（2017）鲁02民终2322号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-05
案件名称
青岛联合利丰房地产开发有限公司、王文阁商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛联合利丰房地产开发有限公司,王文阁
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终2322号上诉人（原审被告）：青岛联合利丰房地产开发有限公司。法定代表人：利沛稳，董事长。委托诉讼代理人：王学堂。被上诉人（原审原告）：王文阁。委托诉讼代理人：高兴梅，胶州三里河法律服务所法律工作者。上诉人青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）因与被上诉人王文阁商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初9671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂，被上诉人王文阁的委托诉讼代理人高兴梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人联合利丰公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、诉讼费由王文阁承担。事实与理由：1、一审法院曲解公平原则和诉讼时效制度的宗旨。双方合同约定联合利丰公司应于2013年6月30日前交付房屋，至王文阁2016年10月12日向胶州市人民法院提起诉讼，在此期间，王文阁并未行使解除权，应视为其已默认同意延期交房。逾期交房违约金与房屋请求权应视为一个整体的债权或继续债权，适用共同的诉讼时效起算点和诉讼时效期间、中断、中止制度的规定。如果将违约行为延迟至开庭之日尚未终止来认定没有超过诉讼时效，也是于法无据的。2、双方签订的车位使用权转让合同应为无效合同，且车位违约金约定过高，应参照房屋买卖合同予以减少。3、王文阁怠于行使权利应承担相应的法律责任。联合利丰公司逾期交房超过180天后，王文阁没有选择解除合同，应视为同意延期交付房屋。故联合利丰公司的违约责任即告结束，不能再按日计算违约金。由于王文阁怠于行使要求支付违约金的权利已超过诉讼时效期间，其已丧失胜诉权；4、联合利丰公司逾期交房并非自身原因，而是因没有政府配套管网所致，联合利丰公司应予免责，不应承担违约责任。被上诉人王文阁答辩称，原审判决正确，应予维持。王文阁向一审法院起诉请求：一、判令联合利丰公司支付给王文阁逾期交房违约金70523元；二、本案诉讼费用由联合利丰公司承担。庭审中，王文阁明确第一项诉讼请求为判令联合利丰公司支付王文阁逾期交房及逾期交付车位违约金共计70523元，计算方式为：房屋逾期交房违约金自2013年7月1日至2016年9月8日，本金457754元×0.0001元/天×1159天=53053元；车位逾期交付违约金自2015年1月1日至2016年9月8日，95000元×0.0003元/天×613天=17470元，以上共计70523元。一审法院认定事实：双方于2012年6月27日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定王文阁购买联合利丰公司所开发的胶州市福州南路半岛蓝湾小区X号楼X单元X层X户房屋一套，房屋价款457754元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，王文阁按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，联合利丰公司应于2013年6月30日前将该房屋交付给王文阁，除不可抗力外。合同第十二条约定，联合利丰公司如未在约定期限内将房屋交付给王文阁，应当向王文阁支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。王文阁于2012年6月27日交付购房全款457754元，王文阁已经完成付款义务。2014年5月1日，双方签订《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》一份，约定联合利丰公司同意以人民币95000元向王文阁转让胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园5#-9#地下车库X号车位使用权。合同第五条约定车位交付期限为2014年12月30日。合同第六条约定，除特殊情况外，联合利丰公司如未按本合同规定期限交付该车位给王文阁使用，逾期不超过60日，自合同第五条规定的交付期限第二天起至交付之日止，联合利丰公司按日向王文阁支付已交付款项万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，王文阁有权解除合同；解除合同的，联合利丰公司应当自王文阁解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按王文阁累计已付款的10%向王文阁支付违约金，王文阁要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第五条规定的交付期限第二天起至交付之日止，联合利丰公司按日向王文阁支付已交付款项万分之四的违约金。签订车位使用权转让合同的当天，王文阁交付车位转让费95000元，王文阁已经完成付款义务。2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证，具备了房屋交付条件。2016年9月4日，王文阁收到了联合利丰公司邮寄的通知王文阁于2016年9月6日至9月11日办理收楼手续的《入伙通知书》。2016年9月8日，双方办理了涉案房屋及车位的交接手续，王文阁领取了房屋钥匙并签署了《收楼确认单》。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《青岛市商品房预售合同》以及《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的上述合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年6月30日前，车位交付期限为2014年12月30日前，王文阁已经支付全部购房款及车位使用权转让款，联合利丰公司逾期未交付房屋及车位，应按合同约定承担逾期交付房屋及车位的违约责任。2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证，具备了合同约定的交付条件。2016年9月4日，王文阁收到了联合利丰公司邮寄的《入伙通知书》，在联合利丰公司通知的时间段内，即2016年9月8日，双方办理了涉案房屋及车位的交接手续，王文阁领取了房屋钥匙并签署了《收楼确认单》。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，联合利丰公司应当向王文阁支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。双方均认可涉案房屋的交付时间应为2013年6月30日之前，房屋总价款为457754元。故王文阁主张逾期交房违约金自2013年7月1日开始计算原审予以支持。故原审确认联合利丰公司应支付王文阁自2013年7月1日至2016年9月7日共计1165天，以457754元为基数按日万分一计算的逾期交房违约金，共计53328.34元（457754元×0.0001/天×1165天=53328.34元），王文阁主张联合利丰公司支付逾期交房违约金53053元，原审予以支持。双方签订的《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》第五条约定车位交付期限为2014年12月30日前，签订合同当天王文阁已经支付车位使用权转让全款95000元。合同第六条约定，除特殊情况外，联合利丰公司如未按本合同规定期限交付该车位给王文阁使用，逾期不超过60日，自合同第五条规定的交付期限第二天起至交付之日止，联合利丰公司按日向王文阁支付已交付款项万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，王文阁有权解除合同。解除合同的，联合利丰公司应当自王文阁解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按王文阁累计已付款的10%向王文阁支付违约金，王文阁要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第五条规定的交付期限第二天起至交付之日止，联合利丰公司按日向王文阁支付已交付款项万分之四的违约金。涉案车位于2016年9月8日实际交付，车位交付逾期超过60日，按照合同约定，联合利丰公司应支付王文阁自2014年12月31日至2016年9月7日共计617天，以车位全款95000为计算基数按日万分之四计算的违约金共计23446元（95000元×0.0004/天×617天=23446元）。王文阁要求联合利丰公司按已支付车位全款每日万分之三支付逾期交付车位的违约金17470元，原审予以支持。联合利丰公司辩称王文阁要求违约金的期限超过诉讼时效，经原审开庭审查，联合利丰公司逾期交房的违约行为持续存在至2016年9月，故王文阁主张的违约金不存在超诉讼时效的问题，原审对联合利丰公司的抗辩不予支持。双方签订的《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，联合利丰公司称该合同为无效合同原审不予采信。王文阁作为买方，主要的权利在于按约收到预购之车位，联合利丰公司作为出售方，主要的权利在于按约收到预定之车位款，合同要求王文阁在签订合同当天一次性付清全部款项，同时对联合利丰公司逾期交付车位进行了违约金的相关约定，显然合同对双方各自重大权利的保护上都给予了充分保障。车位使用权转让合同是双方自愿协商一致的结果，庭审中，联合利丰公司也未能提供车位违约金约定过高的充分证据。原审依照公平原则和诚实信用原则，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，原审认为车位使用权转让合同约定的违约金标准不存在过高，对联合利丰公司提出的逾期交付车位的违约金过高的抗辩主张原审不予采信。综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：青岛联合利丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付王文阁逾期交房及逾期交付车位违约金共计70523元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1563元，减半收取781.5元，由青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。二审期间，联合利丰公司提交胶州市建设局要求联合利丰公司在建设时出具的承诺书，以证明涉案小区现在还没有市政管网，该证据系胶州市建设局要求联合利丰公司在北区的楼房施工中作出的承诺。王文阁质证称，该证据不能支持联合利丰公司的上诉请求。联合利丰公司提交的上述承诺书上仅有联合利丰公司印鉴，无相关政府部门印鉴，本院对该证据不予采信。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案的焦点问题是：1、联合利丰公司应否支付逾期交房违约金；2、诉讼时效问题。关于第1个焦点问题。本院认为，王文阁与联合利丰公司签订的商品房预售合同以及车位使用权转让合同，均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。联合利丰公司称双方车位使用权转让合同系无效合同，因无事实及法律依据，原审不予采纳并无不当。上述合同签订后，王文阁已依约履行其付款义务，联合利丰公司亦应依约将合同约定的房屋及车位交付给王文阁。根据双方约定，联合利丰公司向王文阁交付涉案房屋的期限为2013年6月30日前，交付涉案车位的期限为2014年12月30日前。但直至2016年9月2日，联合利丰公司才办理了涉案房屋的建设工程竣工验收备案证，涉案房屋及车位才具备交付条件，联合利丰公司的行为已严重违反双方合同约定。联合利丰公司上诉主张其未按约定时间交房的原因系涉案小区周围无市政配套管网导致房屋及车位无法交付使用。对此，本院认为，本案审理中，联合利丰公司既未提交有效证据证明其开发的涉案小区已于合同约定的交房期限前全部施工完毕，又未提交相关政府职能部门的文件或出具的证明等证据证明涉案小区周围无市政配套管网。且，联合利丰公司于2016年9月才向王文阁邮寄办理收楼手续的《入伙通知书》，应视为联合利丰公司存在逾期交房事实。故联合利丰公司的上诉理由于法无据，本院不予采信。根据双方合同约定，如联合利丰公司逾期交付房屋，应按王文阁已支付房屋价款的日万分之一承担违约责任；逾期交付车位，应按王文阁已支付车位价款的日万分之四承担违约责任。据此，原审依据王文阁已交付房款、车位款数额及其主张的违约金计算期间依法判令联合利丰公司支付王文阁逾期交付房屋及车位违约金共计70523元，判决正确，本院予以维持。联合利丰公司上诉称双方对车位违约金约定过高故应参照房屋买卖合同予以减少，因无事实及法律依据，本院不予采纳。关于第2个焦点问题。联合利丰公司主张王文阁的诉讼请求已超过法定诉讼时效。对此，本院认为，根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，联合利丰公司未按合同约定于2013年6月30日前交付房屋、于2014年12月30日前交付车位，此后，联合利丰公司亦未向王文阁明确表示拒绝交付上述标的物，故应视为联合利丰公司的违约行为一直处于持续状态，其违约行为尚未终止。因此，王文阁提起本案诉讼未超过法定诉讼时效期间。联合利丰公司的该上诉理由于法无据，本院不予采信。综上，上诉人联合利丰公司上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1563元，由上诉人青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐镜圆审判员 孙秀强审判员 安太欣二〇一七年七月十七日书记员 杨倩倩书记员 庞连捷 微信公众号“”