（2017）湘11民终1438号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-10-30
案件名称
阙梅玉与宁远县食品药品工商质量监督管理局买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阙梅玉,宁远县食品药品工商质量监督管理局
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终1438号上诉人（原审原告）：阙梅玉。委托诉讼代理人：吕建伟。委托诉讼代理人：郑昌明。被上诉人（原审被告）：宁远县食品药品工商质量监督管理局。法定代表人：万志湘。委托诉讼代理人：蒋顺先。上诉人阙梅玉因与被上诉人宁远县食品药品工商质量监督管理局买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2016）湘1126民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人阙梅玉的委托诉讼代理人吕建伟、郑昌明，被上诉人宁远县食品药品工商质量监督管理局的委托诉讼代理人蒋顺先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人阙梅玉上诉请求：1、撤销（2016）湘1126民初1946号民事判决书，支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。（1）上诉人提交的6-8号证据，其中6、7号证据是从一审法院档案室调取的，是案外人郑会灯、石样清、姜上平在另案中作为原告提交的证据，且已被一审判决核实为真实存在的行政判决书（案号为（2015）宁法行初字第5号）明确认定了真实性，足以认定6、7号证据的真实性。8号证据是上诉人拍摄的涉案楼栋的外观照片，在一审举证时出具了原件，不应否定其真实性。上述证据足以证实被上诉人将涉案的整栋楼房分割成多个具有独立使用功能的部分直接出售给包括上诉人阙梅玉在内的各个买受人，且所出售给买受人房屋的四至范围内的楼梯、过道、走廊等附属建筑物一并包括在内的真实意图。同时也证实了宁远县工商行政管理局将各自受让房屋四至范围内原有公共通行功能的过道、楼梯、走廊等改变为私享功能的真实意图。（2）上诉人所主张的楼梯、过道和走廊等附属建筑物均位于其所买受房屋四至范围内，在使用功能及经济价值上均不能相互分离。针对买受的房屋来说，四至范围内的楼梯、过道和走廊等附属建筑物是从物，买受的房屋是主物，且主物和从物是同时交付给上诉人的。根据物权法第一百一十五条的规定，除非买卖双方有特别约定，位于上诉人买受房屋四至范围内的楼梯、过道、走廊等附属建筑物就应当属于上诉人所有。（3）上诉人依法取得的《国有土地使用权转让批准书》、《转让宗地地形图》等行政许可文件可以证实，上诉人要求法院进行确权的楼梯、过道、走廊等附属建筑物均位于其依法取得的国有土地四至范围内，根据物权法第一百四十二条的规定，上诉人依法取得的国有土地四至范围内的楼梯、过道、走廊等附属建筑物连同房屋均应属上诉人所有。综上所述，上诉人买受房屋四至范围内的楼梯、过道、走廊等附属建筑物应当属于上诉人所有，一审判决认定事实时忽略了这些关键事实，显然是有失偏颇，错误的。2、一审法院适用法律错误。本案争议标的物属于不动产，不动产的转让及有关权属的确定既要适用合同法的规定，更要适用物权法的相关规定。一审判决仅简单机械地适用合同法的规定，从而做出错误的民事判决。被上诉人宁远县食品药品工商质量监督管理局辩称：1、上诉人购买的房屋及四至是以购房协议的第一条规定为准的，且第一条内容的购房范围仅限于第七间铺面后面的一至二层和房屋左侧靠近市场入口通道向上对应的二层、三层房间，以及第七间铺面三层、四层楼梯间阁楼后的暗间（与郑茂盛共墙），该房屋一层至二层右临郑茂盛房屋（共墙）；左一层与市场通道相邻（自墙）；通道向上对应的二层、三层与李忠富相邻（共墙）；前临1830公路，以屋檐滴水为界；后靠市场，第七间铺面以原房屋屋檐滴水往市场再延续1.2米为界。市场通道对应向上的二至四层（含楼顶），以原房屋屋檐滴水为界。但未包括通道。2、答辩人此前曾协助上诉人阙梅玉去县房产局办理所购房屋的产权过户登记手续，但是范围应当是限于协议第一条规定的范围。如果按照上诉人的原审诉请办理房屋产权证的话，就超出协议约定的第一条，也会导致其他六购房人来诉讼。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。阙梅玉向一审法院起诉请求：一、判令被告宁远县市场和监督管理局立即为原告阙梅玉办理房屋产权过户登记手续【房屋登记的范围包括：柏家坪集贸市场入口处右数第七间铺面的一至二层和房屋左侧靠近市场入口通道向上对应的二层、三层房间，以及第七间铺面三、四层楼梯间阁楼后的暗间（与郑茂盛房共墙），该房屋一层至二层右临郑茂盛房屋（共墙）；左一层与市场通道相邻（自墙），通道对向上对应的二层、三层与李忠富（现为李刚）相邻（共墙）；前临1830公路，以屋檐滴水为界；后靠市场，第七间铺面以原房屋滴水往市场再延续1.2米为界。市场通道对应向上的二至四层（含楼顶），以原房屋屋檐滴水为界】；二、判令被告宁远县食品药品工商质量监督管理局出售给原告阙梅玉的房屋及该房屋内的楼梯、走廊、过道等附属建筑物归原告阙梅玉所有。一审法院认定事实：1998年9月10日，本案原告阙梅玉与宁远县工商行政管理局签订《协议书》，约定宁远县工商行政管理局将柏家坪集贸市场入口处右数第七间铺面的一至二层和房屋左侧靠近市场入口通道向上对应的二层、三层房间，以及第七间铺面三、四层楼梯间阁楼后的暗间（与郑茂盛房共墙），该房屋一层至二层右临郑茂盛房屋（共墙）；左一层与市场通道相邻（自墙），通道对向上对应的二层、三层与李忠富相邻（共墙）；前临1830公路，以屋檐滴水为界；后靠市场，第七间铺面以原房屋滴水往市场再延续1.2米为界。市场通道对应向上的二至四层（含楼顶），以原房屋屋檐滴水为界。由宁远县工商行政管理局负责房产转户一切手续的办理，负担买卖的全部缴费，原告概不负责，并向原告提供该铺面靠近市场边1.2米宅基地。协议签订后，原告依约给付了购房款，宁远县工商行政管理局也为其办理了相应的房权证，但于2015年6月被宁远县人民法院（2015）宁法行初字第5号行政判决书撤销，宁远县工商行政管理局于2015年12月并入本案被告宁远县食品药品工商质量监督管理局。一审法院认为，原、被告所签订的房屋转让《协议书》合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。本案中被告辩称其已为原告办理过一次房权证转让，虽房权证被予以撤销，但被告已经履行过户义务行为，不存在违约情形的观点，因为既房屋产权证已被撤销，说明被告对履行为原告办理房产产权证的行为仍处于未履行完全状态，被告的履行行为仍未实现约定的价值，为瑕疵的履行，被告仍应保证履行行为满足约定条件、实现约定的价值，而被告在房权证被撤销后一直未为原告办理房权证，虽双方无办理时限约定，但被撤销后已明显超出在房产局办理房权证的合理周期，对被告答辩不予认可，故原告阙梅玉要求被告宁远县市场和监督管理局立即为其办理房屋产权过户登记手续【房屋登记的范围包括：柏家坪集贸市场入口处右数第七间铺面的一至二层和房屋左侧靠近市场入口通道向上对应的二层、三层房间，以及第七间铺面三、四层楼梯间阁楼后的暗间（与郑茂盛房共墙），该房屋一层至二层右临郑茂盛房屋（共墙）；左一层与市场通道相邻（自墙），通道对向上对应的二层、三层与李忠富（现为李刚）相邻（共墙）；前临1830公路，以屋檐滴水为界；后靠市场，第七间铺面以原房屋滴水往市场再延续1.2米为界。市场通道对应向上的二至四层（含楼顶），以原房屋屋檐滴水为界】的诉请，办证内容与合同约定内容一致，予以支持。另，本案中被告对出售的房屋及四界做了明确约定，被告并未将三层、四层的楼梯等内容一并处分，而仅对楼梯下暗间进行出售，原告主张被告售房的真实意图为将房屋及房屋内楼梯、走廊、过道等附着建筑物一并出售，与协议书载明的约定内容不符，原告买受楼梯间阁楼后的暗间，实现该房屋使用价值时必然需要使用楼梯、走廊，但使用权利应与所有权进行区别，因此，对原告要求被告宁远县食品药品工商质量监督管理局出售给原告阙梅玉的房屋及该房屋内的楼梯、走廊、过道等附属建筑物归原告阙梅玉所有的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告宁远县食品药品工商质量监督管理局在本判决生效后十五日内为原告阙梅玉办理房屋产权过户登记手续，原告阙梅玉予以协助。【房屋登记的范围包括：柏家坪集贸市场入口处右数第七间铺面的一至二层和房屋左侧靠近市场入口通道向上对应的二层、三层房间，以及第七间铺面三、四层楼梯间阁楼后的暗间（与郑茂盛房共墙），该房屋一层至二层右临郑茂盛房屋（共墙）；左一层与市场通道相邻（自墙），通道对向上对应的二层、三层与李忠富（现为李刚）相邻（共墙）；前临1830公路，以屋檐滴水为界；后靠市场，第七间铺面以原房屋滴水往市场再延续1.2米为界。市场通道对应向上的二至四层（含楼顶），以原房屋屋檐滴水为界】二、驳回原告阙梅玉其他诉讼请求。案件受理费3300元，由被告宁远县食品药品工商质量监督管理局承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争执的焦点是上诉人阙梅玉买受房屋四至范围内的楼梯、过道、走廊等附属建筑物是否属于上诉人所有。上诉人与被上诉人所签订的房屋转让《协议书》合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。被上诉人对出售的房屋及四界做了明确约定，但并未将三层、四层的楼梯等内容一并处分，而仅对楼梯下暗间进行出售，上诉人买受楼梯间阁楼后的暗间，实现该房屋使用价值时必然需要使用楼梯、走廊，但使用权利应与所有权进行区别。上诉人阙梅玉主张被上诉人售房的真实意图是将房屋及房屋内楼梯、走廊、过道等附着建筑物一并出售，与协议书载明的约定内容不符；上诉人阙梅玉提供的关键证据6、7、8也不能证明房屋内楼梯、走廊、过道等附着建筑物一并出售给了上诉人。经现场实地察看，购买原宁远县柏家坪工商所房屋的各住户除阙梅玉左侧李忠富两户外，均在自家范围内增修了楼梯，他们经自家楼梯自由进出也无需经过阙梅玉家楼梯、过道，原工商所各楼层的通道也被各住户砌墙隔断。但上诉人阙梅玉与右邻郑茂盛之间三层楼的通道装有一条铁门，郑茂盛自家没有楼梯通往四楼，其进入自家的四楼房间必须经过阙梅玉房屋三、四楼楼梯和过道；其他住户如果要上顶楼楼顶进行房屋维护，也须经过阙梅玉房屋的楼梯、走廊和过道，阙梅玉房屋楼梯、走廊、过道的公共通行功能并没有因为各住户已有自己独立进出的楼梯而废止。如果将具有公共通行功能的楼梯、过道、走廊变为阙梅玉的私享空间，则会损害其他住户的公共通行权利，其他住户提起行政诉讼要求宁远县房产局撤销阙梅玉的房产证也是基于上述因由。因此，上诉人要求被上诉人宁远县食品药品工商质量监督管理局出售给阙梅玉的房屋及该房屋内的楼梯、走廊、过道等附属建筑物归原告阙梅玉所有的主张不能成立。综上所述，上诉人阙梅玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人阙梅玉负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨世清代理审判员 刘 爱代理审判员 张向安二〇一七年七月十七日书 记 员 张玲慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”