（2017）鲁0602民初221号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-30
案件名称
烟台广厦房地产开发有限公司与孙静商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台市芝罘区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
烟台广厦房地产开发有限公司,孙静,招商银行股份有限公司烟台分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第一百九十六条，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初221号原告：烟台广厦房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区南大街127号附1号。法定代表人：于波，总经理委托诉讼代理人：王俊凯、林静，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：孙静，女，1987年7月12日出生，汉族，户籍所在地烟台市牟平区。第三人：招商银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街237号。负责人：张洪，分行行长。原告烟台广厦房地产开发有限公司与被告孙静、第三人招商银行股份有限公司烟台分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王俊凯到庭参加了诉讼。被告孙静及第三人招商银行股份有限公司烟台分行经本院依法送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告及第三人协助原告办理该《商品房买卖合同》的登记备案注销手续及涉案房屋的预抵押登记解除手续；2、解除原告与被告及第三人签订的《个人购房借款及担保合同》；3、被告支付原告代其清偿的贷款本息30355.74元、违约金20000元；4、被告承担因解除《个人购房借款及担保合同》需向第三人承担的全部责任。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告、第三人协助原告办理该《商品房买卖合同》的备案注销手续以及坐落于烟台市芝罘区银都新城市广场C1号楼3309号房屋的预告登记和预抵押登记解除手续；3、被告向原告支付原告代其偿付的贷款本息540668.55元，违约金52066.85元。事实和理由：2012年6月19日，原、被告签署《商品房买卖合同》以及补充协议，约定被告购买原告开发的银都新城市广场C1号楼3309号房屋事宜。为履行上述合同，原、被告与第三人签署了《个人购房借款及担保合同》，约定被告向第三人借款560000元，原告承担保证责任。上述合同签订后，原告依约履行其义务，但被告自2016年2月开始，逾期向第三人偿还借款。后，第三人向原告要求偿还全额欠付本息，原告已履行全额保证责任，原、被告与第三人之间的借款合同已履行完毕，原告代被告支付了贷款本息共计520668.55元。根据合同约定，被告逾期还款致使原告承担保证责任，原告有权解除双方之间的《商品房买卖合同》及补充协议，被告应向被告支付原告代其偿还的贷款本息520668.55元，并以520668.55元为基数按10%向原告支付逾期归还贷款违约金52066.85元。被告及第三人缺席，且在法定期间内未递交书面答辩状。经审理查明，2012年5月28日，被告向原告交纳了首付款50000元。同日，原告与被告在签订的《按揭付款客户补充协议》中约定：被告购买原告开发的银都新城市广场C1－3309号房屋应缴纳的首付款，原告同意被告分两期支付，被告于2012年5月28日支付50000元，余款199193元由被告于2013年7月31日前付清。2012年6月14日，原告与被告及第三人在签订的《个人购房借款及担保合同》及附件中约定：被告向第三人举借560000元用于购买坐落于烟台市芝罘区新都城市广场C1号33层09号房屋，贷款期限360个月，自第三人实际放款日起算；采用浮动利率方式确定贷款利率，第一个浮动周期的贷款月利率为6.12‰，被告采用等额本金方式按月偿还贷款本息，若被告未按期还款，自逾期之日起第三人在合同约定的贷款利率水平上加收50%为罚息利率，直至清偿本息为止；被告以贷款所购的坐落于烟台市芝罘区银都新城市广场C1号33层09号房屋向第三人提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下被告的全部债务，包括本金、利息、罚息、复息、违约金、赔偿金、被告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、公告送达费、差旅费等）；原告为被告的上述贷款提供连带责任保证，原告对被告拖欠第三人的款项，在原告收到第三人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需第三人提出任何证明。原告在此授权第三人直接从原告在第三人处的存款账户内扣款，直至付清担保书项下被告拖欠第三人的贷款本息和其他费用。2012年6月19日，原告与被告在签订的编号为芝预字第120619020055号的《商品房买卖合同》及附件中约定：被告以809193元的价格购买原告开发建设的、坐落于烟台市芝罘区银都新城市广场C1号楼第33层9号房屋，建筑面积82.68平方米，单价为12623.13元/平方米；首付款249193元，剩余560000元由被告于2012年7月19日前用按揭贷款支付；原告应于2013年8月31日前，将具备《建设竣工规划验收合格证》、《建设竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章需满足的其他事项的房屋交付给被告；若原告为被告银行按揭贷款提供保证担保，在担保期间因被告未按期履行贷款本息还款义务而导致原告承担了相应的保证担保责任，双方同意被告应于原告代为清偿贷款本息及罚息10日内偿还原告代为清偿的贷款本息及罚息，并向原告支付其代为清偿贷款本息及罚息之和10%的违约金；被告若在原告代为清偿贷款本息60日内仍未向原告偿付的，原告可选择持本合同自行到房产管理部门办理该商品房的预售登记注销手续，被告享有的本合同权利终止，原告可另行出售该商品房，同时继续追究被告的违约责任。合同签订后的当日，原告与被告至烟台市房产登记部门办理了该《商品房买卖合同》（编号：芝预字第120619020055号）的登记备案手续，回执编号1206190057。后，第三人依约向被告指定的原告账户内发放了贷款本金560000元。2012年7月2日，烟台市房产交易中心审批下发的烟房预芝抵字第14413号《房屋预告登记证明》载明：预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为被告，房屋坐落芝罘区银都新城市广场C1号楼内3309号，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。另查，被告自2016年2月29日起未按期归还贷款本息，第三人遂分期扣划原告保证金账户内的款项以清偿被告拖欠的贷款本息，截止到2017年3月，第三人累计扣划了原告账户内的存款46968.91元。2017年3月6日，第三人向原告出具个人贷款催收通知书，要求原告在本通知发出之日起3日内筹集资金，归还被告所欠第三人的全部贷款本息。2017年3月7日，原告代被告向第三人支付了借款合同项下的贷款本息473699.64元。同日，第三人向被告出具个人贷款还清证明书，载明其在该行的贷款本息及相关费用已于2017年3月7日全部清偿，上述借款合同中乙方及保证人方义务已履行完毕。又查，至今，被告仍欠付原告涉案房屋的首付款199193元，原告亦未向被告交付坐落于烟台市芝罘区银都新城市广场C1号楼内3309号房屋。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、登记备案回执证明、《个人购房借款及担保合同》、房屋抵押预告登记证、民事判决书、个人贷款催收通知书、户口历史交易明细表、付款回单、个人贷款还清证明书等为证，还有原告的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经本院开庭审核，可以采信。本院认为，（一）本案原告与被告在2012年6月14日和2012年6月19日分别签订的《个人购房借款及担保合同》和编号为芝预字第120619020055号的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，对原、被告双方均具有法律约束力。上述协议明确约定了被告逾期支付房款超过90日，原告有权解除合同；被告在原告代为清偿贷款本息及罚息60日内仍未偿还的，原告有权持本合同（包括本附件）及有关代为清偿手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续，本合同被告享有的权利终止，原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究原告的违约责任。履约中，被告仅向原告支付了涉案房屋部分首付款50000元及以贷款方式支付的购房款560000元，至今未向原告支付剩余首付款199193元，亦未向原告清偿其代被告垫付的贷款本息共计520668.85元的事实清楚，现原告请求解除与被告在2012年6月19日签订的编号为芝预字第120619020055号的《商品房买卖合同》，要求被告协助办理该《商品房买卖合同》登记备案注销手续及涉案烟台市芝罘区银都新城市广场C1号楼内3309号房屋预告登记撤销手续的主张，于约相符，本院依法予以支持。（二）被告违反《商品房买卖合同》及附件的约定，被告应在原告代为清偿贷款本息10日内偿还原告代为清偿的贷款本息及罚息，并向原告支付其代为清偿贷款本息及罚息之和10%的违约金。现原告关于被告支付原告代其偿还的贷款本息520668.55元及逾期归还贷款本息的违约金52066.85元的主张，理由正当，本院依法予以支持。（三）鉴于被告违约，原告与被告于2012年6月19日签订的编号为芝预字第120619020055号的《商品房买卖合同》已解除，涉案烟台市芝罘区银都新城市广场C1号楼内3309号的房屋应归原告所有，原告应当返还被告已支付的房款。在原告已代被告提前偿还了《个人购房借款及担保合同》项下的全部贷款本息520668.85元之后，《个人购房借款及担保合同》中被告及原告义务已履行完毕，为了维护原告对涉案房屋的处分权，原告请求被告与第三人协助办理涉案房屋的预告登记和预抵押登记解除手续的主张，本院予以支持；而被告已向原告支付的购房款610000元（50000元+560000元），原告应当在扣除其用于提前清偿《个人购房借款及担保合同》项下的贷款本息520668.55元、逾期归还贷款本息的违约金52066.85元、诉讼费用及办理撤销登记的手续费用后，及时将剩余的房款返还给被告，具体数额以原告实际偿还额为准。（五）本案被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭陈述事实、提供证据，应视为对自己诉讼权利的放弃，故本案采信原告提供的证据，确认原告陈述的事实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，决定缺席判决本案。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告烟台广厦房地产开发有限公司与被告孙静在2012年6月19日签订的编号为芝预字第120619020055号的《商品房买卖合同》，被告孙静应于本判决生效之日起10日内协助原告烟台广厦房地产开发有限公司办理该《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续；二、限被告孙静于本判决生效之日起10日内向原告烟台广厦房地产开发有限公司支付原告代其清偿的贷款本息520668.55元以及逾期归还贷款本息的违约金52066.85元；三、限被告孙静与第三人招商银行股份有限公司烟台分行于本判决生效之日起10日内协助原告烟台广厦房地产开发有限公司办理坐落于烟台市芝罘区银都新城市广场C1号3309号房屋的预告登记和预抵押登记的解除手续；四、原告烟台广厦房地产开发有限公司应自编号为芝预字第120619020055号的《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和烟台市芝罘区银都新城市广场C1号3309号房屋的预告登记和预抵押登记解除手续办理完毕之日起10日内，在已实际收取被告孙静的购房款610000元中扣除其代被告孙静向第三人招商银行股份有限公司烟台分行偿付的贷款本息520668.55元、逾期归还贷款本息的违约金52066.85元、诉讼费及撤销登记的相关手续费（具体数额以实际发生额为准）后，将剩余的购房款退还给被告孙静。如上述付款人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12395元及财产保全费4566元，由被告孙静负担。因原告已向本院全额预交，故限被告孙静于本判决生效之日起10日内迳付给原告16961元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张 译 丹人民陪审员 吕 其 杰人民陪审员 魏 秀 经二〇一七年七月十七日书 记 员 郝经顺（代） 来源：百度搜索“”