（2017）皖0104民初2518号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-11-30
案件名称
安徽省绿安物业管理有限公司与合肥延然文化投资管理有限公司、上海绿地集团合肥置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市蜀山区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽省绿安物业管理有限公司,合肥延然文化投资管理有限公司,上海绿地集团合肥置业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0104民初2518号原告：安徽省绿安物业管理有限公司，住所地合肥市经开区宿松路3988号滨水花都A1幢707，统一社会信用代码91340100764798331T（1-1）。法定代表人：张耀，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：黄晓燕，上海段和段（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：代高磊，上海段和段（合肥）律师事务所实习律师。被告：合肥延然文化投资管理有限公司，住所地合肥市政务区潜山路与龙泉路交叉口东北角绿地·蓝海大厦A、C座下沉广场商业物业（部分），统一社会信用代码913401000529238516（1-1）。法定代表人：贺静，董事长。委托诉讼代理人：鲍志纯，安徽天瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宗发，安徽天瑞律师事务所律师。被告：上海绿地集团合肥置业有限公司，住所地安徽省合肥市东流路398号B1幢2号，统一社会信用代码91340100746776665M（1-1）。法定代表人：李煜，总经理。委托诉讼代理人：林媛媛，该公司员工。委托诉讼代理人：周传明，该公司员工。原告安徽省绿安物业管理有限公司（以下简称绿安物业公司）诉被告合肥延然文化投资管理公司（以下简称延然文化公司）、上海绿地集团合肥置业有限公司（以下简称绿地合肥置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法由审判员占峰适用简易程序于2017年5月23日、2017年7月5日公开开庭进行了审理。原告绿安物业公司的委托诉讼代理人黄晓燕、代高磊，被告延然文化公司的委托诉讼代理人鲍志纯及被告绿地合肥置业公司的委托诉讼代理人林媛媛、周传明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿安物业公司向本院提出诉讼请求：1.延然文化公司立即向原告支付物业费822573.3元（物业管理费482768.1元，公摊费339805.2元）；2.延然文化公司向原告承担逾期付款利息11929元（暂计至2017年3月1日，具体承担至实际支付之日）；3.绿地合肥置业公司就延然文化公司欠付原告物业费承担连带责任；4.绿地合肥置业公司向原告承担违约金112073元（暂计至2017年3月1日，具体承担至实际支付之日）；5.延然文化公司、绿地合肥置业公司支付原告垫付的水电费34354.4元；6.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2007年7月，原合肥绿安物业管理有限公司（下称合肥绿安公司）与绿地合肥置业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定合肥绿安公司代绿地合肥置业公司管理花都国际广场物业服务事宜，按建筑面积向业主、租户或实际使用人收取物业服务费用，商业部分每月每平方米3元（不包括设施设备费）。2008年3月2日，原合肥绿安公司更名为绿安物业公司。2012年10月，延然文化公司与绿地合肥置业公司签订《商铺租赁合同》，约定延然文化公司租赁蓝海大厦A、C座-1层商业6341.07㎡。另外，延然文化公司其他产权人处租赁蓝海大厦A、C座-1层商业1371.27㎡。上述商业合计7712.34㎡，延然文化公司用于经营宝贝地球村项目。但经营至今，延然文化公司仅支付物业管理费至2015年2月底，从未支付过公摊能耗费。另外，延然文化公司经营产生的水电费由原告代为垫付，尚有34354.4元未支付。原告已对延然文化公司欠付的费用多次催要，但延然文化公司至今未付。为此，诉至贵院，望判如所请。诉讼期间，绿安物业公司自愿撤回要求被告延然文化公司、绿地合肥置业公司支付原告垫付的水电费34354.4元的诉讼请求，本院予以准许。被告延然文化公司答辩称：1.我方于2015年2月后另行支付物业服务费250000元，原告诉称被告物业费支付到2015年2月底不是事实。被告也未收到原告的物业费结算单，及相关的欠费通知。2.原告主张的公摊费没有事实与法律依据，被告支付的物业费已包括相应的公摊费从被告缴纳的电费的单据中可以看出，且被告入住该大厦以来，原告也从未主张过该费用。3.被告已不欠原告电费。原告主张的款项我方已经转过了。4.因被告承租的是整层商业，其相应的物业服务，保洁、保安及相应的设备、公摊均由我方自己服务，相应的费用应当扣除。5.因原告不履行前期物业服务合同的约定给被告造成损失，应承担赔偿责任，导致被告自行履行了原告的服务义务，原告违约在先。被告不需支付逾期付款利息。对于原告方的诉讼请求，我方均不予认可。被告绿地合肥置业公司答辩称：绿地合肥置业与延然文化公司于2012年10月18日签订《房屋租赁合同》。合同第四项租金、物业管理费、支付方式和期限第2项明确约定：该房屋每月每平方米建筑面积物业管理费由乙方承担并直接支付给承租地所属的物业管理单位，公共区域能耗及设施设备损耗费用，按平方公摊。另外至原告起诉前，涉案房屋租金外的所有费用均由延然文化公司直接向原告缴纳，原告收取费用并向延然文化公司开具发票、收条等收款凭证。合同履行4年多以来，三方当事人对此种缴款形式从未提出异议。这已经形成约定俗成的交易习惯。原告在起诉前也从未向被告二以任何形式催要过费用。原告诉讼请求第二项要求延然文化公司承担逾期付款利息，这实际上认可了其与延然文化公司的物业服务关系，其诉讼请求第四项又要求我方依据前期物业服务合同承担违约金，原告的一个物业服务不能同时面向二个主体主张物业费，原告诉讼请求的对象不明确，请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。原告诉讼请求要求支付的水电费及公摊费，没有提供水电费票据及公摊费的收费依据，请求予以驳回。经审理查明，2007年7月，被告绿地合肥置业公司（甲方）与原合肥绿安物业管理有限公司（乙方）签订一份《前期物业管理合同》，约定：双方在自愿、平等、协商一致基础上，就位于合肥市××文化新区，东临天香苑，西至潜山路，南至绿怡南路、北至休宁路的花都国际广场（暂名）前期物业管理服务事宜，订立本前期物业管理服务合同；第一条：乙方提供物业管理服务的受益人为本物业业主、租户或实际使用人，本物业全体业主、租户或实际使用人均须履行本合同，承担相应责任和义务；第四条乙方权利义务：向业主、租户或实际使用人收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费用的问题；第五条委托管理期限：委托管理期限自2007年7月27日至业主委员会成立后并重新签订物业管理服务合同时止；第六条乙方根据下述标准，按建筑面积向业主、租户或实际使用人收取物业服务费用：1、商业部分按建筑面积每月每平米3元（不包括设施设备运行费及政府规定的人行道门前三包的费用）。2、物业管理服务费由乙方按6个月向业主预收，业主超过六个月未缴纳物业服务费用的，乙方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金等内容。2012年10月，被告绿地合肥置业公司（出租方）与被告延然文化公司（承租方）签订《绿地·花都国际广场房屋租赁合同》一份，约定：一、出租房屋情况：甲方出租给乙方的房屋坐落在合肥市政务区××与××交叉口东北角绿地·蓝海国际大厦A、C座下沉广场商业物业（部分），租赁面积为6341.07平方米；二、租赁用途：乙方承诺，租赁该房屋仅限作为儿童职业体验馆及相关业态使用。三、交付日期、租赁期限和免租期：甲方于2012年10月21日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期限为10年，自2012年10月21日起至2022年10月20日止。自房屋交付之日起，该房屋乙方享有24个月免租期（含装修期），即2012年10月21日至2014年10月20日。四、租金、物业管理费、支付方式和期限：租金不包括乙方使用该房屋而产生的物业管理费、水费、电费及公摊能耗等费用。该房屋每月每平方米建筑面积物业管理费由乙方承担并直接支付给承租地所属的物业管理单位，公共区域能耗及设施设备损耗费用，按平方公摊。乙方承担物业管理费用与因乙方使用房屋产生的其他费用合并，由乙方与承租地所属的物业管理单位另行签订《物业服务协议》约定执行，该费用直接支付给乙方承租地所属的物业管理单位等内容。合同附件《费用支付标准及开业约定》载明物业管理费自行交付给物业公司。除首期租金、第二期租金和物业管理费后的租赁期内的应付租金和物业管理费情况：自2012年10月21日开始至2022年10月20日止单价为3元/平米、年物业管理费为19023.21元。合同附件《房屋交付确认书》，兹确认甲方于2012年10月21日按上述合同所述之房产技术条件，将位于合肥市政务区××与××交叉口东北角绿地·蓝海国际大厦A、C座下沉广场商业物业（部分）房屋交付乙方。2012年10月18日，被告绿地合肥置业公司向原告绿安物业公司出具《入户通知书》，内容为：承租方延然文化公司于2012年10月21日与我司签订关于合肥市政务区××与××交叉口东北角绿地·蓝海国际大厦A、C座下沉广场商业物业（部分）的租赁合同，租赁期为2012年10月21日起至2022年10月20日止，租赁面积为6341.07㎡，现房屋交接验收已办结及首期租金已付清，望贵司给予办理进户手续，物业管理费由贵司依本合同约定按实收取。10月19日，原、被告各方在回执中签章确认。绿地合肥置业公司将前述商铺交付给延然文化公司后，被告延然文化公司在此经营宝贝地球村项目，绿安物业公司自此开始提供物业服务至2016年11月18日。被告延然文化公司并未依约缴纳物业管理费用，其仅提供了原告于2015年7月7日、9月7日、11月6日开具的金额分别为50000元、100000元、100000元的物管费发票，其中2015年7月7日的发票备注：“2013.07.09-2013.09.14物”。庭审中，原告确认被告延然文化公司仅支付直至2015年2月27日的物管费，被告所提供的发票中付款均为支付之前所欠的款项。原告先后向被告延然文化公司发出《催款通知书》、《费用催缴函》，其中2016年11月16日《费用催缴函》载明：“截止到2016年10月15日贵司欠费金额为856928.3元，具体欠费如下：1、物业费：欠费时间2015.2.27-2016.11.18，欠费金额482768.1元。2、公摊能耗：欠费时间2012.10.21-2016.10.15，欠费金额339805.2元。3、水费：欠费时间2016.10.15，金额835.3元。4、电费：欠费时间2016.10.15，金额33519.2元。请贵司及时给予缴纳欠费，我司已经无力垫付，为感”。被告延然文化公司收到《费用催缴函》及《缴费通知单》后，于2016年11月18日支付原告水电费35585元，但仍未缴纳所欠物管费。另查明，2008年3月2日，原合肥绿安物业管理有限公司更名为安徽省绿安物业管理有限公司。以上事实，有原告提交的绿地蓝海大厦备案信息、A、C座-1层备案信息截图、《前期物业服务合同》、章程修正案、企业法人变更通知书、《催款通知书》、《费用催缴函》、延然文化公司公示信息、《绿地·花都国际广场房屋租赁合同》及附件复印件，被告延然文化公司提交的转账凭证、发票，被告绿地合肥置业公司提交的《绿地·花都国际广场房屋租赁合同》及附件，及原、被告当庭陈述在卷佐证，足以认定。被告延然文化公司提交支付物业费的转款凭证及发票欲证明其于2015年2月后支付了原告物业费，原告对此不予认可。被告并未提供期间完整全面的物管费缴费凭证，依据2015年7月7日发票备注内容及《费用催缴函》所载内容，可以确定被告未能付清物管费用，故该证据无法达到被告的证明目的。被告提交的照片及说明与本案无关，本院对被告所提交的上述证据的证明效力不予确认。本院认为，案涉《前期物业管理合同》、《绿地·花都国际广场房屋租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。被告绿地合肥置业公司与原告签订《前期物业管理合同》后，将面积为6341.07平方米的涉案商铺租赁给被告延然文化公司用于商业经营，并约定物业管理费由延然文化公司承担并直接支付给承租地所属的物业管理单位。后绿地合肥置业公司向原告出具《入户通知书》，告知前述6341.07平方米的商业物业已租赁给被告延然文化公司的事实，要求绿安物业公司为延然文化公司办理进户手续并向延然文化公司收取物业费，原、被告各方亦在回执中签章确认。后绿安物业公司对前述6341.07平方米的商业物业提供了物业管理服务至2016年11月18日。延然文化公司应当按约缴纳物业费。庭审中原告确认延然文化公司已经支付了截至2015年2月27日的物业费，并诉请自2015年3月1日开始计算的物业费，故延然文化公司尚欠物业费共计398219.2元（3元/㎡/月×6341.07㎡×628天÷30天/月），原告该项诉请中超出部分，缺乏相应证据支持，本院不予支持。延然文化公司逾期未支付物业费，应当向绿安物业公司支付逾期付款利息。鉴于延然文化公司与绿安物业公司对于每期物业费缴纳时间并无明确合同约定，故本院确认延然文化公司应自2016年11月18日起以尚欠物业费为计算基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准向绿安物业公司支付逾期付款利息至欠款实际付清之日止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条明确规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。现原告诉请作为业主方的绿地合肥置业公司对承租人延然文化公司的前述欠缴的物业费承担连带付款责任，具有事实及法律依据，本院亦予以支持。原告诉请被告延然文化公司支付公摊费，但原、被告各方对此并无约定，原告未提供充分有效证据证明其收取公摊费的依据，故应当承担举证不利的后果，本院对该项诉请不予支持。原告诉请绿地合肥置业公司向其支付逾期缴纳物业费的滞纳金，但本案物业费的欠缴并非被告绿地合肥置业公司存在违约行为而导致，对于原告的该项诉请，本院不予支持。被告延然文化公司辩称其自行提供了保洁、保安等物业服务，相应的费用应予以扣除，但绿安物业公司已经按照合同约定及相关规定提供服务，被告以未享受或无需接受相关物业服务为由进行抗辩，无事实及法律依据，本院亦不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告合肥延然文化投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付原告安徽省绿安物业管理有限公司2015年3月1日至2016年11月18日期间的物业费398219.2元及逾期付款利息（自2016年11月18日起以尚欠物业费为计算基数按照中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率标准计算至欠款实际付清之日止）；二、被告上海绿地集团合肥置业有限公司对本判决第一项确定的被告合肥延然文化投资管理有限公司的上述债务承担连带付款责任；三、驳回原告安徽省绿安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13609元，减半收取计6804.5元，由原告安徽省绿安物业管理有限公司负担4042.5元，由被告合肥延然文化投资管理有限公司、上海绿地集团合肥置业有限公司负担2762元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 占 峰二〇一七年七月十七日书记员 时丁玲附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”