定，合同上所谓“以银行审批贷款为主”的约定实属表意不明的模糊说法，因此，双方在网签合同前对该时间节点予以协商确定实属必要，被上诉人一直催促上诉人尽早网签、过户的要求也属情理之中，并无明显不当，只是双方始终未能就该时间节点协商一致而已。其次，从双方履约过程的言行看。如前所述，双方并未就过户时间约定明确或协商一致，且就2016年8月18日、19日被上诉人女儿林钰两次发给上诉人解海霞的短信内容而言，被上诉人已两次表明其同意网签的态度并给予了上诉人办理审税、贷款手续的一定期间，而该期间从上诉人自述其房屋的交易时间流程以及本市二手房交易客观情况看并非完全不合理的苛刻要求，因此，上诉人所称被上诉人在网签内容上坚持违约要求的说法事实依据不足，本院难以采纳。反观上诉人，其先是对被上诉人提出2016年8月12日网签的要求以合同约定期限尚未届满为由拒绝，后对被上诉人同年8月16日所发短信作出回复晚点到但却实际未前往的言行不一的表示，再之后，其又对被上诉人同年8月18日、8月19日两次提出的签约方案未予积极回应。由上，本院认为，一审认为被上诉人一直在积极履行签约义务而上诉人存在怠于履行之行为的意见具有事实基础，并无不当。再次，从双方对合同解除并返还定金的意见看。双方短信往来内容清晰显示，上诉人已同意被上诉人此前提出的“和平解约”方案，主要内容即为双方解除合同并由被上诉人返还上诉人100,000元定金，只是最终由于中介原因被上诉人无法取回产证从而导致双方未能自行实现协议解除合同的意愿，但归根结底，双方解除合同并就合同解除后的法律后果处理的意思表示应属真实、一致。综合以上三方面分析，本院认为，上诉人认为被上诉人存在违约行为故要求被上诉人支付违约金560,000元及赔偿房屋差价损失的主张，缺乏法律、合同以及事实依据，对其主张本院难以支持。综上所述，上诉人解海霞、蒋伟良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,640元，由上诉人解海霞、蒋伟良负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶 兰审 判 员 郑卫青代理审判员 严佳维二〇一七年七月十七日书 记 员 刘 羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自