（2016）甘0702民初4149号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-17
案件名称
管某与吕某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
张掖市甘州区人民法院
所属地区
张掖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
管某,吕某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四条第一款，第四十三条第一款
全文
甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0702民初4149号原告：管某，汉族，甘肃省张掖市人。被告：吕某，汉族，甘肃省张掖市人。原告管某与被告吕某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管某、被告吕某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告管某向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还购房预付款90000元，并承担利息10800元，合计100800元；2.被告承担全部案件受理费。事实和理由：2015年5月，被告因拖欠原告材料款无法按期清偿，被告提出给原告抵顶位于甘州区乌江镇的楼房一套。双方约定好价格后，被告收回出具给原告的全部材料款的条据，并向原告出具收据一张，注明收到原告楼房预付款90000元整。被告向原告出具收条后，并没有按照双方约定继续履行向原告交付房屋的义务。被告吕某未作书面答辩，在庭审中辩称：原告所诉我欠其材料款不属实。2015年，原告提出要向我购买一套楼房，价值116000元。原告于2015年5月13日向我交付购房款90000元，下欠26000元，至今未付。因为原告未将下欠26000元付清，现在楼房没有交付，现在房子还在我的名下。现在我要求继续履行房屋买卖合同，要求原告将下欠的房款付清，我不同意返还原告预交的购房款。当事人提交了下列证据：1.原告管某的当庭陈述；2.原告提交的被告于2015年5月3日出具的金额为90000元的收条一张；3.被告吕某的当庭陈述。本院经审理认定事实如下：原告管某系甘州区乌江镇管寨村村民，被告吕某系甘州区乌江镇安镇村村民。2015年5月3日，原、被告口头约定，原告向被告购买位于××区的小康住宅楼一套，原告向被告交纳房屋预付款90000元，被告给原告出具内容为”今收到管某楼房款预付款玖万元整，￥90000元，收款人：吕某，2015.5.3。下欠26000元，贰万陆仟元整，备注：吴国渭的开发楼，西单元西户一楼”的收条一张。该房屋系安镇村小康住宅楼，没有产权。本院认为：原、被告买卖的××镇的小康住宅楼，修建该楼房的土地属于集体所有，该房屋没有产权，系建设在农村集体建设用地上的”小产权房”。关于原、被告之间的合同效力，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定”有下列情形之一的，合同无效：......(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地制度管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案原、被告之间涉及的房屋，是违背土地利用总体规划、改变土地用途而建设的无产权房屋。《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（法办【2011】442号）中明确规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力，出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。因本案原、被告牵涉的房屋建设用地属于安镇村集体所有，集体土地只能在本集体经济组织成员内部流转，不可对外流转，故原、被告之间牵涉的房屋只能在本村即安镇村买卖。本案原告系乌江镇管寨村人，其不属于被告所在的安镇村集体经济组织成员，故原、被告之间口头所达成的房屋买卖合同应为无效合同。其次，原、被告在收条中注明房屋属于”吴国渭的开发楼”，被告没有提交其从吴国渭处购买该房屋的有效证据，亦未提交其合法占有该房屋的有效证据。再次，被告在庭审中亦认可其没有给原告交付房屋，原告认可没有足额支付房款，原、被告的行为均构成违约。综上，因原、被告之间口头达成的房屋买卖合同无效，故被告应返还原告已经交付的房款90000元，原告明知被告出售的房屋没有产权而购买，其行为对导致合同无效亦存在过错责任，故对于原告主张的利息，本院不予支持。对于本案原、被告争议的预付款90000元的支付方式，原告陈述该款不是原告支付的房款，2015年5月，被告欠原告材料款90000元，被告提出给原告抵顶位于××区的楼房一套，但没有约定将房子出售给原告，被告也没有向原告出具房屋出售的信息、预售许可证等材料，原告将被告所欠材料款的单据都交给被告后，被告向原告出具了金额为90000元的收条，该90000元是实际被告欠原告的材料款。被告抗辩称，当时是原告提出要向被告购买一套楼房，价值116000元。原告于2015年5月13日向被告交付购房款90000元，下欠26000元，原告交付的是购房现金，不是抵顶的材料款。对此，本院认为，无论交付的是购房现金还是以抵顶材料款的方式折抵为房款，双方对被告收取原告房款90000原并没有异议，该房款的交纳方式并不影响被告收取原告房款90000元的事实，故对于原告的此项主张，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十三条之规定，判决如下：一、原告管某与被告吕某口头达成的房屋买卖合同无效；二、被告吕某返还原告管某购房款90000元，于判决生效之日起三十日内一次性付清；三、驳回原告管某的其他诉讼请求。案件受理费1158元（已减半收取），由原告管某负担579元，被告吕某负担579元。原告已向本院全额交纳，被告负担的部分，由被告直接给付原告，本院收取原告的费用不再退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院审 判 员 索国雄二〇一七年七月十七日法官助理 丁 瑛书 记 员 施凯文 关注公众号“”