（2017）渝02民终1260号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-29
案件名称
李富翠与重庆汉丰湖物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李富翠,重庆汉丰湖物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终1260号上诉人(原审被告)：李富翠，女，1988年3月12日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：李中能，男，1942年12月17日出生，汉族，住重庆市开州区。被上诉人(原审原告)：重庆汉丰湖物业管理有限公司。法定代表人：谢晓勤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：唐永新，重庆帅风律师事务所律师。上诉人李富翠因与被上诉人重庆汉丰湖物业管理有限公司(以下简称汉丰湖公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院(2016)渝0234民初5499号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李富翠上诉请求：1、判决确认汉丰湖公司不具备起诉主体资格；2、判决确认涉案《开县时代金街租赁合同》无效；3、判决确认一审法院的判决无效；4、二审法院主持调解减少或者免除在华润超市入驻前的租金，并按市场实际调整为双方都能接受的价格；5、判决汉丰湖公司赔偿诱导、诱骗、虚假宣传及广告给李富翠造成的经营亏损及门市装修损失；6、责令汉丰湖公司负担本案诉讼费用。主要事实及理由：李富翠签订的是《开县时代金街租赁合同》，起诉的却是汉丰湖公司，汉丰湖公司出示的《授权委托书》也是开庭后补办；涉案合同未经合同管理部门审查，内容有明显的霸王条款，应属无效；一审法院袒护汉丰湖公司，未提及汉丰湖公司因诱导、诱骗、虚假宣传及广告给李富翠造成的经营亏损及门市装修损失；一审法院认为租金不可更改，却将滞纳金由0.3%下调为0.01%。汉丰湖公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。汉丰湖公司向一审法院起诉请求：1、判令解除公司与李富翠于2015年3月19日签订的《开县时代金街租赁合同》，交还租赁商铺；2、判令李富翠支付自2015年12月27日起至解除涉案租赁合同之日止的租赁费、物业管理费；3、判令李富翠自2016年5月16日起按每天3‰支付滞纳金。一审法院认定事实，2015年1月5日，重庆大帝集团房地产开发有限公司(以下简称大帝集团公司)委托重庆汉丰湖物业管理有限公司全权负责处理时代都会项目所有商业物业的出租、管理、合同签订等相关工作。2015年3月19日，汉丰湖公司与李富翠签订《开县时代金街租赁合同》，约定：拥有“时代都会”出租权人的汉丰湖公司将位于重庆市开县时代都会的综合商业商铺1层1163-4号商铺(建筑面积35.31平方米)出租给李富翠用于经营“艺轩阁”化妆、美甲。免租期、装修期：2015年4月1日至2015年8月30日；租赁期限为61个月即自2015年4月1日至2020年4月30日，自起租日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此顺延及计算，直至租赁期限届满。租金为第1、2个租赁年度为91元/月/平方米，月基本租金为3213.20元/月。第3个租赁年度基本租金为96.50元/月/平方米，月基本租金为3407.40元/月，年递增6%。第4、5个租赁年度，基本租金每年递增6%。租金按半年支付，李富翠应于每个半年度末15日前向支付下一半年度租金及物业管理费。商业物业管理费首月应于开业三日内支付，其余月份于每月20日前支付下月物业管理费。双方在合同中还约定：自起租日起，承租方应交纳商业物业管理费。承租方即李富翠逾期支付或补缴合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和物业管理费或POS机使用费或租赁保证金或临时场地租赁费或水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。承租方有150个日历天的免租装修期，自该商铺交付日之次日起计算。免租期内，承租方除免交租金、物业管理费外，本合同及附件规定的其他义务均不免除。合同中还约定：承租方有下列行为之一的，出租方有权单方面解除本合同，收回该商铺，不退还承租方全部租赁保证金，由此而造成出租方其他损失的，承租方应予以赔偿：1、擅自将商铺的全部或部分转租、转让、承包、转借他人、或调换使用；2、……；3、……；4、……；5、拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）；……。出租方依据上述条款单方解除合同的，应当书面通知承租方15日内迁离并交还商铺；租赁保证金作为违约金赔偿给出租方；如租赁保证金不足赔出租方损失的，承租方还应负责赔偿。李富翠与汉丰湖公司签署合同之日缴纳租赁保证金1万元。双方签订合同后，汉丰湖公司于2015年7月27日将开县时代都会的综合商业商铺1层1163-4号商铺交付给李富翠装修使用。同日，汉丰湖公司与李富翠还签订了《大帝·时代都会商业物业管理服务合同》，合同约定：汉丰湖公司就李富翠承租的时代都会8号楼1楼1163-4号门市提供物业管理服务，按建筑面积每月每平方米5元标准收取商业运营管理服务费，承租方按季度、年交纳费用。李富翠自2015年12月28日起一直没有按约定支付汉丰湖公司租赁费以及按约定时间应支付的商业物业管理费。另查明，2012年9月7日，大帝集团公司与重庆华润万家生活超市有限公司及华润万家有限公司签署租赁合同，华润万家有限公司与大帝集团公司签约入驻开县“时代都会”。一审法院认为，汉丰湖公司受大帝集团公司委托与李富翠于2015年3月19日签订的《开县时代金街租赁合同》合法有效。李富翠提出合同无效的抗辩不予支持。李富翠一直没有缴纳租金，构成一般性违约。租赁合同属于继续性合同，本案合同期限5年零1个月，租赁过程中，华润万家生活超市并未入驻开州区“时代都会”，李富翠提出因市场萧条经营亏损而请求减免租金，并不是拒绝支付租金，且汉丰湖公司并未举证证明书面通知承租方15日内迁离并交还商铺。因此，对于汉丰湖公司请求解除合同、返还租赁物的诉讼请求不予支持。李富翠租赁门市建筑面积35.31平方米，租金第1、2个租赁年度为91元/月/平方米，应支付自2015年12月28日起至2017年3月28日共15个月的租赁费即35.31平方米×91元/月/平方米×15个月=48198.15元。从2017年3月29日起的租赁费双方应按合同约定执行。李富翠要求减、免其租金的请求不符合合同的约定及法律规定，不予支持。双方对缴纳物管费的时间约定不明，该合同是汉丰湖公司提供的格式合同，应当作出对提供格式合同一方不利的解释，李富翠支付商业物管费的时间应为满1年缴纳，双方约定按建筑面积每月每平方米5元标准收取商业运营管理服务费，即李富翠应支付2015年12月28日（汉丰湖公司自己主张）至2016年12月28日的商业物管费共2118.60元(35.31平方米×5元/月/平方米×12月)。汉丰湖公司的主张部分予以支持。双方在合同中约定：承租方逾期支付或补缴合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。李富翠以华润万家超市未入住致市场萧条经营亏损而付不起租金，并非故意不支付租金，结合汉丰湖公司宣传华润万家入驻未果等因素，对汉丰湖公司主张的滞纳金予以适当调整按0.1‰/天计算滞纳金。李富翠应当自2016年6月28日起以应支付2015年12月28日至2016年6月28日共6个月租金19279.26元为基数按每天0.1‰支付滞纳金至付清租赁费之日止；李富翠还应当从2016年6月28日起（原告自己主张）以应支付2016年6月29日至2016年12月29日共6个月租金19279.26元为基数按每天0.1‰支付滞纳金至付清租赁费之日止。即李富翠自2016年6月28日起（原告自己主张）以应支付19279.26元×2=38558.52元租赁费为基数按每天0.1‰支付汉丰湖公司滞纳金至付清租赁费之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、由被告李富翠于判决生效后十日内向原告重庆汉丰湖物业管理有限公司支付从2015年12月28日起至2017年3月28日的租赁费48198.15元；2017年3月29日后的租赁费按原、被告双方合同约定执行。二、由被告李富翠于判决生效后十日内向原告重庆汉丰湖物业管理有限公司支付从2016年6月28日起以38558.52元租赁费为基数按每天0.1‰计算至付清租赁费之日止的滞纳金。三、由被告李富翠于判决生效后十日内向原告重庆汉丰湖物业管理有限公司支付自2015年12月28日至2016年12月28日的商业物管费共2118.60元。四、驳回原告重庆汉丰湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元，减半收取171元，由被告李富翠负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：李富翠提交的一组照片十五张，拟证明时代金街周围的门市经营萧条。该组证据与涉案租赁合同的履行情况没有关联性，因此不予采信。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点是李富翠的上诉请求能否得到支持。李富翠的上诉请求均不能得到支持。主要理由如下：1、涉案《开县时代金街租赁合同》载明，出租方为汉丰湖公司。因此，汉丰湖公司作为合同的相对方起诉李富翠，主体适格。无论汉丰湖公司出示的《授权委托书》是否是开庭后补办，均不影响汉丰湖公司在本案的主体资格。李富翠提出汉丰湖公司在本案中不具备主体资格的上诉理由不能成立；2、涉案《开县时代金街租赁合同》系双方自愿签订，内容并未违反法律禁止性规定，应属合法有效。李富翠提出该合同未经管理部门审查且有明显霸王条款应属无效，该项上诉理由没有法律根据，不能成立；3、大帝集团公司确曾与华润万家公司签订入驻“时代都会”的合同，虽然后来发生变化，华润万家超市未能入驻“时代都会”，但汉丰湖公司不存在虚假宣传的行为。涉案《开县时代金街租赁合同》并未约定华润万家超市入驻时代金街作为该合同的履行条件，且汉丰湖公司的主要义务在于提供租赁物，对于门市生意的景气与否，应当是经营者李富翠在签订租赁合同时考虑的商业风险，故对于李富翠减免租金的请求不予支持；4、李富翠在一审中并未提出反诉，请求汉丰湖公司赔偿其经营亏损及门市装修损失，一审法院对此未作审理，并无不当。李富翠的该项上诉理由不能成立；5、双方当事人在诉讼中未能对租金标准重新协商一致，一审法院根据双方签订的涉案租赁合同，判决李富翠按照约定支付租金、物管费，同时考虑到李富翠违约的原因、涉案租赁合同的履行等客观情况，将约定的滞纳金标准由0.3%下调为0.01%，充分考虑了李富翠的利益，亦无不当。李富翠提出的该项上诉理由不能成立。综上所述，李富翠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，裁判结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1005元，由上诉人李富翠负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 超审 判 员 杨继伟代理审判员 毋向娟二〇一七年七月十七日书 记 员 章立立 微信公众号“”