（2017）浙01民终2946号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-11
案件名称
徐菊定、杭州衡康电子有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐菊定,杭州衡康电子有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终2946号上诉人（原审原告）：徐菊定，男，1963年6月27日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：宋广华、李继辉，杭州市华达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杭州衡康电子有限公司，住所地：杭州市余杭区黄湖镇清波村。法定代表人：汤荣富，董事长。委托诉讼代理人：陈祥龙，浙江顺达律师事务所律师。上诉人徐菊定因与被上诉人杭州衡康电子有限公司（以下简称衡康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院作出的（2016）浙0110民初17233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，2015年5月至7月间，徐菊定与衡康公司签订《租赁合同》一份，合同约定：衡康公司将其位于杭州市余杭区黄湖镇园区的3号工业厂房1楼及2号、3号厂房之间的钢棚（建筑面积为2426平方米，以产权证为准）出租给徐菊定作工厂生产使用；租赁期限为3年，自2015年8月1日起至2018年7月31日止；租金以每平方米11元标准结算，按年支付320232元；徐菊定应于合同签订后3日内支付给衡康公司50000元作为保证金，衡康公司在收到保证金后应予以书面签收；同时约定，双方任何一方未按合同的条款履行，导致合同终止，并且违约方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为人民币100000元；双方还对其他事项作了约定。合同签订后，衡康公司依约向徐菊定交付案涉租赁物。事后，徐菊定将其承租的案涉租赁物交由案外人杭州定立汽车消声器制造有限公司使用。2016年5月22日，徐菊定承租的2、3号厂房之间的钢棚等其他附属设施，经政府部门协调被拆除。现徐菊定以衡康公司在签约及履约过程中均存在重大过错，且案涉合同目的无法实现为由诉至原审法院，请求判令：1、解除徐菊定与衡康公司于2015年8月1日签订的《租赁合同》；2、衡康公司立即返还租金308497.2元以及保证金50000元；3、衡康公司支付违约金100000元，并赔偿徐菊定损失150000元；4、案件诉讼费由衡康公司承担。原审法院另查明，徐菊定于2015年5月23日支付给衡康公司房屋定金10000元；2015年8月1日、8月31日，衡康公司出具给徐菊定收据二份，该收据载明“交款单位:杭州定立汽车消声器制造有限公司，款项内容:房租，金额分别为20万元、10万元”，交付的系承兑汇票；2015年10月9日，徐菊定通过浙江省农村信用社（合作银行、商业银行）汇款给衡康公司的法定代表人汤荣富账户款项为48497.20元。原审法院认为,徐菊定与衡康公司于2015年5月至7月间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效，各方当事人均应依约履行。衡康公司根据合同约定将案涉房屋及2号、3号厂房之间的钢棚交由徐菊定使用，已履行出租人的义务；虽在履行合同中，案涉钢棚因故拆除，但并不影响徐菊定继续正常合理使用租赁物；徐菊定据此认为案涉合同目的无法实现，明显缺乏依据;且徐菊定也无提供证据证明衡康公司违约及重大过错事实的存在，故双方在《租赁合同》所约定的违约条件也并未成就；同时，衡康公司在庭审中明确表示双方继续履行合同，案涉合同也正在实际履行当中，合同目的可以实现。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年3月16日作出判决：驳回徐菊定的全部诉讼请求。案件受理费9884元，减半收取4942元，由徐菊定负担。一审宣判后，徐菊定不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，适用法律不当。一、原审法院认为上诉人未提供证据证明“被上诉人存在违约及重大过错事实”显属事实认定错误。本案纠纷起因在于被上诉人所出租的钢棚系违章建筑被强拆，被上诉人的违约及重大过错亦体现于此。被上诉人作为出租方，从法定、合同约定来看，均明确被上诉人负有保障租赁物产权合法、无权利瑕疵、保障上诉人在租赁期内正常使用租赁物的义务，但事实上，被上诉人提供的钢棚系由消防通道改造而来，没有任何合法产权的违章建筑，最终被政府部门拆除。被上诉人在签约时对钢棚的性质和使用风险是明知的，故意隐瞒真相、欺骗上诉人，结果导致租赁物因违法被灭失的严重后果，所以被上诉人在签约和履约过程中存在重大过错及违约行为。被上诉人作为出租人应对租赁物是否合法承担举证责任，但被上诉人没有提供关于钢棚建造的相关审批手续及合法产权证明，在一审庭审中也自认钢棚由消防通道违法改造这一事实，上诉人曾经就钢棚性质及强拆之事向原审法院申请向拆违单位——黄湖镇政府及城市管理服务中心调查取证，原审法院向相关部门及人员核实，钢棚确系违章建筑被政府部门协调拆除之事实。原审法院对如此明确、无争议的事实视而不见，仍以上诉人未举证为由予以回避焦点问题，明显偏袒被上诉人。二、原审法院认为案涉钢棚被拆除，但并不影响上诉人继续正常合理使用租赁物明显与事实不符。双方《租赁合同》第一条明确租赁标的物为两部分：3号厂房1楼、2号厂房与3号厂房之间的钢棚，1楼面积1800平方米左右，钢棚面积500平方米左右，钢棚被拆除意味着近四分之一的租赁物灭失。双方《租赁合同》第一条还明确租赁物是作“工厂生产使用”，而上诉人名下唯一的工厂是“杭州定立汽车消声器制造有限公司”，合同签订后亦是由“杭州定立汽车消声器制造有限公司”向被上诉人交纳了大部分租金及使用期间的水电费用。故上诉人签订合同目的是为“杭州定立汽车消声器制造有限公司”经营所需系双方明知且得到出租方认可的。3号厂房一楼高度仅有4.5米，上诉人工厂经营所必须的大冲床高度达5米，行车高度更是达到8米左右，3号厂房1楼根本无法安置，而钢棚高度适合安置，所以上诉人才签约租赁包含钢棚在内的租赁物。但钢棚被拆除后，冲床、行车等机械设备又面临无处安置的困境，冲床和行车是生产流程的第一道工序，其无法安置启用则意味着所有的生产线及其他设备均无法启动，剩余的租赁物即3号厂房1楼根本无法满足上诉人工厂正常生产所需，上诉人无法正常开展生产，钢棚被拆除直接导致上诉人合同目的无法实现。三、原审法院认为案涉合同正在实际履行中明显与事实不符。上诉人早在2016年5月22日钢棚被拆除后即与被上诉人协商撤场方案，因双方对补偿事宜无法协调一致，在合同不可能继续履行的情况下，为降低各方损失，上诉人于2016年6月16日向被上诉人书面发函，通知解除租赁合同，并在2016年8月清空并腾退厂房。被上诉人对此事实明知且未提出有效异议，上诉人此后亦根本没有使用厂房，双方之间的租赁合同关系已在2016年6月16日解除，并不是在实际履行当中。综上，上诉人徐菊定认为，原审法院在未查清事实的基础上错误适用法律，在明知被上诉人衡康公司存在重大违约及过错的情况下判定上诉人合同目的不受影响明显错误，请求本院：1、撤销（2016）浙0110民初17233号民事判决；2、依法改判支持徐菊定原审全部诉请；3、诉讼费用由衡康公司承担。针对徐菊定的上诉，被上诉人衡康公司在二审中答辩称：双方签订的租赁合同合法有效，衡康公司并不存在违约的事实，双方在签订合同过程中对标的物的性质、状态均是事先了解和确认的，合同中涉及的钢棚本来就是2号厂房与3号厂房之间的消防通道，因该消防通道上部第三层之间原搭建了过道之间的防雨钢棚，徐菊定要求独占使用该消防通道，衡康公司才对2号厂房与3号厂房之间二层以上的厂房另行建设了上下楼梯出入通道，但是徐菊定在该消防过道上自行安装了高度几乎触及防雨钢棚的自制行车，并准备安装生产设备，因此构成了安全隐患，经政府主管部门安全检查要求整改，衡康公司才对防雨钢棚予以拆除，但并没有改变徐菊定可以继续独占使用该消防过道的状况。徐菊定作为承租人应当依照承租物的设计用途依法合理使用租赁物，而不能违反规划设计用途任意改变租赁物用途，更不能以此作为理由而要求解除合同并提出不合理请求，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人徐菊定、被上诉人衡康公司均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案争议的焦点是钢棚被拆除的原因及其是否必然导致合同目的无法实现。根据查明的事实，徐菊定与被上诉人衡康公司签订的《租赁合同》中涉及的钢棚被衡康公司拆除，双方当事人对钢棚拆除的原因说法不一，现有证据也无法证明钢棚拆除的具体原因。衡康公司作为出租人，对租赁标的物即钢棚建造的合法性负有举证责任，因衡康公司未能提供钢棚系经合法审批建造，故双方所签房屋租赁合同中关于钢棚部分租赁无效。但钢棚拆除是否导致徐菊定的合同目的无法实现，徐菊定没有充分的证据予以证明，且在双方签订的《租赁合同》中并未对钢棚的用途进行特别约定，故徐菊定以钢棚拆除导致其合同目的无法实现，要求解除合同的请求缺乏依据，不予支持。原审法院认为案涉合同应继续履行并无不当。徐菊定基于解除合同所提之全部诉讼请求，本院均不予支持。徐菊定的上诉理由均不成立，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9884元，由上诉人徐菊定负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年七月十七日书 记 员 袁其伟 关注公众号“”