（2017）沪0115民初31523号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-19
案件名称
张少华与上海德享堂保健按摩中心、朱健华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张少华,上海德享堂保健按摩中心,朱健华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初31523号原告：张少华，男，1972年1月18日生，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：罗猛，上海安臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，上海安臻律师事务所实习律师。被告：上海德享堂保健按摩中心，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道2000号4楼B区。投资人：朱健华，经理。被告：朱健华，男，1967年3月25日生，汉族，住江苏省海门市。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈育新，上海沪灿律师事务所律师。原告张少华诉被告上海德享堂保健按摩中心(以下简称德享堂中心)、朱健华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张少华的委托诉讼代理人罗猛、李婷，被告德享堂中心、朱健华的共同委托诉讼代理人陈育新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张少华向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；二、判令被告返还原告房屋装修设施以及软硬件投资转让费以及房屋租金、押金共计人民币(币种下同)325,000元；三、判令被告赔偿原告损失43,750元。事实和理由：原、被告于2016年12月17日签订《房屋租赁合同》，被告将上海市浦东新区浦东大道2000号4楼B区一层的房屋出租给原告使用，被告保证其对房屋拥有所有权或管理使用权、转租权，租赁期自2007年3月1日至2025年6月30日。2017年3月1日至2020年2月每月租金25,000元，以后依约递增。原告还应支付被告房屋装修设施及软硬件投资转让费20万元及履约保证金5万元。合同签订后，原告依约交付了转让费、履约保证金和第一期租金。但交房后几天，原告收到物业部门的停业整顿通知，原告才知道被告并非房屋所有权人，而是将房屋非法转租给了原告。现房屋所有权人明确表示反对被告非法转租，物业部门也要求对转租房屋进行整顿，双方之间的租赁合同因被告违约而无法履行，故诉如所请。被告德享堂中心、朱健华辩称：原告所述不属实，不同意全部诉讼请求。合同签订后，被告交付了房屋，还给予原告两个月免租期。原告经营过程中，因房屋漏水大房东上海浦智企业管理有限公司(以下简称浦智公司)上门查看，发现原告存在违法乱纪行为，故要求被告敦促原告整改，但并未不同意转租。此后，原告表示同意整改并出具了承诺书，被告也同意给予原告2万元补偿。因此，被告不同意解除合同，要求继续履行。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区浦东大道2000号房屋权利人为中建投信托有限责任公司。中建投信托有限责任公司将浦东大道2000号1-4层出租给浦智公司，并同意浦智公司转租。浦智公司又将浦东大道2000号4楼B区转租给了朱健华及案外人李某某，租赁期限为2015年7月1日至2025年6月30日，租赁合同还约定乙方(朱健华、李某某)在未征得甲方(浦智公司)书面同意的情况下，不得将该房屋部分或全部转租给他人，否则甲方有权解除合同，乙方为此应承担全部责任。该合同浦智公司签约代表为汪某某。2016年12月17日朱健华以德享堂中心(甲方)的名义与张少华(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方承包出租给乙方的房屋坐落于浦东大道2000号4楼B区一层，该房屋建筑面积700平方米，其中上面一层面积约350平方米。乙方向甲方承诺租赁承包该房屋作为养生会馆使用，甲方保证对本合同房屋拥有所有权或管理使用权或转租权。租赁期限为2017年3月1日至2025年6月30日，该房屋承包金为每月25,000元，租金每三个月为一期，乙方应于每期到期日前15天向甲方支付下期租金。三年内房价不变，2020年3月开始按约递增。乙方应约本合同签订之日向甲方支付房屋装修设施及软硬件投资转让费200,000元、履约保证金50,000元。甲乙双方履行本合同期间都不得违约，如甲方原因使本合同无法正常履行的，则赔偿乙方全部装潢及设备转让费用和房屋租金、押金；如乙方原因使本合同无法正常履行的，甲方有权收回房屋及全部装潢。合同签订后，被告交付了房屋，原告支付了房屋装修设施及软硬件投资转让费200,000元、履约保证金50,000元、首期租金75,000元。2017年3月7日，浦智公司出具《承诺书》，内容为我司租与李某某、朱健华浦东大道2000号4楼部分作养生馆，近期李、朱将养生馆转租，经营业态不明，我司要求李、朱向我公司承诺：1、养生馆经营一定要合法，严禁黄、赌、毒，严禁卖淫嫖娼；2、所有从业人员身份证复印件交我司备案；3、如涉及违法违纪行为，公安机关经查处，我司有权终止和李、朱的租赁合同……朱健华在该《承诺书》“承租人承诺”处签名。2017年3月15日，德享堂中心出具《承诺书》，内容为我司承包租赁给张少华浦东大道2000号4楼部分作养生馆使用，我司要求张老板向我司承诺：1、养生馆经营一定要合法，严禁黄、赌、毒，严禁卖淫嫖娼；2、所有从业人员身份证复印件交我司备案；3、如涉及违法违纪行为，公安机关经查处，我司有权终止承包租赁合同……张少华在该《承诺书》“承诺人”处签名。2017年3月17日，朱健华出具字据一份，内容为：因浦智通知整顿原因，给张老板造成一些损失，本着为张少华减少损失等原因，愿意替张老板减免下期房租费2万元整……2017年4月7日，张少华向德享堂中心和朱健华发送了通知书，内容为：我方入住五天就有原出租人通知我们停业，不允许转租，导致我方无法经营下去；而你方在签约时一再承诺有权利出租，能保证我方正常经营；你方的欺诈已使我方无法经营并造成巨大损失，故通知终止双方的租赁关系，我方所有损失和已付325,000元照实支付给我。次日，朱健华回复张少华短信，表示：通知书内容不属实，你们停业跟转租毫无关系，主要原因是要求你们合法经营、店里不允许住人等问题，这个问题可以说得清楚，而且已经解决；至于你们想做什么，只有你们自己知道。审理中，原告提供了《停业整顿通知》照片一张，内容为：经查养生馆有群租、群住行为，未经我司同意有转租经营现象，存在很大的安全隐患，经劝说无效，违反我司的管理规定，现作停业整顿处理。落款为浦智公司，落款时间2017年3月9日，未加盖公章，另有手写“签发人乔金柱”，“签收人朱健华”。原告称该照片系微信拍照发送。被告对该证据不予认可。被告申请证人汪某某出庭作证，汪某某到庭作证：证人系浦智公司招商部经理，负责房屋出租；去年(2016年)朱健华向我提出过经营不好，想转租，我原则上是同意的；2017年3月7日，因4楼漏水我们上去查看，我看到灯被漆成红色，有三四个女孩在里面，有的躺着，有的门不让开，我感觉很不好，就对现场负责的胡老板说我们不和你们发生关系，我会去找朱健华；后来朱健华签了承诺书；当时我向胡老板和朱健华都提出四点，不卖淫嫖娼、不涉及黄赌毒、从业人员身份证复印件交公司管理、按摩师健康证交公司管理；我公司没有采取过停水停电或者限制出入等措施，也没有提出解除与朱健华的租赁合同；我公司没有出具过《停业整顿通知》，按正常程序要加盖公章的，但公司确有乔金柱的工作人员，《停业整顿通知》应该是他写的。原告认为，证人对原告经营状况的陈述是主观臆断；但证人确认《停业整顿通知》是浦智公司乔金柱所签发；租赁合同中明确转租需经过公司书面同意，就是为了防止员工代表公司单方承诺；浦智公司未书面同意转租，被告签约时有恶意隐瞒的情况。庭审后，原告又补充了录音证据一份，证明汪某某在2017年3月15日明确表示不知道转租，对转租行为提出异议，要求原告清场。被告认为，该录音不完整，且原告方在录音中误导汪某某，汪某某也始终没有不让原告租赁的表示，反而多次提到只要原告合法经营就不会干预。汪某某也到庭对录音作了解释：录音中因受误导我以为是朱健华将与浦智公司的租赁合同转让给了张少华，后来弄清楚是转租，转租我是认可的，录音里我也没有赶任何人走，只要合法经营。另外，张少华又提出系争房屋已由德享堂中心、朱健华加锁，无法进入。德享堂中心、朱健华则否认加锁。审理期间，浦智公司向本院出具证明一份，确认汪某某是公司业务经理，公司委托汪某某管理和处理公司日常一切事宜。另查，德享堂中心系个人独资企业，投资人为朱健华。本院认为，证人汪某某是浦智公司管理出租事务的经办人员，其向本院明确表态同意朱健华转租房屋，因此原告主张德享堂中心、朱健华转租房屋未经浦智公司同意，本院不予采纳。本案的另一争议焦点在于德享堂中心、朱健华是否存在违约行为，导致张少华不能使用房屋，继而张少华具有合同解除权？根据在案证据，无可争议的是浦智公司确实曾因认为张少华涉嫌违法经营而提出要求整改。但是，浦智公司当时提出的禁止非法经营、从业人员证件备案等要求均属于正当合理的范围，没有证据证明浦智公司曾有限制张少华经营的实质性举措，也没有证据证明德享堂中心、朱健华因整改而限制张少华经营。其次，浦智公司提出整改要求后，朱健华、张少华均签署了承诺书，朱健华还书面承诺因整改而免除张少华2万元租金，可以确定整改问题已经解决，不存在影响张少华经营和继续使用房屋的情况。综上所述，张少华主张其具有解除权的证据不足，其要求解除合同、返还费用、赔偿损失的请求，均不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张少华全部诉讼请求。案件受理费6,775元，减半收取3,387.50元，由原告张少华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张卓郁二〇一七年七月十七日书记员 王晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 来源：