（2017）青0103民初1170号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-11-15
案件名称
张小莉与解西海房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西宁市城中区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张小莉,解西海,董建荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十四条，第二百一十五条，第二百三十二条
全文
青海省西宁市城中区人民法院民 事 判 决 书（2017）青0103民初1170号原告：张小莉，女，汉族，1960年5月17日出生，无固定职业，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：杨晖，青海豪剑律师事务所律师。被告：解西海，男，汉族，1951年1月28日出生，无固定职业，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：葛明俊、田安涛，青海鑫辰律师事务所律师。第三人：董建荣，男，1966年3月3日出生，汉族，个体经营户，住西宁市。原告张小莉与被告解西海、第三人董建荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小莉的委托诉讼代理人杨晖,被告解西海的委托诉讼代理人葛明俊、田安涛，第三人董建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小莉向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告西宁市城中区饮马街商铺的不定期租赁合同。2、请求判令被告于解除租赁合同之日腾退租赁房屋并返还给原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年10月就原告租赁他人的位于西宁市城中区饮马街XX号的商铺口头签订租赁合同，原告将该房屋租给被告使用。2017年初，由于被告在其租赁期间的商铺使用中屡次出现治安问题，原告打算停止该合同。但被告反复要求延长租赁期限，并于2017年3月底将2017年4月份至9月份的房租75000元支付给原告，原告本想延长租期至2017年9月底。但2017年4月初，被告组织人力将该商铺大肆装修，原告出面制止，被告不予理睬，无奈委托律师给其发函制止亦未果，遂决定解除合同。原告认为，由于被告在不定期租赁期间未能尽到合理的安全义务，致使在原告商铺内屡次发生治安事件给原告造成不良影响，且在极短的租期内不听出租方的制止，随意装修该房屋，己给原告造成巨大的精神压力。故诉至法院，望判如所请。被告解西海答辩称：1、原告所诉被告的主体不适合；2、双方解除合同没有法律的依据，按照我国合同法约定，本案原告没有相应证据证明本案被告违反合同法规定的事实；3、根据合同法第96条规定，依法解除合同，因依法通知对方解除合同的情况，但我方没有在合理时间收到对方提出解除合同的任何通知。同时，双方超过租赁期间已超过6个月以上，我方所进行的装修是一个经营性的装修，是利于经营的装修，没有改变房屋结构及破坏性的装修；对于原告诉状中所诉我方当事人在租赁期间的商铺使用中屡次出现治安问题，只是营业中的小问题，并没有造成不良影响，故原告要求解除房屋租赁合同不合理。第三人董建荣述称：我和原告张小莉是房屋租赁关系，从2010年开始签订房屋租赁合同，到目前共签订了四份租赁合同，签订的合同期限分别为2010年4月4日至2012年3月31日，2012年4月1日至2014年3月31日，2014年4月1日至2016年3月31日，2016年4月1日至2019年3月31日。开始是二年签订1次，最后1次签订了三年。租金半年付，一年分二次交清，2016年签订的租赁合同年租金为150000元。自2010年以来，一直是由原告张小莉按约定时间、以转账方式向我支付租金，没有其他人代付的情况。我与原告的租赁合同约定必须要经过我同意才能转租给他人，我之前不知道原告张小莉将该商铺转租给被告解西海，但现已知道原、被告之间的转租事宜，我没有意见，对原告转租行为我认可。现原告要求解除原、被告之间的租赁合同，因我和原告张小莉的合同租期未到期，我同意被告将商铺腾退并返还给张小莉。在本次诉讼中我对原告张小莉及被告解西海无独立的诉讼请求，本案中我参加诉讼是证明相关事实作用。我不认识被告解西海，只是见过面，我与他没有签订过书面租赁合同，也没有口头答应过任何事宜，更没有与解西海有口头租赁关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据，本院认定如下：原告张小莉提交证据一、律师函、送达回证各一份，证明原告一直向被告多次口头告知无效后才采用律师函进行告知，要求被告停止装修；证据二、房屋租赁合同一份，证明原告张小莉租用了第三人董建荣房屋的事实，并将该房屋临时租赁给解西海的事实，及本案原、被告没有签订不定期租赁合同的事实。被告解西海质证认为：对证据一，真实性无异议，但是对于是否送达给我方持有异议，因该证据中EMS没有签章，该证据也不能证明原告多次向我方进行了口头通知和书面通知的情况，我方没有收到任何的书面通知；对证据二，对原告张小莉与第三人董建荣签订合同的真实性有异议，因该合同中所签订的租赁费为每年150000元，而本案原告给我以每年140000元的价格进行租赁，该情况是不合理的，原告给被告租赁房屋不可能不盈利反而亏损。第三人董建荣未质证。本院认为：原告提交的证据一、经质证，双方对真实性无异议，因该邮政快递是由他人（同事）签收，不能证明被告签收的事实，故不予采信;证据二、因第三人董建荣已在庭审中认可与原告张小莉签订租赁合同的事实，故本院予以采信。被告解西海提交如下证据：银行转账凭证一份，证明被告于2017年4月7日支付给原告2017年4月至9月的租金为75000元，是有租赁期限的，该证据可以证实双方的租赁期限为六个月，并非原告所诉的不定期租赁合同。原告张小莉质证认为：真实性无法认定，我方认可收到75000元租金的事实，但该证据只是支付凭证，不是租赁的凭证，该证据与本案无关联。第三人董建荣未质证。本院认为：经质证，原告认可收到了75000元租金的事实，故被告提交的证据只能证明被告已向原告支付了2017年4月至9月租金75000元的事实，不能证明该租赁合同非不定期合同的事实，故对被告的证明方向不予采信。第三人董建荣未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2010年4月以来，原告张小莉与第三人董建荣共签订了四份房屋租赁合同，双方签订的最后一份房屋租赁合同的期限为2016年4月1日至2019年3月31日，约定由第三人董建荣将自己名下的位于西宁市城中区饮马街XX号的商铺租赁给原告张小莉。2011年10月，原、被告口头约定将原告承租的位于西宁市城中区饮马街XX号的商铺租给被告使用。至2017年初，因被告在租赁商铺期间屡次出现治安问题，故原告告知被告解除双方间的租赁关系，但被告仍要求延长租赁期限，并向原告转款支付了2017年4月至9月的房租75000元，原告本想延长租期至2017年9月底。但2017年4月初，被告将该商铺进行装修，原告出面制止，被告不听劝阻，故引起纠纷。庭审中，原告确认合同解除后，按被告实际租赁时间收取租金，对已交纳租金中未使用部分予以退还。第三人董建荣对原告张小莉将登记在其名下位于西宁市城中区饮马街90号房屋转租给被告解西海的事实予以认可。另查明：本案所涉的位于西宁市城中区饮马街XX号（房产证号：宁房权证中（私）字第XX**）的房屋登记在第三人董建荣名下。本院认为，根据本案查明的事实，第三人与原告签订房屋租赁合同，将其名下的位于西宁市城中区饮马街XX号商铺租赁给原告使用，庭审中,第三人认可原告转租该房屋给被告使用的事实，并认可原告有权收回该房屋，故原告张小莉作为本案的原告主体适格。原告于2011年10月与被告达成的口头租赁协议，系双方真实意思表示，应受法律保护，因双方未签订书面合同，也未对租赁期限进行约定，现原、被告之间的租赁期限已超过六个月，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：”租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条：”当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原、被告双方的房屋租赁合同为不定期租赁合同，原告有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告，现原告诉至法院要求解除合同，本院将记载上述请求的原告诉状送达被告，应视为原告将关于解除合同的事由告知了被告，并给予被告合理期限，符合法律规定，原告因此有权解除合同。本案中，原告主张被告私自装修行为致使其解除合同，被告抗辩其对房屋的装修并未对房屋主体结构进行改变，而原告也未就此提交证明被告对房屋擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建的证据，本院认为，被告装修房屋的事实只是致使双方矛盾激化的原因，其不是解除合同的必要条件，不影响该合同为不定期租赁合同的性质，故原告仍有随时解除合同的权利。虽被告抗辩已向原告转款交付了2017年4月至9月的房租75000元，双方租赁合同非不定期租赁合同。但从本案事实看，该租金并非双方达成合意后收取的，且原告并未出具收据，不能就此认定原告对续租行为的认可，故双方间的租赁合同仍为不定期租赁合同，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，本院对原告要求解除与被告房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。双方解除合同后，被告无权再使用该租赁房屋，被告应返还租赁物，第三人董建荣也同意将该房屋退还给原告，故被告应将该房屋腾退并返还给原告。虽原告主张被告于解除租赁合同之日腾退并返还租赁房屋，但应给予被告腾退房屋的合理时间，本院酌定为十五日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十四条第四项、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告张小莉与被告解西海于2011年10月达成的口头房屋租赁协议于本判决生效之日解除；被告解西海于本判决生效之日起十五日内将位于西宁市城中区饮马街XX号的房屋腾空并退还给原告张小莉。案件受理费100元，减半收取50元，由被告解西海负担（此款已由原告预交，被告于本判决生效之日给付原告）。如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁巿中级人民法院。审判员 魏亚冬二〇一七年七月十七日书记员 李雅琴