（2017）浙1022民初1987号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-28
案件名称
陈兴秋、寿丽华等与三门县英超房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
三门县人民法院
所属地区
三门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈兴秋,寿丽华,三门县英超房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1022民初1987号原告：陈兴秋，男，1971年9月9日出生，汉族，住三门县。原告：寿丽华，女，1971年12月5日出生，汉族，住杭州市余杭区。二原告委托诉讼代理人：陈台保，三门县海游法律服务所法律工作者。被告：三门县英超房地产开发有限公司，住所地：三门县海游街道梧桐路26号1E026室。法定代表人：鲍军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梅其良，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。原告陈兴秋、寿丽华与被告三门县英超房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告寿丽华及委托诉讼代理人陈台保，被告三门县英超房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梅其良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈兴秋、寿丽华向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金，按已付房价款的3%计算，合计14346元。事实和理由：原、被告于2007年5月24日签订了《商品房买卖合同》三份，原告购买被告位于三门县××××道大湖塘新区C-26地块，合同暂定名为春天百货购物中心的第2幢2-A016、2-A017、2-A018号商品房三套，该合同约定了房屋价款、付款方式、交房时间、违约责任等权利、义务。上述三份合同第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列1、2项处理，第2项，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约在2007年5月25日履行付款义务，被告于2007年7月1日交付房屋，并且原告将房屋出租给三门保罗春天百货购物中心有限公司，按月收取租金。原告于2016年8月11日取得房屋产权证书。被告未按约办理房屋产权登记并将房屋所有权证交付给原告，构成违约，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应按已付三套房价款总额478200元的3%计算违约金14346元，赔偿给原告。二原告曾于2017年5月以电话方式向被告主张过相关权利，但未果。被告三门县英超房地产开发有限公司辩称，二原告诉称的双方于2007年5月24日签订三份《商品房买卖合同》并在2007年7月1日交付房屋，房号、房价款以及被告在2007年5月25日付清三套房总价款478200元等情况属实。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2008年5月31日前将竣工验收后的房屋交付给原告，结合该合同第十五条约定的商品房交付使用后60日内办证，被告应在2008年7月31日前办证。被告于2012年12月10日办理产权初始登记，存在违约，但自2008年8月1日办证期限届满时，原告应知道被告违约，此时开始计算诉讼时效，而原告起诉前均未向被告主张相关权利，故原告主张逾期办证违约金的请求权已超过2年的诉讼时效期限。另外，原告在接收房屋后于2007年7月就开始对外出租涉案房屋，按月收取租金，在2007年7月至2016年3月期间，原告累计收取租金306706元，故被告认为逾期办证对原告没有造成直接损失。综上，被告请求驳回二原告的诉讼请求。二原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：（1）《商品房买卖合同》原件三份，拟证明原、被告就涉案房屋约定了建筑面积、房价、违约责任等25条内容。（说明：这三份《商品房买卖合同》除房号和价款不一致外，其他内容均一致。）被告质证称：对该证据的真实性无异议，对原告据此主张的证明对象有异议，不同意原告主张的证明对象。（2）不动产产权证书原件三份[产权证号分别为：浙（2016）三门县不动产权第0000489号、浙（2016）三门县不动产权第0000490号、浙（2016）三门县不动产权第0000491号]，拟证明原告取得产权证书的时间为2016年8月11日。被告质证称：对真实性无异议，但是房屋所有权证的登记时间与本案无关。（3）收款收据原件三份（发票号码：00175695、00175696、00175697），拟证明原告于2007年5月25日已付清三套房屋的总房价款478200元（三门县××××道梧桐路26号保罗大酒店2A016室的房价款为155200元、2A017室的房价款为153900元、2A018室的房价款169100元）。被告质证称：对该组证据无异议。（4）收款收据原件三张（NO：0767687、0767688、0767689），拟证明原告于2007年5月25日已缴纳了物业维修基金，但被告于2016年3月15日才缴纳物业维修基金，导致原告不能及时办理房产证。被告质证称：对该组证据的真实性无异议。但是被告认为这三份收款收据只能证明被告在2007年5月25日预收了原告三间房屋的物业维修基金，但是被告认为这不影响《商品房买卖合同》第十五条的约定，并且从收款收据来看，尽管是预收款，但这也没有对《商品房买卖合同》第十五条的产权登记约定作出变更。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：（5）产权登记证复印件三份（产权证号分别为：三房权证海游字第××号、三房权证海游字第××号、三房权证海游字第××号）（加盖三门县国土资源局不动产登记查询专用章），拟证明涉案三套房屋于2012年12月10日办理初始登记。（说明：该三份初始登记都附记了“该宗地于2016年8月11日转卖”即涉案三套房屋于2016年8月11日产权登记在原告名下。）二原告质证称：对该组证据没有异议。另外需要说明的是，原告涉案三间房屋全部委托被告办证并缴纳了全部费用，原告一直向被告要房产证，但是被告一直拖延，也不知道到底是初始证没有办还是房产证没有办好，所以不知道初始证什么时候办出来，原告知道的时间是从拿到初始证的时间开始算，即2016年7月29日才知道。（6）支付租金情况表打印件二张（加盖三门保罗春天百货购物中心有限公司公章），拟证明涉案三间房屋从2007年7月1日接收房屋后出租给三门保罗春天百货购物中心有限公司，该公司从2007年7月至2016年3月期间每月支付租金，累计已经支付206706.02元。（说明：支付租金情况表签名的梅芳是三门保罗春天百货购物中心有限公司的会计。）二原告质证称：该支付租金情况表上的2008年2月租费3068.46元记载错误，原告实际收到租费2789.5元，其他租金情况均属实。（7）房屋建筑工程竣工验收备案表复印件一份，拟证明涉案三间房屋是在浙江保罗大酒店项目范围内，该项目用途是酒店，该项目的开工日期是2005年8月5日，于2007年9月30日通过竣工验收。二原告质证称：对该证据的真实性没有异议，涉案房屋是于2007年9月30日通过竣工验收。但是被告没有及时缴纳物业维修基金和保修基金，于2016年3月15日才缴纳上述费用，导致原告不能及时办证。对原、被告提交的证据，本院认证如下：被告对证据（1）的真实性没有异议，可以证明原、被告于2007年5月24日就涉案的三门县海游街道××大酒店××室、××室、××室××套房屋签订了三份《商品房买卖合同》并约定相关权利、义务。证据（2）为相关职能机构依职权制作，且被告对该证据的真实无异议，故该证据可以证明涉案三套房屋于2016年8月11日产权登记在原告寿丽华名下。被告对证据（3）没有异议，故本院予以采信。被告对证据（4）的真实性没有异议，可以证明原告于2007年5月25日缴纳物业维修基金情况，但该证据并未涉及被告缴纳物业维修基金的情况，而原告也未提交其他证据予以佐证，故本院对原告据此主张的其他待证事实不予认定。证据（5）为相关职能机构依职权制作，且原告没有异议，故本院予以采信。证据（6）关涉案外人权益，且该案外人未出庭作证，故本院对该证据不予采信。二原告对证据（7）的真实性没有异议，可以证明涉案商品房于2007年9月30日通过竣工验收，于同年10月12日取得建设工程竣工验收备案证明。原、被告陈述一致的事实，本院依法予以认定。综上，本院认定本案事实如下：二原告与被告于2007年5月24日签订了三份《商品房买卖合同》，原告购买位于三门县海游街道××大酒店××室、××室、××室××套房屋，房价款分别为155200元、153900元、169100元，合计478200元。上述三份《商品房买卖合同》的相关内容为：第八条交付期限，出卖人应当在2008年5月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理，1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人付违约金。合同签订后，被告于2007年5月25日付清三套房的总房价款478200元，被告于2007年7月1日将涉案三套商品房交付给二原告。涉案商品房于2007年9月30日通过竣工验收，于同年10月12日取得建设工程竣工验收备案证明。被告于2012年12月10日取得涉案房屋所有权初始登记证，涉案房屋于2016年8月11日产权转移登记至原告寿丽华名下。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》依法成立并生效，原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2008年5月31日前交付商品房。被告于2007年7月1日交付涉案商品房，此时涉案商品房没有通过竣工验收。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，工程经竣工验收合格的，方可交付。故交房时涉案商品房仍不具备交付条件。涉案商品房于2007年9月30日通过竣工验收，于同年10月12日取得建设工程竣工验收备案证明，但原告之前已经接收房屋，故应视为双方变更了合同约定的交房条件，被告于2007年9月30日完成交房义务。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应于2007年11月29日前办理商品房权属证书。被告于2012年12月10日取得涉案房屋所有权初始登记证，构成违约，原告可按已付房价款的3%向被告主张违约金，但被告提出诉讼时效抗辩。本案《商品房买卖合同》已明确约定逾期办证违约金的具体金额，为一时性债权，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，即此时原告知道或者应当知道其权利被侵害，故原告主张逾期办证违约金的诉讼时效应从2007年11月30日开始起算。而原告于2017年5月11日起诉主张逾期办证违约金，已逾9年，且未举证证明本案存在诉讼时效中断、中止或延长的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效期间，故应驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告陈兴秋、寿丽华的诉讼请求。案件受理费159元，减半收取79.5元，由原告陈兴秋、寿丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。代理审判员 方 刚二〇一七年七月十七日代书 记员 马晓珊 来自