（2017）浙0108民初2294号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-29
案件名称
杨立晔与龚言寿房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨立晔,龚言寿
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十九条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
浙江省杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0108民初2294号原告：杨立晔，男，汉族，1980年11月19日出生，住浙江省杭州市滨江区。被告：龚言寿，男，汉族，1989年10月6日出生，住安徽省霍邱县。原告杨立晔与被告龚言寿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年6月7日、7月11日公开开庭进行了审理。原告杨立晔到庭参加诉讼。被告龚言寿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案经缺席审理，现已审理终结。杨立晔向本院提出诉讼，请求依法判令：1、被告支付租金（自2016年12月26日起算，暂计19200元）、物业费1145元、水费100元、电费180元、门禁卡三张90元、钥匙加锁芯300元、违约金4800元，合计25815元；2、解除租赁合同；3、诉讼费由被告承担。本案审理过程中，杨立晔变更诉讼请求为：1、确认原被告签订的房屋租赁合同解除。2、被告支付尚欠租金（自2016年12月26日起至合同解除之日，按4800元/月标准计算）、物业费1145元、水费100元、电费180元、门禁卡三张150元、锁芯加上钥匙300元。3、被告支付违约金4800元。4、被告赔偿房屋空置期间损失（自合同解除之日起计算至判决生效之日止，以4800元/月的标准计算）。5、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2016年12月26日承租位于杭州市××区××沿街道××江××单元××室房屋，按照合同约定，被告需在入住时支付半年租金及押金共计叁万叁千陆拾元整。但被告入住三日，租金及押金分文未付，且电话不接，最后通过物业得知，被告私下将大部分私人物品转移的情况下，原告通知开锁师傅将锁芯更换，并及时通知被告立即支付入住的租期租金，并结清水、电费及违约金，被告均不予理睬，并在2017年3月1日前（具体日期不知），又将锁芯更换。原告至今并未收到钥匙、租金、违约金、水电费及物业费，且未办理房屋租赁解除手续。故原告诉至本院，请求依法判决。原告在庭审过程中变更诉讼请求为：1、确认原被告签订的房屋租赁合同解除。2、被告支付尚欠租金（自2016年12月26日起至合同解除之日，按4800元/月标准计算）、物业费1145元、水费100元、电费180元、门禁卡三张150元、锁芯加上钥匙300元。3、被告支付违约金4800元。4、被告赔偿房屋空置期间损失（自合同解除之日起计算至判决生效之日止，以4800元/月的标准计算）。5、诉讼费由被告承担。被告龚言寿未作答辩，亦未到庭进行举证与质证。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、房屋出租委托合同、房屋租赁委托书、收条、房屋所有权证、转账记录、增值税发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：位于杭州市××区××沿街道御江苑（即钱塘帝景）5幢1单元304室的房屋系案外人黄斌颖、陈梅芬共同共有，并委托杨立晔全权代理以其名义出租，委托期限自2016年10月6日起至2018年10月5日。2016年12月25日，甲方（出租方）杨立晔与乙方（承租方）龚言寿签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方自愿将前述房屋出租给乙方使用；房屋租赁期自2016年12月26日至2017年12月25日止；房屋每月租金为人民币4800元,半年一付；乙方在租赁期限内，使用的水、电、煤气、电话费、物业费等其他费用，由乙方按有关规定自行负担；甲方应于合同生效之日起1日内，将该房屋交付给乙方；变更或解除本合同，要求变更一方应主动向另一方提出，并及时到杭州市房地产管理局办理变更登记或注销手续；租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前二个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同签订前，本合同仍有效；甲方提前回收，乙方中途退租，须向对方交纳月租金的一倍作为违约金。合同签订后，原告依约交付房屋于被告使用，但被告一直未予支付租金等费用，且在入住后第三日将部分私人物品搬离房间，经原告联系，被告要求不再承租并愿意支付1000元，原告拒绝并将案涉房屋的入户门锁进行更换。此外，被告均未与原告当面协商合同解除事宜，亦未归还门禁卡、钥匙等物品。此后，为取得留置在案涉房屋中的物品，被告将案涉房屋入户门锁再次更换。现原告多次催款未果，亦希望解除案涉房屋租赁合同，是以成讼。另查明，原告就案涉房屋于2017年5月24日向世茂天成物业服务集团有限公司杭州第三分公司购置门禁卡三张，支付150元；每月支付物业管理服务费234.3元。本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思之表示，未违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。原告依约交付房屋供被告使用，被告却未支付租金，并在入住后第三日即搬离房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行动表明其不再履行租赁合同，其该行为不符合合同约定及法定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。但是，既然承租人不愿意继续履行租赁合同，且该义务性质又不宜强制履行，双方租赁合同的目的已无法实现；本案中，出租人亦已通过换锁的方式重新占有了案涉房屋，虽承租人后又换锁，但其行为系为取得房屋内剩余物品的无奈之举。综上本院认定案涉房屋租赁合同已于该房屋交付后第三日、即2016年12月28日解除，被告尚欠三日租金465元。因承租人拒绝履行合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任；而出租人虽作为守约方，其也有减少损失扩大的义务。根据合同约定，被告提前退租应当支付原告违约金4800元。另，结合合同的剩余租期、承租人的过错程度、租赁房屋的另行出租难度以及房屋空置时间等因素，本院酌定被告因其违约行为赔偿原告二个月的租金损失9600元。另，在租赁期限内使用的水、电、煤气、电话费、物业费等其他费用，由乙方自行负担，被告使用案涉房屋三日，应当支付原告物业费23元，原告未能提供证据证明其代付的水费、电费，故对原告的该主张，本院不予支持。被告交还房屋，亦应当将门禁卡、钥匙等物品一并退还，被告未予退还，应当赔偿原告因此的损失，现原告要求被告支付门禁卡三张150元的费用，本院予以支持，对于原告主张的换锁芯及钥匙的费用，本院酌定为100元。被告龚言寿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨立晔与被告龚言寿于2016年12月25日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月28日解除。二、被告龚言寿于本判决生效之日起十五日内支付原告杨立晔房屋租金465元、物业费23元、门禁卡费用150元及更换锁芯和钥匙费用100元。三、被告龚言寿于本判决生效之日起十五日内支付原告杨立晔违约金4800元。四、被告龚言寿于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杨立晔损失9600元。五、驳回原告杨立晔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币446元，减半收取223元，由原告杨立晔负担45元，由被告龚言寿负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 赵 凉二〇一七年七月十七日代书 记员 李碧婷 搜索“”