（2017）赣1023民初489号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-30
案件名称
吴水兰与王小龙、喻璐房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南丰县人民法院
所属地区
南丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴水兰,王小龙,喻璐
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第七十七条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十五条，第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1023民初489号原告：吴水兰，女，汉族，南城县人，个体户，住南丰县。委托诉讼代理人：胡伟强，江西维尔正律师事务所律师，一般代理。被告：王小龙，男，汉族，南丰县人，无业，住南丰县。被告：喻璐，女，汉族，南丰县人，公务员，住址同上。原告吴水兰与被告王小龙、喻璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴水兰及其委托代理人胡伟强到庭参加诉讼，被告王小龙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告喻璐中途到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴水兰向本院提出诉讼请求：1、要求依法解除原告吴水兰与被告王小龙于2016年11月15日签订的房屋买卖合同；2、判令被告王小龙、喻璐立即归还原告吴水兰购房款36万，并承担违约金（按合同约定的计算）；3、本案诉讼费、保全费由俩被告承担。事实和理由：俩被告系夫妻关系。2016年11月15日，经佳美中介所江文玉等人介绍，被告王小龙与原告吴水兰签订了一份二手房买卖合同。合同载明：“1、被告王小龙（以下简称甲方）将其所有的座落在南丰县大道第一盏灯店面（现开木北理发店）、面积约42.66㎡出卖给原告吴水兰（以下简称乙方）所有，2、双方议定交易价格68万元，3、付款方式为现金付款，第一次付款在合同签订时，乙方付给甲方购房定金人民币10万元，此定金在买卖双方办理过户手续时自动转为房款；第二次付款乙方于2016年11月30日付给甲方人民币30万元；第三次付款乙方在拿到店面房产证的当日付给甲方人民币28万元，4、甲方收到乙方支付的购房款（含定金）人民币40万元后，甲方在10个工作日之内将房屋产权证、土地使用证交付给乙方（由中介代为保管），5、双方同意于甲方收到乙方店面余款后，甲方将上述房屋交付给乙方使用……，9、过户手续在乙方付清30万后10个工作日之前来办好房屋产权过户手续，如甲方未按时间规定来办理或未提供相关证件协助办理房屋产权过户手续。中途（在收到乙方给付的第二次房款后）反悔，属甲方违约，应在违约之日起三日内，将乙方所付给购房款（包括定金）全部退还，另赔偿总房款的百分之三十违约金给乙方……。”合同签订时，原告依约支付了被告王小龙定金10万元，合同签订后，原告吴水兰因钱存了理财产品11月30日拿不出来，在中介所的人与被告协商第二次付款要推迟一个月的时间，且相差4万元，等第三次一起全部付清，被告王小龙表示同意。俩被告并于2016年12月28日出具了一份收款承诺书给原告，收款承诺书载明：一、二次收到购房款36万元；二、本次收款后，会自行还付银行贷款，赎出原产权证，并在一个月（最多一个半月）之内，将店面产权过户至购店人员吴水兰名下，本承诺为买卖合同的补充和延续，如有冲突条款，以本承诺为主。俩被告收款后未按收款承诺书履行将房产证赎出，原告曾多次打电话给被告王小龙要求办理房产过户手续，被告王小龙却一拖再拖，至今未履行合同确定的义务，有时电话也不接，甚至关机。现原告为维护其合法权益，故向法院起诉，并认为：1、二被告共同收取了原告36万元购房款后，却未按照合同约定办理房屋过户手续，构成违约，故我方要求二被告返还购房款，并承担违约责任的诉请应得到法院的支持；2、夫妻关系存续期间一方对外所产生的债务应认定为夫妻共同债务，且该案中喻璐还直接参与并收取了部分房款，并签订了承诺书，其中承诺书中明确载明本承诺为买卖合同补充和延续，如有冲突条款以本承诺为主，喻璐也签了字证明喻璐对该合同以及该合同产生的债务是认可的，故返还购房款及承担违约责任的义务应由俩被告共同承担；3、违约金的计算方式按照签订的房屋买卖合同第九条第一项和第四项关于违约责任的约定：按照总房款68万元的30%计算。被告王小龙既未书面答辩，也未到庭答辩。被告喻璐辩称，该店面是王小龙的婚前财产，在卖给原告之前该店面的一切事宜都是王小龙在打理，与我无关。我之前并不知道该合同的存在，是王小龙把我骗到中介所让我稀里糊涂签字之后我才知道该份合同的存在，我也问过王小龙是否需要过户给原告，王小龙表示这是他自己的事情，我是后来知道原告是分了三次给钱给被告王小龙，第一次10万元，第二次16万元，第三次10万元，到第三次的时候我才知道该回事情，总之，这一切都与我无关。我是在签订承诺书、原告给最后10万元的时候才知道该回事情，才把我牵扯进来，之前我都不知道。我与王小龙之间是各管各的，我不清楚。因为我一开始就没签订合同，所以我和原告就不存合同关系，最后签订10万元的承诺书也是中介人程水才和我说的，他说是补充合同，房屋买卖已经签字了，返不回了，我不得不签字，中介人说只要我签字即可，而王小龙此时也和我说是2016年11月份签订过该份房屋买卖合同，只要我签字，以后的事情由王小龙一人处理，我才签字的。我不认为这是夫妻共同债务，这个店面是王小龙未成年的时候他的父母购买的，属于婚前财产。房屋在最后为什么没有过户也是因为税收问题，因为签订合同时候税收还没有改变，但之后需要过户的时候发现税收涨了，需要多支付10万到20万元，王小龙还和我讨论了如何处理税收之事，吴水兰每次都是找不到王小龙时才来找我，我从头到尾和此次事件没有任何关系。违约金需要调查是谁违约在先，吴水兰也存在违约，因为她没有按时付款。本院经审理认定事实如下：一、被告王小龙与被告喻璐系夫妻关系。二、2016年11月15日，原告吴水兰与被告王小龙经佳美中介所江文玉、程水才等人介绍，签订了一份二手房买卖合同（填充式合同，由中介江文玉代书）。合同主要约定：1、王小龙（以下简称甲方）将其所有的座落在南丰县大道第一盏灯店面（现开木北理发店）、面积约42.66㎡出卖给吴水兰（以下简称乙方），2、双方议定交易价格为68万元，3、付款方式为现金付款：第一次付款在合同签订时，乙方付给甲方购房定金人民币10万元，此定金在买卖双方办理过户手续时自动转为购房款；第二次应于2016年11月30日付30万元；第三次付款在乙方拿到店面房产证的当日付28万元，4、甲方收到乙方购房款（含定金）40万元后，在10个工作日之内将房屋产权证、土地使用证交付给乙方（由中介代为保管），5、双方同意甲方收到乙方店面余款后，将上述房屋交付给乙方使用……，6、……，7、……，8、……，9、违约责任：⑴、在乙方付清30万元后10个工作日之前来办好房屋产权过户手续，如甲方未按时间规定来办理或未提供相关证件协助乙方办理房屋产权过户手续。中途（在收到乙方给付的第二次房款后）反悔，属甲方违约，应在违约之日起三日内，将乙方所付购房款（包括定金）全部退还，另赔偿总房款的百分之三十违约金给乙方；⑵、甲方收下乙方定金至未付第二次房款之间，如有反悔，应按定金的双倍退还给乙方；⑶、乙方中途未按期付第二次购房款，属乙方违约不得向甲方索还定金；⑷、……；⑸、乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不按期向乙方交付房产，每逾一日，由违约方付给对方相当于上述房产价格的千分之三违约金。合同第10—16条是对有关中介费、代笔人、过户费等的约定。三、合同签订后当日，吴水兰将10万元购房定金打入中介人程水才账户转给王小龙；2016年11月24日，吴水兰将16万元购房款同样打入中介人程水才账户转给了王小龙；2016年12月5日，吴水兰将10万元购房款打入中介人高小琴账户转给了喻璐。其间吴水兰推迟了几天付款和少付了4万元，是因为其的理财产品尚未到期，后在中介所的人协调下，王小龙表示同意。2016年12月28日，在中介人和原告的要求下，王小龙、喻璐夫妻俩向吴水兰出具了一份《收款承诺书》，该收款承诺书主要载明：共计收到购店款36万元；同时承诺“本次的壹拾万整收到后，会自行还付银行贷款，赎出原产权证、并在一个月（最多一个半月）之内，将店面产权过户至购店人吴水兰名下。本承诺为买卖合同的补充和延续，如有冲突条款，以本承诺为主。”王小龙与喻璐在《收款承诺书》上签下了名字，并写下了各自的身份证号码。房屋买卖合同签订后及王小龙与喻璐出具《收款承诺书》后，王小龙、喻璐至今未按承诺书履行将该店面房产证赎出并将产权过户至吴水兰名下的义务。本案在审理过程中，给予了双方庭外调解时间，但双方未能达成协议。认定上述事实，除有原告吴水兰、被告喻璐的当庭陈述以及法院依职权调取的俩被告“结婚登记审查处理表”外，原告及其委托代理人还向法庭提交了以下证据予以证实：1、原告与被告王小龙签订的二手房买卖合同一份，2、俩被告出具的收款承诺书一份，3、吴水兰建设银行交易明细（流水）一份，4、吴水兰的汇款收据一份，5、高小琴农业银行交易明细清单（流水）一份，6、程水才建设银行交易明细（流水）一份。前述证据，经原告举证、被告喻璐质证并无异议，本院经审查，确认这些证据的证明效力。本院认为，本案争议的焦点有三：首先，原告吴水兰与被告王小龙签订的二手房买卖合同是否应予解除？其次，被告喻璐在本案中是否属适格的被告？应承担什么责任？再次，违约责任如何认定及违约金的计算方式？关于第一个争议焦点，本院认为，原告吴水兰与被告王小龙签订的二手房买卖合同，是在平等、自愿、协商一致基础上达成的协议，是双方当事人真实意思表示，合同中除违约金的约定有违法律和相关司法解释外，该二手房买卖合同应属合法有效，对双方具有法律约束力。另外，后来俩被告出具的《收款承诺书》，其内容应视为对原合同的变更和补充，同样具有法律约束力。原告吴水兰在履约过程中，少数房款虽推迟了几天支付和欠付了4万元，但这一变更实际上得到了王小龙同意，因此吴水兰已经履行了自己的合同义务。被告王小龙、喻璐既没有按合同履行自己的义务，也没有按照《收款承诺书》许诺的时间赎出产权证将房屋产权过户至吴水兰名下，甚至在庭外调解时间内也未能履行该义务，其迟延履行或不履行的行为，已导致原告吴水兰不能实现合同目的。因此，原告吴水兰要求解除双方签订的二手房买卖合同之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于第二个争议焦点，本院认为，被告喻璐虽然开始没有在吴水兰与王小龙签订的二手房买卖合同上签名，但后来其不但直接收取了吴水兰的10万元购房款，而且与王小龙共同出具了《收款承诺书》，该承诺书不但对店面产权过户的时间进行了重新约定，且强调了本承诺为原买卖合同的补充和延续，如有冲突还要以本承诺为主。充分表明喻璐对原合同的知晓与认可，并且收取了吴水兰的10万元购房款，参与了合同的履行。另外，从另一个角度讲，俩被告系夫妻关系，而这笔合同之债又发生在夫妻关系存续期间，因此也可认定为夫妻共同债务。被告喻璐辩称的涉案店面系其夫王小龙的婚前财产，其意可能是想说她无权处分该财产，其所作的承诺自己也做不到，从而也是无效的。对此本院认为，其一，被告喻璐没有提供证据证明涉案店面系其夫王小龙的婚前财产，其二，即使是王小龙的婚前财产，但在喻璐作出承诺时已得到王小龙的当面许可，其三，即使是王小龙的婚前财产而喻璐无权处分，其承诺内容作为合同的补充与延续因而无效，但导致无效的原因与责任在于喻璐和王小龙，因为喻璐和王小龙在承诺时明知喻璐没有所有权还予以承诺，显然在欺骗原告。所以即使喻璐承诺的部分无效，其仍应作为被告与王小龙共同承担责任。关于第三个争议焦点，本院认为，因俩被告不能履行合同义务，从而导致原告不能实现合同目的，其存在违约行为，应承担违约责任。虽然双方在合同中约定了违约金的计算方法，但此约定明显过高。经本院释明，原告调整了违约金的计算方法，同意按银行同期贷款利率计算违约金，对此本院予以支持。被告喻璐辩称吴水兰违约在先的意见，对此本院认为，虽吴水兰在履约过程少数房款推迟了几天支付和欠付了4万元，但这一变更实际上得到了王小龙的同意，所以不能算吴水兰违约，因此对该抗辩意见不予采纳。本案在审理过程中，虽然被告王小龙拒不到庭，但并不影响本案的审理。综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第七十七条第一款、第九十四条第（三）（四）项、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴水兰与被告王小龙、喻璐签订的二手房买卖合同；二、限被告王小龙、喻璐在判决生效后十五日内退还原告吴水兰购房款三十六万元人民币；三、被告王小龙、喻璐以购房款三十六万元为本金、按银行同期贷款利率计算违约金给原告吴水兰（其中十万元从2016年11月15日开始计算、十六万元从2016年11月24日开始计算、另一个十万元从2016年12月5日开始计算，直至还清款止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6700元，减半收取3350元，保全申请费2320元，共计5670元，由被告王小龙、喻璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。（当事人申请执行的期限为生效判决确定的履行期限届满后的二年内）审判员 张南山二〇一七年七月十七日书记员 赖艺欣 更多数据：