（2017）苏0302民初2042号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-07-31
案件名称
2042徐州某某物业管理有限公司与潘某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市鼓楼区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州某某物业管理有限公司,潘某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初2042号原告：徐州某某物业管理有限公司。法定代表人：陈某某。委托诉讼代理人：王某某。被告：潘某某。原告徐州某某物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告潘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，由审判员王某某依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王某某、被告潘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业管理费6368元、滞纳金1249元，合计7617元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告所在徐州市鼓楼区某某小区的物业管理服务公司。2012年7月1日，原告与被告小区的开发单位徐州高铁置业有限公司签订了《某某前期物业服务合同》，由原告为小区提供物业管理服务。约定物业管理费为：高层、小高层住宅0.95元/平方米/月，多层住宅0.45元/平方米/月，商业0.95元/平方米/月，上房时交纳一年的物业管理费，在物业服务费到期前一个月交纳下一年度的服务费。原告按照约定为被告提供了物业管理服务。但被告3套住房从2014年8月30日至2016年8月29日，两年未缴纳物业费：1、13号楼1单元901室房产建筑面积79.75平方米，每月每平方米0.95元，每年应付物业管理费909元（79.75×0.95×12），两年物业费为1818元（909×2）；2、16号楼1单元201室房产建筑面积119.95平方米，每月每平方米0.95元，每年应付物业管理费1367元（119.95×0.95×12），两年物业费为2734元（1367×2）；3、17号楼3单元104室房产建筑面积79.63平方米，每月每平方米0.95元，每年应付物业管理费908元（79.63×0.95×12），两年物业费为1816元（908×2）。欠物业费共计6368元（1818+2734+1816）。另根据合同约定，被告逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起每天应交管理费万分之五的滞纳金。被告13号楼1单元901室、16号楼1单元201室、17号楼3单元104室三套住房自2014年8月30日至2015年8月29日期间的违约金从逾期之日2015年8月30日至2017年3月29日共计575天，违约金为915元（6368元/2×0.5‰×575）。2015年8月30日至2016年8月29日期间的违约金从逾期之日2016年8月30日至2017年3月29日共计210天，滞纳金为334元（6368元/2×0.5‰×210）。滞纳金共计1249元（915+334）。就被告欠费事宜，原告采取多种办法，多次催款未果，故现原告依法诉至法院，恳请法院支持原告的诉请。被告潘某某辩称，三套房屋都是我的，诉状上的面积及未交物业费的时间都属实。16-1-201室房屋在上房的时候，让我来验收，门套一边宽一边窄，当时说给我换，但是直到现在没给我换。17-3-104室是民工住的，防盗门砸的都是坑，我要求换，也没给换。我的三套房屋都有人居住。原告给我的门恢复原状，原告应做到物业应该做的，原告把大门管理好，不要让别人随便出随便进。能做到80%都可以。经审理查明，徐州高铁置业有限公司（甲方）与物业公司（乙方）签订一份某某前期物业服务合同，约定由原告为某某小区提供前期物业服务，包括以下内容：物业共用部分的维护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；物业（房屋）共用部分和相关场地（公共场所）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨（排水管道）、污水管道的疏通；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；机动车和非机动车的停放管理；公共秩序维护管理、安全防范管理、消防等事项的协助管理和服务；装饰装修管理与服务；物业档案资料管理；会所、停车场所、配套商业设施等公共物业的维护和管理等内容。该合同还约定物业公共服务费确定采用包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：多层住宅0.45元/㎡·月（含公共能耗）；小高层、高层住宅0.95元/㎡·月（含公共能耗）；商业0.95元/㎡·月（含公共能耗）。物业费按年交纳，业主或物业使用人应在物管年度第1个月的1日起至第12个月的30日内履行缴费义务。业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业费的，应按收取物管费0.5‰的标准向乙方支付滞纳金。该合同还约定了其他事项。另查明，被告潘某某系本市鼓楼区某某小区13号楼1单元901室(建筑面积79.75平方米)，16号楼1单元201室(建筑面积119.95平方米)，17号楼3单元104室(建筑面积79.63平方米)。上述住房自2014年8月30日至2016年8月29日未缴纳物业费以上事实有原告提供的前期物业服务合同一份予以证明，结合当事人陈述，本院依法予以确认。本院认为，根据相关法律规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与某某小区建设单位徐州市高铁置业有限公司签订的《某某前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。原告仍然为涉案小区提供物业服务，故被告依法应负有支付相应服务费的义务。关于物业服务费及滞纳金问题。1、被告辩称16-1-201室房屋在上房的时候，门套宽窄不一，要求原告更换，原告一直未给更换。本院认为门套质量问题并不属于物业服务范围，被告以此为由拒付物业费于法无据。本院依法支持该套房屋的物业费2734元。2、被告辩称17-3-104室是民工住的，防盗门被砸的都是坑，要求原告更换，原告也没给更换。本院认为被告防盗门被砸属于租住民工的破坏行为，不是物业服务所致，更换防盗门亦不属于原告物业服务义务，被告可待证据齐全后另行起诉，故本院依法支持该套房屋物业费1816元。3、关于13-1-901室的物业服务被告没有提出可免交物业服务费的正当理由，理应按照物业服务合同的约定按期如数缴纳物业费，故本院支持该套房屋物业费1818元。上述物业费合计6368元。考虑到被告长时间未交物业费，存在违约行为，应承担相应的违约责任。但原告要求按照日万分之五计算违约金，标准过高，本院参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算违约金。结合本案实际情况，本院酌定345元违约金。故物业费及违约金共计6713元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：被告潘某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业服务费及违约金6713元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由原告负担3元，由被告潘某某负担22元（与上述款项一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 王某某二〇一七年七月十七日见习书记员 刘某某 关注微信公众号“”