（2017）闽0602执异28号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-23
案件名称
招商银行股份有限公司漳州分行、漳州市嘉栋服饰有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书
法院
漳州市芗城区人民法院
所属地区
漳州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
招商银行股份有限公司漳州分行,漳州市嘉栋服饰有限公司,沈亚平
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第十五条
全文
福建省漳州市芗城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）闽0602执异28号案外人：何小芳，女，汉族，1972年11月11日出生，住漳州市芗城区。申请执行人：招商银行股份有限公司漳州分行，住所地漳州市芗城区南昌中路70号都市阳光一层和四层，组织机构代码57298767-2。负责人：卢灵敏，行长。委托代理人：苏晓鹏，福建九鼎律师事务所律师。委托代理人：吴伟盛，福建九鼎律师事务所律师。被执行人：漳州市嘉栋服饰有限公司,住所地：漳州市芗城区华港花园2幢305号，组织机构代码：77750406-4。法定代表人：罗耿宏,经理。被执行人：沈亚平，男，汉族，1963年12月28日出生，住福建省厦门市集美区。本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司漳州分行与被执行人漳州市嘉栋服饰有限公司、被执行人沈亚平借款合同纠纷一案中，案外人何小芳对本院查封漳州市龙文区漳华东路327号中森-阳光美地24套商品房向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人何小芳称，一、2013年6月13日案外人与被执行人沈亚平签订了房屋租赁合同。合同约定：沈亚平将龙文区漳华东路327号中森-阳光美地（701-708，801-808，901-908）共24套房屋租给案外人使用，租金总价123万元，押金5万元，租期15年。案外人在签订书面合同之前，于2013年1月15日用现金的方式将定金5万元支付给沈亚平，于2013年7月16日支付第一笔租金60万，余款63万元于2013年12月31日用现金支付给沈亚平。案外人已经实际履行合同，并且被执行人也将房屋实际交付案外人使用。案外人认为，法院查封该24套房屋，影响了案外人实现对该24套房屋的占有、使用，案外人已经支付了全部租金，却还有11年的承租权无法实现，造成至少90万元以上的损失。为证明自己的主张，案外人提供：房屋租赁合同书一份、收据二份。申请执行人招商银行股份有限公司漳州分行称，一、案外人对租赁物的使用明显违背生活常理。今年年初，执行人员和评估机构多次前往上述房屋进行查封、张贴公告、评估鉴定等行为时，本案争议的房屋仍然处于空置毛坯房状态，并未发现其他权利人占有、使用情况。二、租赁合同中关于租赁期限、租金支付方式和租金标准等约定明显违背生活常理，不符合市场交易惯例。首先，合同约定租赁期限15年，租金支付为2015年6月12日前支付所有款项123万元，但案外人自称2013年12月31日之前就将123万元的租金全部支付给沈亚平，其中60万元通过银行转账也未能提供转账凭证。案外人在未获益情况下，提前一年半时间向出租人全部支付了长达15年的巨额租金，不符合常理。其次，该租金的约定应认定为“明显不合理的低价”。24套房屋每月每套租金仅为284.72元，24套房屋共计1100平方米，每平方米的月租金仅为6.21元，该价格远低于蓝田开发区内普通仓库的租金标准。另沈亚平与案外人何小芳原系夫妻关系，双方于2010年3月24日离婚，双方于2013年6月13日签署了上述长期租赁合同，并提前一年半支付巨额的租金，且四年来从未对该房屋进行占有、使用，严重违背生活常理。综上所述，申请执行人认为，案外人何小芳对本案争议的房屋并未实际占有、使用，该租赁合同虚假并且没有实际履行，不能对抗法院的强制执行，请求依法驳回案外人的异议申请。本院查明，原告招商银行股份有限公司漳州分行与被告漳州市嘉栋服饰有限公司、被告沈亚平金融借款合同纠纷一案，原告招商银行股份有限公司漳州分行在诉讼中向本院申请财产保全，本院依据原告的申请，于2015年8月21日依法查封被告沈亚平所有的漳州市××区××路××号中森-阳光美地（701-708，801-808，901-908）共24套房屋。2016年3月23日，本院作出（2015）芗民初字第6340号民事判决：一、被告漳州市嘉栋服饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司漳州分行贷款本金人民币380万元及至2016年1月25日止的利息302030.63元；并自2016年1月26日起至还款日止按年利率12.6%计付利息、罚息；二、被告漳州市嘉栋服饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司漳州分行律师费35000元；三、原告招商银行股份有限公司漳州分行对抵押物址在漳州市龙文区中森-阳光美地7幢701-708号、801号-808号、901-908号房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。四、被告沈亚平对上述债务承担连带清偿责任，清偿后，可向被告漳州市嘉栋服饰有限公司追偿。本案受理费37681元、财产保全费5000元，均由两被告负担。因二被告未自动履行该生效判决所确定的义务，原告于2016年9月27日向本院申请强制执行。2017年2月16日，本院发出公告，责令被执行人沈亚平及现占有人在2017年3月2日前从上述24套房屋腾出，并依法委托厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司对上述房屋进行市场价值评估。厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司于2017年5月15日出具房地产估价报告，房屋未装修，为毛坯房，未负担租赁。另查明，上述24套房产于2015年6月30日被漳州市中级人民法院查封，案号为（2015）漳执保字第21号。本院认为，首先，申请执行人在诉讼中向本院申请财产保全，本院依法采取财产保全措施，查封被执行人沈亚平所有的址在漳州市××区××路××号中森-阳光美地（701-708，801-808，901-908）共24套房产并无不当。其次，被执行人未履行生效判决所确定的义务，本院依法查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产并无不当。第三，案外人请求实现上述房屋的优先购买权并负担租赁权对案外人予以变现，上述请求均基于租赁合同实体权利的确认。案外人提供的租赁合同及收据不足以证明案外人与被执行人沈亚平之间就该上述房屋存在合法有效的租赁合同关系并且实际履行，故本院依法对上述24套抵押房产委托评估，未负担租赁，并无不当。综上，案外人何小芳异议理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回案外人何小芳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李佐玉审判员 梁惠娜审判员 黄雅嘉二〇一七年七月十七日书记员 王 菁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 关注微信公众号“”