（2017）鲁0902民初2484号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-30
案件名称
泰安鸿瑞物业管理有限责任公司与泰安志高实业集团有限责任公司、泰安银座商城有限公司确认合同有效纠纷一审民事判决书
法院
泰安市泰山区人民法院
所属地区
泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泰安鸿瑞物业管理有限责任公司,泰安志高实业集团有限责任公司,泰安银座商城有限公司
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第七条，第五十二条，第六十条第一款
全文
山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0902民初2484号原告：泰安鸿瑞物业管理有限责任公司，住所地泰安市。法定代表人：冯兆平，总经理。委托诉讼代理人：时迎春，女，1988年1月1日出生，汉族，泰安鸿瑞物业管理有限责任公司办公室人员，住泰安市泰山区。被告：泰安志高实业集团有限责任公司，住所地泰安市。法定代理人：江东延，董事局主席。委托诉讼代理人：王波，男，1986年12月1日出生，汉族，该单位法务部经理，住泰安市泰山区。被告：泰安银座商城有限公司，住所地泰安市。法定代表人：王志盛，执行董事。委托诉讼代理人：薛宝同，山东华林律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵秀梅，山东华林律师事务所实习律师。原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司（以下简称鸿瑞物业公司）与被告泰安志高实业集团有限责任公司（以下简称泰安志高实业公司）、泰安银座商城有限公司（以下简称泰安银座公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿瑞物业公司的法定代表人及委托诉讼代理人、两被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告三方于2016年9月30日签订的《物业服务协议》合法有效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告于2010年11月签订《租赁合同》，由被告泰安银座公司承租被告泰安志高实业公司部分区域45350平方米进行经营。合同签订后，由于被告泰安志高实业公司没有按照合同约定为被告泰安银座公司提供物业服务，致使被告泰安银座公司承租的房屋存在渗水、漏雨等情形，严重影响到被告泰安银座公司的正常经营。2016年9月30日，两被告签订《租赁合同补充协议》，并依据该补充协议两被告又和原告签订了《物业服务协议》，元由被告泰安志高实业公司提供的物业服务变更为由原告承担，由被告泰安银座公司依约向原告支付物业服务费用，请求依法予以确认。被告泰安志高实业公司辩称，原告所诉属实，物业服务协议确系三方协商签订，但两被告签订的租赁合同时间是2010年6月30日。被告泰安银座公司辩称，第一被告同第二被告签订租赁合同之后没有按照合同的约定提供相应的物业服务，严重影响到第二被告的正常经营，不得已两被告同原告另行签订了物业服务协议，将由第一被告的合同义务转由原告承担；诉讼费用不应由第二被告承担。本案属确认合同效力纠纷，原告鸿瑞物业公司请求确认其与两被告于2016年9月30日签订的《物业服务协议》合法有效，故本案案由定为确认合同有效纠纷。本院经审理认定事实如下：2010年6月30日，被告泰安志高实业公司（甲方）与被告泰安银座公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其投资兴建的在泰安市东岳大街与温泉路交汇处东北角的大型购物中心的部分商业设施租赁给乙方使用，计租面积45350平方米，租赁期限20年，租赁用途为商业经营，租金的支付金额按照合同载明的租金列表确定，租金自房屋交付之日起的第91天起正式计算，租金按季度支付，甲方负责购物中心公共区域的物业管理，乙方按季度均等向甲方支付物业管理费及设备维修费，支付时间与租金支付时间一致，支付金额按照合同载明的物业费、设备维修费列表确定（其中前三年物业费每年310万元，第四年至第七年每年递增7.5万元，第八年350万元，等等），经双方协商一致可以变更或解除本合同。2016年9月30日，被告泰安志高实业公司（甲方）与被告泰安银座公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方协商，自2016年10月1日至2018年9月30日共计24个月的时间内将租赁费用（包含租金及设备维护费、物业费）在现有数额的基础上每平方每天下降0.15元，将《租赁合同》第十条第1款第2项“物业费、设备维修费列表”中第六年至第八年的物业费变更为“由甲方委托泰安鸿瑞物业管理有限公司对乙方租赁的甲方物业提供物业管理，乙方对此认可，并由甲方、乙方、泰安鸿瑞物业管理有限责任公司三分签订《物业服务协议》，此期间（本协议第一条约定的降租期间）的物业费用由乙方直接支付至泰安鸿瑞物业管理有限责任公司，并由泰安鸿瑞物业管理有限责任公司向乙方出具物业管理费发票，经协商在降租期间内年度物业费按照234万元计算，以保证乙方正常经营，该期间的物业费及设备维修费均按照变更后的标准执行（即物业费第七年234万元，第八年321万元，第九年357.5万元，等等）”。同日，原告鸿瑞物业公司（丙方）与泰安志高实业公司（甲方）、泰安银座公司（乙方）签订《物业服务协议》一份，协议约定：经甲乙丙三方协商确认，自2016年10月1日起甲方将2010年6月30日签订的《租赁合同》中的物业服务义务转移给丙方，丙方承接甲方在《租赁合同》中为乙方服务的义务；协议期限为自2016年10月1日起至2018年9月30日止，乙方向丙方支付物业费的标准为234万元/年（含税），丙方物业服务面积45350平方米；乙方按季度支付给丙方物业费，以转账方式支付至泰安鸿瑞物业管理有限责任公司账户（账号37×××26，开户行：建行财东分理处），乙方应当按时按标准向丙方支付本协议约定的物业服务费用，制定《物业服务内容及服务质量》，监督丙方物业服务工作的实施情况；丙方有权按时收取已按本协议约定标准为乙方提供的物业服务的费用，并根据甲方、乙方的授权和有关法律、法规及本协议的约定，在本物业区域内提供物业管理服务等。原被告三方签订《物业服务协议》后，原告鸿瑞物业公司按照约定履行了物业服务义务，并提供了商场清洁记录、巡逻记录表、电梯日常维护保养合同等证据予以证实，两被告对该事实均没有异议。本院认为，依据《民法通则》第五十五条的规定，如具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益条件的，合同即可认定为有效。本案中，原告鸿瑞物业公司与被告泰安志高实业公司、被告泰安银座公司均系平等民事主体，均具备订立合同的民事权利能力和民事行为能力。该《物业服务协议》主要内容为将原《租赁合同》中被告泰安志高实业公司中的物业服务权利义务转移给被告泰安银座公司，且原告承接物业服务的义务后，按照协议约定为被告泰安银座公司提供了物业服务，协议也已实际履行，协议签订的内容也不存在法律、行政法规规定的无效情形。截至本案诉讼之前，无协议之外的第三人就该协议提起确认无效诉讼。综上，原告鸿瑞物业公司与两被告签订《物业服务协议》，系合同各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，不损害社会公共利益，系有效合同。故本院对原告鸿瑞物业公司要求确认《物业服务协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。被告泰安银座公司辩称因被告泰安志高实业公司没有提供相应的物业服务，导致协议变更为由原告鸿瑞物业公司提供新的物业服务，但被告未提供证据予以证实，且上述情况并不影响本案《物业服务协议》的效力，对上述辩称本院不予采信。为此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第二条、第七条、第五十二条、第六十条规定，判决如下：原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司与被告泰安志高实业集团有限责任公司、泰安银座商城有限公司于2016年9月30日签订的《物业服务协议》有效。案件受理费22120元，由被告泰安志高实业集团有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 员 王明文法官助理 王志貌二〇一七年七月十七日书 记 员 宗 斌 微信公众号“”