（2017）苏0115执异39号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-10-16
案件名称
案外人周某1、周某2、申请执行人南京裕淮物贸有限公司与被执行人南京荣昌房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案执行裁定书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
江苏省南京市江宁区人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏0115执异39号案外人：周某1，男，1970年11月1日生，汉族。案外人：周某2，男，1999年8月13日生，汉族。法定代理人：周某1（周某2之父）。上述二案外人的委托诉讼代理人：尹峰，江苏马健律师事务所律师。上述二案外人的委托诉讼代理人：杨森，江苏森远律师事务所律师。申请执行人：南京裕淮物贸有限公司，组织机构代码75949152-X，住所地南京市江宁经济技术开发区河定桥。法定代表人：刘伟平，总经理。委托诉讼代理人：李群，江苏丰硕律师事务所律师。被执行人：南京荣昌房地产开发有限公司，组织机构代码72178933-9，住所地南京市溧水县永阳镇中山路12号。法定代表人：董道成，董事长。在本院执行南京裕淮物贸有限公司（以下简称裕淮公司）与南京荣昌房地产开发有限公司（以下简称荣昌公司）买卖合同纠纷一案中，案外人周某1、周某2于2017年3月21日对本院查封位于南京市溧水区珍珠南路88号××室（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年6月15日、7月14日举行了听证。二案外人周某1、周某2的委托诉讼代理人尹健、杨森、申请执行人裕淮公司的委托诉讼代理人李群参加了听证。现已审查终结。案外人周某1、周某2共同称，××室已由荣昌公司于2009年10月出售给其，双方签订了购房合同，其支付了全部价款并实际占有使用该房屋多年。其系案涉房屋所有权人，请求依法解除对案涉房屋的查封。申请执行人裕淮公司称，案外人提交的其与荣昌公司签订的《商品房买卖合同》不规范，合同内容不符合基本要求，因此，合同的真实性值得怀疑。《商品房买卖合同》约定，案外人一次性付清购房款，但案外人却分四次以现金方式支付，不符合常理。案涉房产登记在荣昌公司名下，即使案外人与荣昌公司之间存在房屋买卖关系，法院查封案涉房屋时，案外人亦没有付清购房款，没有实际占有案涉房产。故请求驳回案外人的异议请求。被执行人荣昌公司未提交书面答辩意见。本院查明，裕淮公司与荣昌公司买卖合同纠纠纷一案，本院于2012年5月21日作出（2012）江宁开商初字第85号民事裁定，查封荣昌公司所有的××室房屋。同年12月22日，本院作出（2012）江宁开商初字第85号民事调解书。该调解书生效后，因荣昌公司未履行义务，裕淮公司向本院申请执行。本院于2013年8月21日立案。执行中，本院于2015年5月18日对案涉房屋进行查封。2017年4月5日，本院解除了对案涉房屋的查封。同年4月7日，本院作出（2013）江宁开执字第50号民事裁定，裁定查封案涉房屋，并向南京市溧水区不动产登记中心送达了协助执行通知书，南京市溧水区不动产登记中心在送达回证上作出情况说明：××室已交易备案，该房屋已转移周某2、周某1名下，我方已悉数告之法院，按法院要求进行查封。当日，本院从南京市溧水区不动产登记中心调取案涉房屋登记信息，房屋登记簿载明，案涉房屋登记在荣昌公司名下。另查明，2009年12月28日，荣昌公司与周某1、周某2签订《商品房买卖合同》1份，约定由周某1、周某2购买荣昌公司开发的××室房屋；该房屋建筑面积232.75平方米，单价为每平方米4081.63元，总金额95万元；付款方式：按期付款，有买受人（周某1、周某2）一次性付款；等。2009年10月23日，荣昌公司出具1份收据，载明收到周某3交新龙路××室房屋购房款50万元，荣昌公司在该收据中注此据有周某3更名为周某1。荣昌公司又于2010年6月25日、2013年12月10日、2014年1月9日出具收据，载明收到周某1交××室购房款27万元、10万元、8万元。2011年2月26日，案外人邢雪平与周某1签订《房屋租赁协议》，约定甲方（周某1）将位于溧水县永阳镇新龙路荣昌花园××室门面房租赁给乙方（邢雪平）使用。租赁期限自2011年2月26日至2013年2月26日；租金为每年35000元。2017年6月15日，邢雪平出具《证明》1份，证明其于2011年2月26日至2013年10月10日期间租赁周某1名下的案涉房屋。2015年1月5日，荣昌公司出具荣昌花园一期营业用房××室房屋销售不动产统一发票，付款单位为周某1、周某2，付款金额95万元整。本案在听证审查中，证人周某3陈述：“…案外人的妻子想购案涉房屋，她的兄弟让我以我的名义为她代购一套房子，当时是与案外人的妻子和她的兄弟一起去买的，登记在我名下，但钱是案外人的妻子付的。…后面的事情就不清楚了。”对此，申请执行人不予认可。本院认为，根据执行异议审查执行标的权属以“形式审查为主、实质审查为辅”原则，结合各方当事人提交的相关书面证据材料，对案外人周某1、周某2就登记在荣昌公司名下的案涉房屋提出的异议能否阻却执行，评析如下：首先，案涉房屋在诉讼中被查封，进入执行程序后，自动转为执行中的查封。因查封期限届满，本院未办理继续查封手续，故该次查封的效力消灭。执行中，本院虽于2015年5月18日对案涉房屋进行了查封，但在2017年4月5日又解除了对案涉房屋的查封。因此，本案对案涉房屋的查封效力始于2017年4月7日。其次，在本院查封案涉房屋之前，周某1、周某2与荣昌公司就已签订合法有效的书面买卖合同。周某1、周某2向荣昌公司支付了全部购房款。再次，在本院查封之前，周某1、周某2已合法占有了案涉房屋，并办理了交易备案手续。后因案涉房屋被本院查封未能办理过户手续，非周某1、周某2自身原因。综上，周某1、周某2对案涉房屋提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对其异议请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：中止对南京市溧水区××室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 马大山人民陪审员 王方玉人民陪审员 鲁为玉二〇一七年七月十七日见习书记员 蔡烨蓉