（2016）苏0114民初3758号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-28
案件名称
原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司与被告陈礼悦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司,陈礼悦
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0114民初3758号原告：南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司,统一社会信用代码9132011493541127-W，住所在地在江苏省南京市雨花台区板桥新城综合楼203室。负责人：邱志东，南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司总经理。委托代理人：朱天佑，1984年2月23日生，住江苏省南京市雨花台区。委托代理人：王亚宇，1990年9月26日生，住江苏省南京市雨花台区。被告：陈礼悦，1972年5月28日生，住南京市建邺区。委托代理人：谢志强，南京市雨花台区板桥法律服务所法律工作者。委托代理人：王光辉，南京市雨花台区板桥法律服务所法律工作者。原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司（以下简称南京花样年板桥分公司）诉被告陈礼悦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南京花样年板桥分公司的委托代理人王亚宇和朱天佑、被告陈礼悦的委托代理人谢志强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告南京花样年板桥分公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的租赁合同以及补充协议在2016年1月31日解除；2、判令被告支付2015年7月1日至2016年1月31日租金42604.89元及违约金33502.12元（暂计至2016年5月31日）；3、判令被告支付2015年10月1日至2016年1月31日管理费12476.64元及违约金8084.86元（暂计至2016年5月31日）；4、判令被告支付2015年10月1日至2016年1月31日推广费3402.72元及违约金2204.96元（暂计至2016年5月31日）；5判令被告支付装修期租金12055.87元及违约金3435.92元（暂计至2016年5月31日）；6、判令被告支付逾期开业违约金635.17元；7、判令被告支付商铺合理空置期租金19140.30元；8、判令诉讼费用由被告承担（上述违约金以拖欠费用为基数，按每日0.3%支付至实际支付之日止）。事实和理由：2014年4月8日，原、被告经协商签订了租赁合同，约定，原告将南京市雨花台区板桥街道绿洲东路花样年生活广场花生唐xx幢xx层xx-xx号商铺出租给被告使用。租赁合同签订后，被告未按照租赁合同的约定按时履行开业和支付租金、管理费、推广费的义务，原告多次催告无果。2016年2月22日，原告向被告书面发出《解除租赁合同通知书》，解除租赁合同，要求被告承担相应的违约责任，支付应付款项及违约金，但被告至今未付。为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。被告陈礼悦辩称，被告与原告订立的商铺租赁合同在履行过程中经双方协商一致，于2015年12月29日提前终止，根据原告招商部李姓负责人承诺，同意以被告在订立合同前交纳的租赁保证金、管理费押金、推广费押金等抵消被告后期拖欠相关租金和费用，所以被告对原告事实上已经不存在拖欠费用的问题。被告与原告之间因租赁关系产生的债权债务因抵消归于消灭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。查明以下事实：2014年4月8日，原告南京花样年板桥分公司与被告陈礼悦签订《南京花生唐商铺租赁合同》一份并附补充协议，合同及补充协议约定，原告南京花样年板桥分公司将南京市雨花台区板桥街道绿洲东路花样年生活广场花生唐xx幢xx-xx号商铺出租给被告陈礼悦使用，建筑面积为141.78平方米；装修期为自交付之日起60日内，租赁期自装修期满次日起96个月；第一个租赁年度每月租金为5671.2元，第二租赁年度月租金为6380.1元，第三租赁年度月租金为7089元，并以月固定租金与月提成租金两者高者标准支付租金；合同签订之日起5日内预付三个月租金，其后被告应于每季度第一个月的5日前支付当季租金；租赁保证金为11342.4元，管理费押金为6238.32元，推广费押金为1701.36元；租赁期间被告应按每月22元/平方米支付管理费，按每月6元/平方米支付推广费，支付的时间和方式与租金支付一致。合同并就物业管理、合同转让、合同终止、违约责任等事项进行了约定，其中约定，暂定于2014年3月1日交付上述商铺；被告承诺于装修期满次日开业，每逾期1日，原告有权以租赁保证金的1%的标准向乙方收取违约金；如承租方逾期支付任何费用，每逾期一日，则应以逾期之款项按每日0.3%支付违约金。2014年4月9日，原、被告双方签订补充协议一份，将预付租金时间由“合同签订之日五日内”变更为“商铺交付时或之前”，并将第一个租赁年度中第4-6月度的租金变更为0元。根据合同约定，被告向原告交纳了租赁保证金11342.4元、管理费押金6238.32元及推广费押金为1701.36元。2014年7月25日，原告将上述商铺交付被告使用。自2015年12月，因被告未能按期交纳租金及管理费用等，原告多次进行催促通知后，被告于2016年1月2日要求撤场，与原告因所欠房租产生纠纷并报警处理。后被告仍未能按期交纳拖欠费用，原告于2016年2月18日向被告发出解除合同通知函，明确自2016年1月31日解除双方租赁合同，并要求被告承担违约责任。后被告仍未缴纳相关费用，原告遂诉。另查明，被告陈礼悦另自案外人深圳花样年商业管理公司南京分公司（以下简称深圳花样年南京分公司）处同期承租涉案商铺的相邻商铺（所涉纠纷由原告南京花样年板桥分公司作为债权受让人另案诉讼）。原告南京花样年板桥分公司与深圳花样年南京分公司在负责人、管理人员、业务范围、办公地址、联系方式上均存在同一性，且在对被告承租两者的商铺期间，在收取部分费用上存在混同情形。在2015年11月19日深圳花样年南京分公司收取原告租金的收据背面标注“2015年第一至第三季度费用已全部结清”，并盖有“深圳花样年商业管理公司南京分公司营运业务专用章”。以上事实，有租赁合同、补充协议、收铺确认单、开业确认函、催款通知书、解除租赁合同通知书、邮寄凭证、商铺空置证明、接处警登记表、收据、发票、企业信息打印表及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认并附卷佐证。本院认为，当事人应按合同约定全面履行自己的合同义务。原告南京花样年板桥分公司与被告陈礼悦签订的租赁合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有法律约束力。被告陈礼悦作为商铺承租者，应按合同约定支付租金及管理费用等，但其未能按照合同约定交纳相关费用是导致涉案租赁合同无法继续履行的根本原因，其应承担本案纠纷的责任。关于原被告双方租赁合同解除时间。本院认为，被告虽辩称双方协商于2015年12月29日解除合同，但未能提供相应证据证明，而其于2016年1月2日所作撤场行为，系单方做出，并未向原告明确解除合同意思表示，故被告辩解缺乏事实依据，本院不予采信。原告于2016年2月18日向被告发出解除通知，明确于2016年1月31日解除双方合同，具有事实依据，符合法律规定，本院予以确认。关于被告陈礼悦欠付租金、管理费、推广费的数额。被告辩称在承租过程中原告已缴纳了2015年三季度之前的费用已全部结清，因原告与深圳花样年南京分公司在负责人、管理人员、业务范围、办公地址、联系方式上均存在同一性，且在对被告承租两者的商铺期间，在收取部分费用上存在混同的情形，故深圳花样年南京分公司所出具“2015年第一至第三季度费用已全部结清”的单据其效力及于原告，被告陈礼悦辩解认为其2015年三季度之前的各项费用已全部结清，具有事实依据，本院予以采信。综上，被告陈礼悦应向原告南京花样年板桥分公司支付自2015年10月1日至2016年1月31日止的租金、管理费、推广费，根据双方合同约定，经计算为租金25520.4元、管理费12476.64元、推广费3402.72元，合计41399.76元。关于原告诉请被告支付逾期付款违约金、装修免租期租金、营运免租期租金等，均属于被告违约应承担责任范畴，因涉案商铺已于合同解除前停止营业，对原告均以补偿损失为主，且原告也未能提供其实际损失情况的相应证据，其所主张的违约金应相应扣减；综合考虑违约金约定情况、租金拖欠情况、商户经营状况、出租商铺后期空置情况等因素，本院酌定被告应支付原告违约金10000元。原告诉请被告支付逾期开业违约金，但根据合同履行情况，原告逾期交付房屋在前，其要求被告支付逾期开业违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告诉请被告支付3个月商铺空置损失的主张，本院认为，在原告的违约金诉请已获得支持的情况下，已可以弥补其因合同解除所受到的损失，原告提供的证据亦不能证明其房屋未能及时出租系因被告原因所致，故对于其主张的闲置租金损失，本院再另行支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司与被告陈礼悦签订《南京花生唐商铺租赁合同》于2016年1月31日解除。二、被告陈礼悦于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司租金及管理费、推广费共计41399.76元。三、被告陈礼悦于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司违约金10000元。四、驳回原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司的其他诉讼请求。如被告陈礼悦未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3051元，由被告陈礼悦负担。（此费已由原告预交，被告在支付租金时一并支付给被告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费3051元。（附南京市中级人民法院诉讼费账户，户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）审 判 长 尚小强人民陪审员 陈国琴人民陪审员 蒋根霞二〇一七年七月十七日见习书记员 陈志育 关注微信公众号“”