（2016）粤0783民初1622号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-25
案件名称
黄建成、黄英宗等与王正等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
开平市人民法院
所属地区
开平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄建成,黄英宗,黄宇,王正,曾池佳,张啟新,开平市港汇流行前线投资管理有限公司,麦东民,罗扬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0783民初1622号原告：黄建成，男，1943年5月5日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告：黄英宗，男，1978年10月19日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告：黄宇，女，1950年4月20日出生，汉族，住江门市蓬江区。三原告的共同委托诉讼代理人：李艳红、李力，女，均是广东聚溪律师事务所律师。被告：王正，男，1982年3月18日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：曾池佳，男，1953年10月9日出生，汉族，住佛山市南海区。被告：张啟新，男，1954年8月7日出生，汉族，住佛山市顺德区。以上三被告的共同委托诉讼代理人：黄曦、陈嘉伟，均是广东金信方正律师事务所律师。被告：开平市港汇流行前线投资管理有限公司，住所地：开平市长沙街道办事处幕沙路66号夹层060铺位。法定代表人：麦东民，男，该公司董事长。被告：麦东民，男，1981年3月7日出生，汉族，住台山市。以上两被告的共同委托诉讼代理人：何秋晨，女，是广东环宇京茂律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：庞卓，男，是广东环宇京茂律师事务所律师。被告：罗扬，男，1981年10月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：高东阳，是广东正平天成律师事务所律师。原告黄建成、黄英宗、黄宇与被告王正、曾池佳、张啟新、开平市港汇流行前线投资管理有限公司、麦东民、罗扬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案后，依���适用普通程序，并于2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告黄建成、黄英宗、黄宇的共同委托诉讼代理人李力，被告王正、曾池佳、张啟新的共同委托诉讼代理人黄曦、陈嘉伟，被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司、麦东民的共同委托诉讼代理人何秋晨，被告罗扬的委托诉讼代理人高东阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建成、黄英宗、黄宇向本院提出诉讼请求：1、判令解除黄建成、黄英宗、黄宇与王正、曾池佳、张啟新、开平市港汇流行前线投资管理有限公司签订的140613—2144号《商铺买卖合同》、《商铺买卖合同〉补充协议》及140613—2145号《商铺买卖合同》、《〈商铺买卖合同〉补充协议》；2、判令六被告连带返还原告购房款共509266元及预付税费共18486元；3、判令六被告连带向原告支付违约金101853.2元。4、判令六被告承担本案诉讼���用。事实与理由：2014年6月6日原告认购王正、曾池佳、张啟新共同共有的开平市××办事处××沙路××夹层144、145铺位，与出卖人王正、曾池佳、张啟新的代理人开平市港汇八八投资管理有限公司（以下简称港汇八八公司，于2014年7月18日变更企业名称为开平市港汇流行前线投资管理有限公司）签订2013729号及2013730号开平港汇88认购书。原告于当天分别向港汇八八公司指定的三个银行账户（户名开平市港汇八八投资管理有限公司、户名开平市港汇八八投资公司、户名麦东民）转账支付两铺位定金20000元、20000元、50000元，共计90000元。2014年6月13日原告与港汇八八公司指定的广东德法理律师事务所签订两份房地产法律服务委托合同，委托该律师事务所对144、145铺位的商铺买卖合同签约提供法律服务并协助办理房地产权证，并支付律师服务费3000元。后原告于当天与港汇八八公司签订140613—2144号及140613—2145号铺位买卖合同，并于当天按两份商铺买卖合同及两份开平港汇88认购书约定向户名开平市港汇八八投资管理有限公司银行账户转账支付了两铺位剩余定金10000元、144铺位首期购房款101225元及预付税费8276元、145铺位首期购房款144626元及预付税费10210元，共计274337元。后原告分别于2015年2月10日向户名开平市港汇八八投资管理有限公司银行账户转账支付144铺位购房款40000元、145铺位购房款30000元，共计70000元、2015年4月15日向户名开平市港汇流行前线投资管理有限公司银行账户支付144铺位购房款20000元、145铺位购房款30000元，共计50000元。2015年11月12日原告与出卖人王正、曾池佳、张啟新的代理人开平市港汇流行前线投资管理有限公司（以下简称港汇流行前线公司）签订两份商铺买合同的补充协议，约定144号房价款总金额调整为226103元，剩余房价款14878元于2015年11月12日前付清至出卖人指定的户名罗扬银行账户；在买受人（原告）全额付清房价款30个工作日内买受人与出卖人或其委托的第三人共同向房地产管理部门申办该商铺的产权过户手续；原《商铺买卖合同》其他约定继续有效。因港汇流行前线公司要求补充协议要与原《商铺买卖合同》签订时间一致，故两份补充协议的“签订时间”写为2014年6月13日。原告于2015年11月12日按两份补充协议约定向户名罗扬银行账户转账支付144铺位剩余购房款14878元、145铺位剩余购房款28537元，共计43415元。至此原告已付清144、145铺位全部购房款226103元、283163元及全部预付税费8276元、10210元。根据补充协议约定，出卖人王正、曾池佳、张啟新及其代理人港汇流行前线公司应于原告全额付清房价款30个工作日内即2015年12月24日前与原告共同向房地产管理部门���办该商铺的产权过户手续，但至今王正、曾池佳、张啟新及港汇流行前线公司均没有与原告申办144、145铺位的产权过户手续，违反约定。期间原告多次通过亲自到港汇合流行前线公司办公地点、打电话给罗扬及王正、发信息给麦东民、罗扬及王正，要求办理144、145铺位的产权过户手续，但王正、曾池佳、张啟新及港汇流行前线公司无故拖延至今。根据商铺买卖合同第十一条“逾期办理产权过户的违约责任。1、出卖人如未按本合同第十条规定的时间申办该商铺的产权过户手续，按下列方式处理：（2）逾期超过60个工作日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金……”、《中华人民共和国合同法》第九十三���第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，现原告依据商铺买卖合同行使合同解除权，以法院向被告送达此起诉状副本视为解除合同通知到达被告处，两份商铺买卖合同及补充协议自此起诉状副本送达时解除。原告为维护自身合法权益特提起上述诉讼请求，请求贵院依法裁判。被告王正、曾池佳、张啟新辩称，1、三被告已于2013年8月22日将涉案商铺转让给案外人丁穗源并由其组建的港汇流行前线公司进行对外销售，所以涉案商铺的实际转让人并不是三被告，而是丁穗源和港汇公司，相关的法律责任应由他们承担。2、原告提供的补充协议已经超过了三被告委托港汇流行前线公司的委托期限，属于越权代理，产生的相关后果应当由港汇公司以及丁穗源自行承担。3、涉及补充协议的后期购房款三被告并没有收取，所以原告要求三被告履行过户责任，我方可以进行抗辩。被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司、麦东民辩称，1、我司不同意解除《商铺买卖合同》及其协议。我司是受被告王正、曾池佳、张啟新的委托进行代理出售涉案商铺，收取房款之后都已经交给了王正、曾池佳、张啟新，根据合同的相对性原则，合同是否解除，我方没有权利决定，而应当由王正、曾池佳、张啟新承担相应的法律后果，以及选择是否解除涉案合同。2、合同签订之后，港汇公司已经按照合同约定，催促王正、曾池佳、张啟新尽快为原告办理过户手续，港汇公司的代理行为已经履行完毕。另外，麦东民只是港汇公司的法��代表人，其没有受王正、曾池佳、张啟新的委托，因此在本案中也不存在权利义务。基于以上理由，我方认为原告向港汇公司、麦东民主张相关的诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回。被告罗扬辩称，不同意原告对罗扬的全部诉讼，请求法院驳回。1、罗扬只是港汇公司的员工，他不是涉案商铺房买卖合同的当事人，不应当作为本案的被告；2、原告将部分购房款汇入到罗扬的账户是根据港汇公司和原告之间的合同约定，这是港汇公司与原告的行为，不是罗扬的个人行为，相关的购房款罗扬已经全部转账给港汇公司，罗扬并没有从中获得收益，罗扬不是付款履约行为的当事人或者受益人，因此不应当对此承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于开平市××办事处××沙路××夹层144铺位［房地产权证号：粤房地权证F开平（2014）字第11000057535号］（以下简称涉案144号铺位）和开平市长沙街道办事处幕沙路66号夹层145铺位［房地产权证号：粤房地权证F开平（2014）字第110000575**号］（以下简称涉案145号铺位）的房地产权属人为王正、张啟新和曾池佳，三人于2012年购买取得，份额为共同共有，两商铺的建筑面积均为9.08平方米。2013年12月19日，王正、曾池佳和张啟新作为委托人签署一份《授权委托书》，载明：就委托人名下位于开平市××办事处××沙路××、夹层铺位，委托人委托受委托人开平市港汇八八投资管理有限公司（下称港汇公司）为合法代理人，全权代理销售、经营、管理该物业，具体委托权限如下：1、全权代表委托人策划��包装、改造、经营、管理、收益该物业及该物业的户外广告；2、全权代表委托人代理销售该物业，并有权代为签署认购书、商铺买卖合同、按揭贷款合同、法律文件、收取定金、转让款及相关税费并办理相关手续等。受委托人可独立办理上述事项，受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件有效。此委托书有效期为十八个月，自签署之日起算。在委托期内不可撤销。受王正、曾池佳和张啟新委托后，港汇公司开始陆续对外销售商铺。2014年6月6日，港汇公司与三原告签订合同编号为2013729和2013730的两份《开平·港汇88认购书》，约定三原告向王正、曾池佳、张啟新认购涉案144和145号两铺位，后双方于2014年6月13日签订正式的《商铺买卖合同》，合同编号分别为140613-2144和140613-2145号。合同编号为140613-2144号的《商铺买卖合同》约定：1、商铺的基本情况：开平市××办事处××沙路××夹层144铺位，建筑面积9.08平方米；2、价款：该商铺属现房，总房价款为251225元；3、付款方式及期限：2014年6月13日支付购房款151225元（含定金50000元），余下房款100000元通过按揭方式支付；4、商铺交付：买受人应在2018年5月1日至2018年5月15日期间到商铺所在管理办公室，与出卖人或委托的第三方办理商铺交付手续；5、商铺产权过户：本合同签订后280个工作日内，出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房地产管理部门申办该商铺的产权过户手续。出卖人办理上述产权过户事项以买受人已经按时足额支付本合同约定的相应各期房款为前提，否则出卖人有权顺延办理；6、逾期办理产权过户的违约责任：出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的产权过户手续，按下列方式处理：逾期超过60个工作日的，买受人有权单方提出和决定���除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。合同编号为140613-2145号的《商铺买卖合同》约定：1、商铺的基本情况：开平市长沙街道办事处幕沙路66号夹层145铺位，建筑面积9.08平方米；2、价款：该商铺属现房，总房价款为314626元；3、付款方式及期限：2014年6月13日支付购房款194626元（含定金50000元），余下房款120000元通过按揭方式支付。合同中关于商铺交付、商铺产权过户、逾期办理产权过户的违约责任等约定与140613-2144号的《商铺买卖合同》的约定一致。港汇公司在两份商铺买卖合同的“出卖人”和“代理人”一栏盖章，三原告在买受人一栏签名并捺指模。2014年6月13日，因三原告调整付款方式，港汇公司和三原告就涉案两份《商铺买卖合同》分别签订《商铺买卖合同》补充协议。就140613-2144号的《商铺买卖合同》签订的补充协议约定：1、原《商铺买卖合同》第三条约定的房价款总金额为251225元，现双方一致同意调整为226103元；2、原《商铺买卖合同》第四条约定余下房价款40000元买受人通过按揭方式付款，因房价总款已调整，因此余下未付房价款为14878元，买受人同意在2015年11月12日前付清。出卖人的收款账户为：户名：罗扬；开户行：广发银行广州大道支行；账号：62×××05；3、原《商铺买卖合同》第十条约定在原《商铺买卖合同》签订后280个工作日，出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房地产管理部门申办该商铺的产权过户手续，现双方一致同意按以下第一款执行：（1）在买受人全额付清房价款30个工作日内，买受人与出卖人或其委托的第三人共同向房地产管理部门申办该商铺的房产过户手���；4、原《商铺买卖合同》其他约定继续有效。就140613-2145号的《商铺买卖合同》签订的补充协议约定：1、原《商铺买卖合同》第三条约定的房价款总金额为314626元，现双方一致同意调整为283163元；2、原《商铺买卖合同》第四条约定余下房价款60000元买受人通过按揭方式付款，因房价总款已调整，因此余下未付房价款为28537元，买受人同意在2015年11月12日前付清。协议其他条款内容与140613-2144号《商铺买卖合同》的补充协议约定一致。签订买卖合同及其补充协议后，三原告就涉案两商铺分别向港汇公司支付了购房款，其中就144号商铺于2014年6月13日支付定金50000元和首期房款101225元、2015年2月10日支付房款40000元、2015年4月15日支付房款20000元、2015年11月12日支付房款14878元，合共支付房款226103元，并于2014年6月13日支付了税费8276元。就145号商铺于2014年6月13日支付���金50000元和首期房款144626元、2015年2月10日支付房款30000元、2015年4月15日支付房款30000元、2015年11月12日支付房款28537元，合共支付房款283163元，并于2014年6月13日支付税费10210元。后因被告未能按约定期限将涉案两商铺过户登记至三原告名下，三原告经催促无果，遂提起本案诉讼。案件审理过程中，三原告向本院申请财产保全，本院经审查依法裁定冻结六被告的银行存款620000元或查封、扣押相应价值的其他财产。另查，开平市港汇八八投资管理有限公司于2013年11月19日登记成立，后于2014年7月18日经核准变更企业名称为开平市港汇流行前线投资管理有限公司，法定代表人为麦东民，罗扬是港汇公司原聘请的员工，其根据港汇公司的指示代为收取部分购房款。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王正、曾池佳、张啟新是涉案两商铺的合法权属人，其���署《授权委托书》委托港汇公司代为销售涉案两商铺，港汇公司据此与三原告于2014年6月13日签订《商铺买卖合同》及其补充协议，约定将涉案两商铺出售给三原告。王正、曾池佳、张啟新对其授权行为予以确认，但认为港汇公司签署商铺买卖合同补充协议时已超过代理权限，该协议应为无效。但根据《授权委托书》的载明事项，港汇公司的代理期限为2013年12月19日至2015年6月18日，上述商铺买卖合同及其补充协议的签订时间均为2014年6月13日，在有效代理权限内。王正、曾池佳、张啟新主张上述签署时间为倒签，但未能提供证据证实，对其抗辩本院不予采纳。故港汇公司代理王正、曾池佳、张啟新与三原告就涉案两商铺签订的《商铺买卖合同》及其补充协议是原、被告双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，应合法有效，依法应受保护，双方应根据合同全面、诚实地履行各自的义务并享有权利。签订合同后，三原告根据约定通过银行转账和现金方式分多次就144号商铺支付了全额购房款226103元和税费8276元，就145号商铺支付了全额购房款283163元和税费10210元，合共支付了购房款509266元和税费18486元，这有港汇公司出具的《收据》和银行转账记录证实，港汇公司对该款项支付情况无异议，本院予以认可。则出售方王正、曾池佳、张啟新应按照合同约定的期限办理产权过户登记手续，将涉案两铺位过户登记至三原告名下。《商铺买卖合同》及其补充协议已明确约定“在买受人全额付清房价款30个工作日内，买受人与出卖人或其委托的第三人共同向房地产管理部门申办该商铺的房产过户手续。出卖人逾期超过60个工作日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当��买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。”三原告已于2015年11月12日付清全部购房款，但王正、曾池佳、张啟新至今没有办理过户登记手续，且没有合法理据，其行为已构成违约，依约应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”现三原告据此要求解除买卖合同、退回已付的购房款和税费并按房价款的20%支付违约金的主张依法有据，本院予以支持。计算144号商铺的违约金为45220.60元（226103元×20%=45220.60元）；145号商铺的违约金为56632.60元（283163元×20%=56632.60元），合共101853.20元。王正、张啟新和曾池佳委托港汇公司代为销售涉案商铺，双方形成委托代理关系，三原告在签订涉案商铺买卖合同及其补充协议时也清楚该商铺的权属人是王正、张啟新和曾池佳，港汇公司仅是其代理人。另外，罗扬是港汇公司聘请的员工，根据港汇公司的指示代为收取部分购房款，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，因本案商铺买卖产生的债务责任应由被代理人王正、张啟新和曾池佳承��，三原告请求港汇公司及其法定代表人麦东民、员工罗扬承担债务责任没有事实和法律依据，本院不予支持。至于王正、张啟新和曾池佳认为港汇公司收取购房款后未向其支付，属其与港汇公司之间因履行委托代理行为产生的纠纷，与本案不属于同一个法律关系，其可另案诉请处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告黄建成、黄英宗、黄宇与开平市港汇八八投资管理有限公司于2014年6月13日签订的合同编号为140613-2144和140613-2145的《商铺买卖合同》及其《〈商铺买卖合同〉补充协议》；二、被告王正、曾池佳、张啟新应于本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款509266元和税费18486元给原告黄建成、黄英宗、黄宇；三、被告王正、曾池佳、张啟新应于本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金101853.20元给原告黄建成、黄英宗、黄宇；四、驳回原告黄建成、黄英宗、黄宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10096元，保全费3620元，合共13716元，由被告王正、曾池佳、张啟新负担。原告已缴纳受理费10096元和保全费3620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于��东省江门市中级人民法院。审判长 司徒有劲审判员 余 小 红审判员 甄 灼 辉二〇一七年七月十七日书记员 梁 佩 琼 更多数据：搜索“”来源：