（2017）云0111民初433号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-14
案件名称
余京珂诉昆明市海伦堡房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市官渡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余京珂,昆明市海伦堡房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条
全文
云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初433号原告余京珂，男，1995年12月4日生，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人聂朝坤，云南红云律师事务所律师。委托代理人罗星程，云南红云律师事务所实习律师。被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司，住所云南省昆明市官渡区小板桥镇中街10号A栋104号。法定代表人叶辉，总经理。委托代理人刘莉，该公司职员。原告余京珂诉被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月22日，原告和被告达成购买被告开发的“春城时光花园”4-2号地块Ⅰ第二座三层303号商品房的意向，原告交付了30,000元定金给被告。同年5月31日，原、被告签订了���商品房购销合同》及《补充协议》。合同及协议约定，原告购买春城时光花园4-2号地块Ⅰ第二座三层303号商品房，总价款为1,168,650元，并约定原告以按揭方式付款。按照约定，原告支付了30.34%的首付款358,650元（含30,000元定金），余款810,000元向富滇银行昆明世纪城支行申请按揭贷款。合同签订后，原告按照被告及贷款银行的要求提交了相关资料，向富滇银行昆明世纪城支行申请贷款。但是，富滇银行昆明世纪城支行以原告当时是在校学生，无收入，收入覆盖不了还款金额为由，未发放贷款。原、被告约定原告以担保贷款方式付款，由于出现不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致涉案《商品房购销合同》不能继续履行，原告依法请求解除合同，要求被告返还首期款及利息，但遭到被告拒绝。双方所订立补充协议，由被告公司提供，系其为重复���用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款。因此，关于银行按揭付款方式的补充约定系格式条款。购房人以首付与银行按揭相结合方式付款，房产公司以格式条款的方式约定一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款，违反了格式条款提供方公平拟约的义务，明显加重了购房人的责任，应认定为无效。原告经多次与被告协商无果，特诉至法院，请求：一、确认原告和被告于2014年5月31日签订的《商品房购销合同补充协议》第四、五条无效；二、解除原告和被告于2014年5月31日签订的《商品房购销合同》及补充协议；三、判令被告退还原告支付的首付款及定金共计358,650元；四、判令被告承担利息损失52,084元；五、判令被告承担从2016年12月1日起至判决确定还款之日止的利息；六、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原、被告签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，双方都是有民事行为能力的人，合同真实有效。被告同意解除合同。被告应根据合同及补充协议中的约定向被告支付总房款10%的违约金，余下的款项被告依照约定退还。原告无法办理贷款系原告自身原因所致，不应由被告承担损失，诉讼费应由原告自行承担。原告为证明其诉讼主张向本院提供了如下证据：1.身份证复印件、企业信用信息记录，欲证实原、被告主体资格；2.商品房购销合同及补充协议，欲证明补充协议由被告提供，其中第四、五条系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款。关于银行按揭付款方式的补充约定系格式条款，属合同法第四十条规定的“加重对方责任”情形，该条款无效；3.收款收据，欲证明原告按照合同约定履行了交付首付款的义务；4.证明，欲证明因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致合同不能继续履行，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人；5.照片，欲证明2014年11月，由于不能办理贷款，原告方向被告工作人员提出要求解除合同。经质证，被告对原告提交证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的证据三性均无异议，但不认可原告主张证明内容，认为并不存在无效情形；对证据3无异议；对证据4的证据三性无异议，但不认可原告主张证明内容，认为原告自身对其系在校学生无法贷款的情况是清楚的；对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告未向本院提交证据。本院对上述证据认证如下：被告对原告提交的证据1-4的真实性均无异议，本院予以确认并采证。关于相应证据中的合同效力问题，本院结合本案争议综合评述；证据5系手机短信照片，原告未提供原始载体核对且无法核实通讯双方身份，不具有证明效力，本院不予采证。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：原告余京珂与被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于2014年5月31日签订《商品房购销合同》（合同编号：KH04485），约定原告购买被告开发建设的位于昆明市官渡区小板桥街道办事处云溪社区春城时光花园4-2号地块Ⅰ第2座第3层302号房（用途为住宅），总价款为1,168,650元，付款方式及期限为首付358,650元，其余价款810,000元向富滇银行昆明世纪城支行贷款支付，房屋交付期��为2015年7月25日前，逾期付款违约责任为“……按揭付款的如果乙方（即本案原告）未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方（即本案被告）有权要求乙方每日按未支付首期房款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售监控账户。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。”同日，原、被告签订《〈商品房购销合同〉补充协议》，其中第四条约定“《商品房购销合同》第六条‘付款方式及期限’修改、增补为：乙方在办理银行按揭程序中，若出现如下情形之一者，乙方应在收到甲方付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额，���期则视为乙方违约，乙方应依据《商品房购销合同》第六条及本《补充协议》第五条相关约定向甲方承担相应责任：（1）未能提供办理按揭贷款的全部有效证件资料：乙方应在双方约定签订《商品房购销合同》及《补充协议》的同时提供办理按揭贷款的全部有效证件资料，贷款所需资料不齐且5天内未补充完整的；（2）未按时办理按揭手续；（3）按揭申请未获银行批准；（4）按揭贷款未获得银行全额批准；（5）按揭贷款虽获得银行批准，但银行未按本合同约定的付款时间将按揭款项支付给甲方。”第五条约定“《商品房购销合同》第八条‘乙方逾期付款的违约责任’修改、增补为：（一）《商品房购销合同》第八条中‘甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方’的约定删除。甲方解除本《商品房购销合同》的，解除《商品房购销合同》的效力自甲方向邮递单位交寄解约通知之日起生效；乙方应自收到甲方解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）乙方应向甲方支付房价款总额10%的违约金，若乙方已支付部分房价款，甲方有权在乙方已支付部分房价款中直接扣除该违约金，该违约金与逾期付款违约金分别处理；（2）乙方应协同甲方办理解除《商品房购销合同》及注销备案的手续（乙方若以按揭方式付款的还应办理注销商品房抵押的手续），并可承担相关费用；乙方逾期未办妥上述手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向甲方支付违约金。（二）由于贷款银行的原因或其他原因致使乙方未能将按揭款支付给甲方，甲方有权顺延履行合同义务的时间（包括但不限于顺延交付该商品房及办理产权登记的时间），且甲方无须承担违约责任……”另，2014年3月22日，原告交付被告定金30,000元；2014年5月3日，被告出具收款收据确认收到原告交付的首期款328,650元。2016年10月25日，富滇银行昆明世纪城支行出具证明称“兹有客户余京珂身份证号X，于2014年5月31日在我行办理贷款业务，由于当时余京珂是在校学生，无收入，收入覆盖不了还款金额，贷款未放款，特此证明。”现原告诉至本院主张前述诉请。庭审中，原、被告共同确认合同项下房屋尚未交付亦未办理产权转移登记。本案争议焦点如下：一、涉案《〈商品房购销合同〉补充协议》的第四、五条约定是否有效？二、原告行使合同解除权是否有效？三、原告要求被告退还已付购房款及利息的请求是否有依据？关于争议焦点一。本案原、被告于2014年5月31日签订《商品房购销合同》及补充协议，相应合同为双方真实��思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，出现按揭贷款不能的情形。针对该情形下双方所签订补充协议对按揭付款方式的补充约定是否有效的争议，原告以补充协议第四、五条为格式条款、加重买房一方责任为由主张相应条款无效。对此争议，本院认为，本案原、被告在所签订的《商品房购销合同》中约定以首付加按揭贷款方式支付购房款，并以补充协议方式对该付款方式进行补充约定（第四条），即“按揭贷款不能”时，原告应在收到被告付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余款，逾期则视为违约。依房地产交易习惯可知，涉案《商品房购销合同》补充协议系由被告提供，系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未具体协商的条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而���先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，补充协议中关于银行按揭付款方式的补充约定（第四条）属格式条款。“付款方式及期限”系商品房买卖合同中的主要条款，被告作为专业从事房地产开发与销售的企业，应遵循诚实信用原则，在与购房人充分协商的基础上在合同正本中作出详尽约定。但被告实际以补充协议方式约定一旦“按揭贷款不能”，则原告须在通知后十五日内一次性付清余款。被告就该格式条款未在文本中作合理提示亦未举证证明在订约时已提醒相对人充分注意，不足以表明双方就此已形成合意。且商品房买卖交易标的额相对较大，购房人选择银行按揭方式付款本身即可能有减轻资金压力的意图。按揭贷款不能时短期内一次性付清余款，显然加重了购房人的付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第��十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，涉案补充协议第四条对银行贷款付款方式的补充约定无效。另，补充协议第五条系对购房人逾期付款违约责任的补充约定，相应约定系针对多种付款方式情形的补充约定，并无《中华人民共和国合同法》第四十条规定之情形，原告主张该条款无效缺乏依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。根据原告所提交的富滇银行昆明世纪城支行出具证明，对于原、被告所约定银行按揭贷款付款方式的履行，银行以原告系在校学生无还款能力为由未予发放贷款。基于补充协议约定条款无效，在双方就房款支付问题不能进一步达成合意的情况下，继续履行合同已无实际可能。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷��件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保方贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，原告因其资信问题不能办理银行按揭贷款，且无法通过其他方式付清房款并最终导致商品房买卖合同客观上无法继续履行，被告有权解除涉案《商品房购销合同》。而基于合同无法继续履行的客观状态，原告依理亦可请求解除合同。现原告诉至本院要求解除与被告所签订《商品房购销合同》及补充协议，庭审中被告亦同意解除合同，故本院确认原、被告双方于2017年3月22日达成解除上述合同的合意。基此，对原告行使合同解除权问题不再具体评述。关于争议焦点三。根据庭审查明，本案按揭贷款不能的原因系因银行以原告系在校学生不具备还款能力为由未予发放贷款。原告作为买受人，在订立合同时对付款能力或贷款资信应当有合理的预判，涉案房屋买卖交易未能办理按揭贷款或订立商品房按揭贷款应认定为属原告原因所致。现涉案《商品房购销合同》及补充协议解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告应当退还原告所收取的首期购房款项。对原告要求被告退还购房款358,650元（含定金30,000元）的请求，本���予以支持。对原告要求被告计付已交付款项利息的请求，基于导致涉案合同不能继续履行的原因在于原告一方，其要求被告支付利息无依据，本院不予支持。而对于合同解除后的损失承担问题，庭审中被告以涉案补充协议第五条约定为据主张按房价款10%计算违约金要求从原告已付款中扣付。对此，如前所述，基于涉案补充协议第四条约定无效，原告未予一次性支付剩余房款本身并不足以认定为逾期付款，被告据此要求原告支付违约金无依据且未提起反诉，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、原告余京珂与被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于2014年5月31日签订的《商品房购销合同》补充协议第四条“《商品房购销合同》第六条‘付款方式及期限’修改、增补为：乙方在办理银行按揭程序中，若出现如下情形之一者，乙方应在收到甲方付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额，逾期则视为乙方违约……”无效；二、原告余京珂与被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于2014年5月31日签订的《商品房购销合同》（合同编号：KH04485）及其补充协议于2017年3月22日解除；三、由被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告余京珂购房款358,650元；四、原告余京珂的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《��华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,111元，由原告余京珂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长 李涛人民陪审员 王敏人民陪审员 杨萍二〇一七年七月十七日书 记 员 于晶 更多数据：搜索“”来源：