（2017）苏0303民初1434号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-11-24
案件名称
耿艳、田申与杨凤明、崔灵芝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
耿艳,田申,杨凤明,崔灵芝
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0303民初1434号原告：耿艳，女，1989年8月13日生，汉族，住徐州市云龙区。原告：田申，男，1988年1月29日生，汉族，住徐州市泉山区。上述二原告共同委托诉讼代理人：孙汝辉，江苏金合律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：马瑜鸿，江苏金合律师事务所实习律师。被告：杨凤明，男，1962年12月11日生，汉族，住徐州市云龙区。被告：崔灵芝，女，1965年10月06日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：武跃建，江苏古彭大众律师事务所律师。原告耿艳、田申与被告杨凤明、崔灵芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿艳、田申及其委托诉讼代理人孙汝辉、马瑜鸿，被告崔灵芝的委托诉讼代理人武跃建到庭参加诉讼，被告杨凤明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告耿艳、田申向本院提出诉讼请求：判令二被告继续履行房屋买卖合同，本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年2月3日原告与被告经过徐州市择一房产中介介绍，签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定：二被告将自己名下的位于本市云龙区尚仕名邸30号楼1-603室的一套住房（产权证书编号：SY0051779号）出售给原告。双方商定该房屋的交易价格123.6万元，该交易房价包括冰箱、彩电和洗衣机等家用电器和餐桌、沙发以及固定装修设施等。同时约定了产权过户、水电煤气、物业管理费用和个人所得税、契税的缴纳、承担等各项权利、义务，双方还约定最迟于2017年4月1日前办理产权过户。合同签订当日，原告如约交付了被告购房定金2万元。被告也将房屋产权证书交给了原告。因为二原告均系现役军人，办理住房按揭贷款需要向军队上级部门申请，而且按揭贷款指标有限制且要逐级审批，审批下来的按揭贷款是严格按照申请人提供的欲购买的房屋的信息审核的，按揭贷款通过审批后不能够购买其他与审批不符的房屋，不对发放的按揭贷款的购房使用期限为3个月，若是超过三个月未使用即名额作废，则无法再申请军人住房公积���贷款。原告积极申请且把住房按揭贷款申请下来后，二被告却突然告诉原告房子不出售了。此后原告多次要求被告依约收取房款并办理过户手续，但是被告均置之不理拒绝继续履行合同。现诉至人民法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告杨凤明未进行答辩。被告崔灵芝辩称：被告崔灵芝与原告没有房屋买卖合议，也不存在房屋和房款交易的事实，原告的诉讼请求依法不能成立，请求人民法院依法驳回原告诉请。本院认定事实如下：原告耿艳、田申系夫妻关系，二人为现役军人。被告杨凤明、崔灵芝系夫妻关系，案涉位于本市云龙区尚仕名邸30号楼1-603室房屋系二被告共同共有。2017年2月原告耿艳、田申（买方、乙方）、��告杨凤明（卖方、甲方）经徐州市择一房屋租赁置换有限公司提供中介服务，签订《二手房买卖合同》一份，合同编号0000966。第一条：甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，自愿购买该房地产。第二条：房屋坐落云龙区尚仕名邸30号楼1-603，房屋权证登记人杨凤明、崔灵芝，产权证书编号SY0051779，权证登记的房屋建筑面积132.17平方米。本合同约定的房地产面积为原产权证上标明的，如现在产权证书的面积与交易中心产权处调图的面积有差异的，以产权处实际调图面积为准，房地产（按套）约定价值不变。第三条：上述房产的交易价格总价为壹佰贰拾叁万陆仟元整，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币贰万元整作为购房定金。第四条：甲方应于收到乙方全额房���之日起三十日内将交易的房地产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电、煤气、物业管理费用结清。甲方应在过户前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出。第五条：甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需要缴纳的税费。经双方协商一致，由乙方承担的税种为个人所得税、契税、国家相关手续费。第六条：甲方保证所提供的该房屋权属证明和身份资格证明材料真实、合法、有效，并符合国家及徐州市房屋上市交易的政策法规及有关规定，未隐瞒房屋的权利瑕疵和影响交易的重大情况（若发生与房屋所有权有关的债务、债权纠纷，概有甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等，甲方负责赔偿）；乙方保证所提交的身份资格、其他相关材料和陈述的相关情况真实、合法、有效。第七条：甲、乙双��合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在三十日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起三十日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方，违约方承担全额服务费。第八条：本契约在履行中若发生争议，甲、乙双方应采用协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向徐州市仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。第十一条双方约定其他事项：1、甲、乙双方约定违约金为贰万元整；2、此价格包括冰箱、电视叁台、洗衣机、空调叁台、餐桌、沙发、卫生间固定装修、固定设施，目前均为良好使用状态，房东承诺只搬走可移动的家具，其余保存现状；3、甲方收到乙方全部余款三日内交房；4、甲乙双方约定最迟于2017年4月1日前办理产权过户。被��杨凤明在出卖方（甲方）处签名并捺印，原告耿艳在购买方（乙方）处签名。合同落款时间为2017年2月3日。合同签订后，原告向被告杨凤明缴纳定金20000元，被告杨凤明向原告出具收条：今收到田申、耿艳购买云龙区尚仕名邸30-1-603室定金人民币贰万元整。为履行《二手房买卖合同》，原告田申向所在单位申请军人住房公积金贷款资格。2017年3月10日，中国人民解放军南京军区联勤部住房资金管理中心作出军人住房公积金贷款资格批准书，批准其向中国建设银行分支机构申请军人住房公积金贷款，贷款期限为20年。中国人民解放军73101部队财务科于2017年3月17日出具证明：兹有我部现役军人田申，军官证号码为军字第0728569号，身份证号码为。本人因购买云龙区尚仕名邸30号楼1-603室，已向单位申请军人住房公积金贷款，三个月内有效，若在审批期限内没有购买此套住房，则无法再次申请军人住房公积金贷款，特此证明。后双方因合同的履行产生纠纷，原告遂提起本次诉讼。在本案庭审中，原告耿艳为证明其诉称事实，向本院提供其与手机号码为139××××7025，标准的名称为“尚仕名邸房主”的短信聊天记录截屏一份，记载原告耿艳于5月14日20时22分向该手机号码发送短信，内容为：杨叔叔，你好，我是买你房子的那姑娘，当时买房子时就说啦，我们等着结婚用当我们签完合同后积极准备材料上报申请住房公积金，积极筹备剩下的钱，公积金批准了，钱准备好了，你们却告知房子不买啦，你能不能考虑下我们的感受……房价是涨还是会跌，谁也没有前后眼，做人不能因为眼前的利益把自己的良知和诚信都出卖了��？我相信你和阿姨也不是那样的人……。原告同时提交电话录音一份，称该录音为原告耿艳向被告杨凤明发送上述短信后，被告杨凤明回拨电话的通话录音。在电话中男声（杨凤明）称：“我愿意接受违约金，这不是违约，我是按协议执行”、“其实当时我给你姐说过了，因为俺两人一开始就说好的这个房子125万，低于这125万，加上车位133万，低于这个价格不卖，那后来你们到家一说，一说，我对象属于那种不善于和别人就讨价还价的，然后她就同意了，你们一走，她就有点后悔，后来一次你们去拍照时，她有种危机，就是说现在我给你交易了，你随时想干啥干啥，或者说撵我走，或者说怎么样怎么样，然后就给我说，她性格很倔，然后就指责我说，你怎么就同意了，就说我反正不愿意卖，低于125万不愿意卖”、“我不给你说了嘛，一办啥手续，我们两个都得去，我现在房子还没有装修好，我小孩5月20号结婚，过了5月20号不行吗？”、“你就象征性的加一点（房价），我的损失要比你的大的多，我给你说吧，我也就是说你象征性的增加一点，就是给我对象一个交代”、“我对象说低于130万不卖，我这回家还得和她商量去”。被告崔灵芝对上述短信记录、通话录音的真实性均不予认可，但认可杨凤明的手机号码为139××××7025。在本案庭审中，原告申请证人韩某、刘某出庭作证。韩某的当庭证言：其是耿艳的姑姑，其参与了二原告于二被告之间商谈房屋的价款。2017年2月3日下午七点在被告家中，被告崔灵芝在场，在场的还有耿倩（耿艳姐��）、二原告、孙刚，最后以1236000元的价格成交，约定次日签订合同。在尚仕名邸26号楼2单元102（其哥哥的房屋）签订的合同，签订合同时其在场，在场的还有二原告、被告杨凤明、耿倩、陆有容，是杨凤明本人签字，当时还有一个中介在场，叫大伟。签完合同后3月1日其与耿倩到被告家中拍照用于评估，在其说明来意后，崔灵芝开的门，当时只有二被告在场。在拍到主卧时，房间灯坏了，是崔灵芝用手机照明，耿倩拍的照片。证人刘某当庭证言为：其与耿艳系战友关系，2017年5月22日其陪同耿艳到法院参加房屋买卖的和解，由于房主（50岁左右，姓杨）说房产证挂失了，导致和解终止。原告另提供陆有容于2017年6月16日出具的证明一份，载明：本人陆有容，系73830部队现役干部。2017年1月25日晚我陪耿倩、耿艳前往尚仕名邸小区30号楼1单元603室看房，当时杨凤明和崔灵��都在家中，两人都明确表示要出售该房。2017年2月3日晚，按照约定我陪耿倩、耿艳来尚仕名邸小区南门东侧的择一房产，与杨凤明和崔灵芝商谈出售该房屋给田申和耿艳的事宜，当时为核实所商购房屋信息，杨凤明和崔灵芝将相关房屋产权证书带到现场，并现场交择一房产赵大伟和我们进行了验证。2017年2月4日，按照前一天晚上约定，杨凤明来到尚仕名邸小区26号楼2单元402室，在韩某、耿倩、赵大伟和我的见证下，杨凤明现场签订了出售尚仕名邸小区30号楼1单元603室的《二手房买卖合同》，并收取了购房定金贰万元整和出具了定金收据。今日因部队有紧急任务，不能到达开庭现场，特此证明以上情况属实，愿意承担一切法律责任。本院另认定如下事实：被告崔灵芝对《二手房买卖合同》及收条上“杨凤明”签名的真实性提出异议，并申请对《二手房买卖合同》及收条上“杨凤明”签名的真实性进行司法鉴定。为查明案件事实，本院数次通知二被告本人到庭接受法庭调查，并提供司法鉴定所需要的比照样本，但二被告均为到庭，亦未提交司法鉴定所需要比照的样本。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告崔灵芝虽对《二手房买卖合同》中“杨凤明”签名的真实性提出异议，并申请司法鉴定，但二被告经本院多次传唤，无正当理由拒不到庭接受法庭调查，也未提交鉴定所比照的样本。故对于被告崔灵芝的该抗辩主张，本院不予采信，本院认定《二手房买卖���同》系被告杨凤明签订。日常生活中，夫妻一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可书面、口头、电话等多种意思表示形式。结合最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第66条的规定，如果夫妻一方虽未对房屋的出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默认同意。被告崔灵芝虽未在《二手房买卖合同》上签名，但通过原告的举证，可以认定被告崔灵芝对本案出售案涉房屋是明知的，且亦参与了合同的协商，其虽未出具明确的书面意见，但通过其行为，其对案涉房屋出售给二原告是同意的。综上，本院认定《二手房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。案涉合同并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形，双方亦未协商一致解除合同，现原告要求继续履行合同，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告耿艳、田申，被告杨凤明、崔灵芝继续履行合同编号0000966的《二手房买卖合同》。案件受理费15744元，减半收取为7872元，由被告杨凤明、崔灵芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 曹 磊二〇一七年七月十七日书记员 迟崇禹 更多数据：