（2017）京0113民初7102号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-12-11
案件名称
冯克永与宇凤兰农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯克永,宇凤兰
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初7102号原告：冯克永，男，1963年1月15日出生。委托诉讼代理人：吴玉君，男，1964年2月16日出生。被告：宇凤兰，女，1961年1月14日出生。委托诉讼代理人：高静，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王大治，北京市两高律师事务所律师。原告冯克永与被告宇凤兰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯克永之委托诉讼代理人吴玉君，被告宇凤兰之委托诉讼代理人高静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯克永向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2002年12月24日签订的协议书无效；2.被告返还并腾退北京市顺义区×号宅院及房屋；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告因经营困难，不得已想把自己的住宅出售。1998年左右，原告经人介绍将自己的唯一住所即北京市顺义区×号院北正房五间、西厢房三间以八万五千元的价格卖给被告，当时双方写了书面买卖协议书（现已丢失）。被告支付房款之后，原告交付房屋和宅院以及集体土地建设用地使用证。被告入住后在东侧增建三间东厢房。原告现知道，被告不是×村集体组织成员，原告和被告的房屋买卖行为不符合法律和国家政策。因此，买卖关系是无效的。原告找被告协商把房屋收回，但被告不予理睬，为此原告向法院起诉，请求法院支持。被告宇凤兰辩称：第一，原告与被告之间签订的《协议书》是合法有效的。2002年12月24日，被告经人介绍购买了原告位于北京市顺义区×号的房屋，并于购买当日签署了《协议书》，支付了全部购房款，该房屋买卖经过了×村委会及相关负责人的见证，并于2002年12月26日经过了×镇土地科的确认。事后，被告主动向相应部门缴纳了税款。原告与被告之间签订的《协议书》明确约定了涉案房屋的基本情况、买卖价格、双方的权利义务，同时在《协议书》中约定了“不得反悔”，由此可见，该份《协议书》约定的买卖涉案房屋系原被告双方的真实意思表示，合法有效。第二，退一步讲，即使《协议书》是无效的，涉案房屋也不具备返还条件。原告交付的房屋为北正房五间、西厢房三间，并且是简装，居住期间被告不但重新装修了房屋，还在东侧增建了三间东厢房，涉案房屋的情况发生了很大变化。涉案房屋是被告的唯一住房，被告及其配偶名下均无其他房产。2003年被告户口地的房屋拆迁，因为面积小拆迁款数额偏低，被告买不起附近的房产才考虑来郊区购置一套房子养老，现在拆迁款也已用于涉案房屋的装修及增建，被告没有经济能力再去购置任何房产。被告是残疾人生活不便，自购买涉案房屋后一直居住在此，已经熟悉了这里的环境，如果再更换住所势必给被告的生活带来特别多的麻烦。第三，原告的行为是严重违反诚信精神的行为。原告的哥哥冯克林是被告二哥的供应商，熟知被告家庭情况，在签订《协议书》之前就知道被告不是×村集体经济组织成员，并且在长达十五年的被告居住期间从未对此提出异议。现听闻×镇可能涉及拆迁或土地征收，就立即起诉以不清楚被告非本村集体组织成员，买卖行为不符合法律和国家政策为由，要求确认双方的买卖协议无效并返还房屋的行为系严重的违反诚信精神的行为，原告在出售房屋时就存在重大的主观恶意，其诉求如被支持，将形成较大的负面影响，会树立恶劣的示范效应，这与构建和谐社会的精神是相悖的。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：冯克永系北京市顺义区×镇×村村民，为农业户口。宇凤兰系北京市×号居民，为非农业户口，且认可户籍未迁入过北京市顺义区×镇×村。冯克永在北京市顺义区×镇×村原有宅院一处，该宅院位于北京市顺义区×号（以下简称涉诉宅院）。根据1992年12月20日原顺义县×乡×村村民委员会留存宅基地登记卡载明，涉诉宅院登记的土地使用者为冯克永。庭审中，宇凤兰向法庭提交签订日期为2002年12月24日的协议书一份，该协议书约定冯克永将自己的房产正房五间、厢房三间共计八间卖与宇凤兰名下，折合人民币共计三万元，自2002年12月24日起原冯克永院落固定资产归宇凤兰所有，可动房归冯克永所有，冯克永于一个月内把房内东西搬走，此协议经冯克永、宇凤兰双方认可同意，不得反悔。另，宇凤兰向法庭提交买卖房屋草契一份，其上载明内容与双方协议书并无出入，在该买卖房屋草契上有顺义区×镇×村村民委员会盖章及北京市顺义区×镇人民政府土地科签字盖章。双方均认可虽协议书及买卖房屋草契上写明房款为三万元，但实际房款为八万五千元。按照双方协议书约定，冯克永收取宇凤兰购房款后将涉诉宅院、房屋及《集体土地建设用地使用证》交付宇凤兰。此后，宇凤兰使用涉诉宅院至今，并在其使用过程中对涉诉宅院内的房屋及院落进行了改扩建。关于涉诉宅院内房屋建设情况，冯克永表示涉诉宅院在出售时有北正房五间、西厢房三间，地面是土地，宇凤兰则表示其购买涉诉宅院时有北正房五间、西厢房三间，是简单装修的，购买后其对北正房五间和西厢房三间进行重新装修，并新建装修了东厢房三间。宅院内地面全部垫高并硬化、更换了一个大门、从大门到北正房之间做了一个走廊、院墙都翻新加高。庭后宇凤兰向本院邮寄填发日期为2002年12月27日由北京市顺义区地方税务局个体税务所出具的契证照片打印件，其上载明，宇凤兰因购买涉诉宅院内房屋交纳税款九百元，本院向冯克永出示该契证照片打印机，冯克永表示认可真实性，无需法院核实。审理中，经本院释明，宇凤兰表示如法院认定双方签订的协议书无效，其如在2017年7月11日前向法院提交要求一并解决购房款及损失问题的反诉状则要求一并解决，如未提交则不要求一并解决。截止至2017年7月11日，本院未收到宇凤兰要求在本案中一并解决购房款及损失问题的任何材料，本院视为对本案涉及的购房款及损失问题，宇凤兰不要求一并解决，保留诉讼的权利。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、宅基地登记卡、协议书、买卖房屋草契等证据在案佐证。本院认为，农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。对于宇凤兰主张双方之间就涉诉宅院的买卖协议已经顺义区×镇×村村民委员会及北京市顺义区×镇人民政府土地科盖章确认，且由北京市顺义区地方税务局个体税务所出具交纳税款的契证，应视为上述单位对双方买卖涉诉宅院行为的认可，故双方之间就涉诉宅院的买卖协议有效的辩解意见，因冯克永与宇凤兰并未办理土地使用权的变更登记手续，顺义区×镇×村村民委员会、北京市顺义区×镇人民政府土地科盖章确认及北京市顺义区地方税务局个体税务所出具契证的行为只能证明房屋交易的事实，不能证明该房屋买卖关系合法有效，故对其该意见，本院不予采信。冯克永与宇凤兰虽然达成了农村房屋买卖协议，但因宇凤兰并非北京市顺义区×镇×村集体经济组织的成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。房屋买卖协议被确认无效后，双方应将从对方处取得的财产返还给对方。故对于冯克永要求确认双方之间签订买卖协议无效，并返还涉诉房屋及院落的诉讼请求，本院予以支持。至于因合同无效导致宇凤兰的经济损失，因宇凤兰保留诉权，故本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告冯克永与被告宇凤兰于二〇〇二年十二月二十四日就北京市顺义区×号的本案涉诉宅院、房屋达成的买卖协议无效；二、被告宇凤兰本判决生效之日起三十日内将位于北京市顺义区×号的本案涉诉宅院、房屋腾退给原告冯克永。案件受理费九百六十三元，由被告宇凤兰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 幸 江二〇一七年七月十七日书记员 罗佳旭 关注微信公众号“”