（2017）粤0604民初3476号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2018-07-18
案件名称
黄二与李秋冬、伦芳霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄二,李秋冬,伦芳霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初3476号原告：黄二女，女，汉族，1953年1月22日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：黄丽冰,女,汉族,1947年2月1日出生,住广东省佛山市禅城区，系原告姐姐。被告：李秋冬，男，汉族，1980年11月8日出生，住河南省汝南县，被告：伦芳霞，女，汉族，1991年7月21日出生，住广东省肇庆市封开县，原告黄二女诉被告李秋冬、伦芳霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判。诉讼中，因被告李秋冬、伦芳霞下落不明，本院裁定转为普通程序审理，由审判员周信斌担任审判长，与人民陪审员陈桂好、李雪辉组成合议庭，并于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告黄二女及其委托诉讼代理人黄丽冰到庭参加诉讼，被告李秋冬、伦芳霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即支付2016年10月至2017年2月逾期占有房屋使用金36000元及违约金2150.40元；2.两被告立即支付2015年12月11日至2016年2月16日水费240.03元，2016年2月16日至6月11日水费违约金160.14元，及2016年5月-9月电费、违约金、税金共848.48元；3.被告立即向原告返还楼房；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2011年3月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将自有的座落于佛山市禅城区杨家庄66号的楼房一幢四层600平方米（一楼东正厅除外）出租给被告李秋冬作住房用途，合同期限至2016年2月28日，合同约定了双方的权利义务及违约责任。合同到期后，被告李秋冬、伦芳霞无故恶意拖欠原告租金20多个月，还恶意侵占原告的房屋，拒不向原告交房。至2017年2月两被告拒不履行法院生效法律文书。现原告起诉要求被告支付2016年10月-12月、2017年1月-2月逾期占有使用金36000元、违约金2150.40元（以7200元/月为基数按国家法律规定年利率24%计算），支付占用期间的租金及违约金（计至2017年2月28日）、水费、电费等费用。为维护原告的合法权益，特起诉，请求判如所请。诉讼中，原告撤回关于要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，理由是该项诉请在（2016）粤0604民初5172号案中已经处理。被告李秋冬、伦芳霞未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求提交了证据，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利。本案证据均有原件核对，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案佛山市禅城区祖庙街道杨家庄66号房屋系由案外人黄丽冰、黄耀明、黄耀荣与原告于1994年申请旧房改建而得。2011年3月1日，原告（甲方、出租方）与被告李秋冬（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定有：一、甲方将自有的座落在佛山市禅城区杨家庄66号的楼房一幢共四层（一楼东正厅除外）住房出租给乙方使用。二、租赁期限为5年，自2011年3月1日起至2016年2月28日止。三、租赁按金为25000元；每月租金为人民币7200元（不含税），按先付后用的原则，每月1日前交纳租金，所有国家法律、法规规定必须征收的税收由乙方负责。四、乙方逾期交付租金，每日按月租金的3%向甲方计付违约金。五、合同期满时，乙方未经甲方同意继续使用承租房屋的，按约定租金的5%每日向甲方支付违约金。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告李秋冬，被告李秋冬交纳按金25000元，并将房屋转租他人。因被告李秋冬认为其所租赁的涉案房屋用电负荷不足，用电用户又登记于原告名下，经多次要求原告协助办理更换电表事宜未果，被告李秋冬遂于2011年10月至2012年11月间未依约足额支付租金，且因被告李秋冬还对涉案房屋擅自进行装修，原告遂诉至法院，要求解除合同、支付拖欠的租金及相应违约金并没收按金，本院经审理后作出（2012）佛城法民一初字第3618号民事判决。案经二审，佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法民一终字第340号民事判决，认为“由于涉案出租户超过了40户，租户亦反映经常出现断电的现象，故不能单凭过往用电情况衡量已有电表是否适用，被告李秋冬提出的电表增容请求并非无理。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，原告应积极与被告李秋冬协商对电表进行整改，使电表足以满足40多户租户的用电需求，而不是无理阻止。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，在原告不配合被告李秋冬对电表进行增容的情况下，被告李秋冬暂停支付租金9300元不应认定为恶意拖欠租金，不属于无正当理由欠租。原告据此请求解除双方的租赁合同并支付违约金无理”。另基于被告李秋冬擅自修缮房屋构成违约以及被告李秋冬在一审判决后向原告支付10000元结清房租，二审判决除支持原告没收被告李秋冬所交纳的按金13000元外，驳回了原告的其他诉讼请求。原告不服佛山中院该判决，向该院申请再审，佛山中院作出（2013）佛中法审监民再字第45号民事判决，维持该上述第340号民事判决。因被告李秋冬拖欠租金、水电费、垃圾处理费等租赁费用，原告多次向本院提起诉讼。其中原告于2016年5月30日对两被告提起的（2016）粤0604民初5172号案，原告提出2016年2月租金及2016年3月-5月房屋占有使用费、2016年1月-3月水电费、垃圾费、卫生费及返还房屋等诉求。本院确认原告于2016年3月22日交纳计费时段为215年12月11日至2016年2月16日水费240.03元等事实，于2016年10月27日作出（2016）粤0604民初5172号民事判决，判令被告李秋冬向原告支付2016年2月的租金7200元及违约金576元、2016年3-5月的房屋占有使用费21600元及违约金864元，2016年1月-3月的电费850元及垃圾清理费24元，返还位租赁房屋，被告伦芳霞对被告李秋冬上述确定的金钱给付债务承担连带清偿责任。被告不服该判决，提起上诉。2016年9月13日原告又将两被告诉至本院，主张2016年6月-9月房屋占有使用费、2016年4月-9月水电费、垃圾费。本院经审理于2016年10月26日作出（2016）粤0604民初9337号民事判决，根据供水供电部门出具的用水清单确认涉案房屋用电地址抄表日期为2016年4月11日和6月11日两个计费时段应缴水费各为103.65元（合计207.30元），以及该址2016年3月、5月、7月、9月用量但原告未代缴电费的事实。该判决判令被告李秋冬向原告支付2016年6月-9月的房屋占有使用费28800元及利息1423元，2016年4月-9月的水费207.30元及垃圾清理费48元，被告伦芳霞对被告李秋冬上述确定的债务承担连带清偿责任。被告不服判决，提起上诉。另查明一，被告李秋冬、伦芳霞于2015年4月7日办理结婚登记。另查明二，根据佛山市水业集团有限公司市区供水分公于2016年11月2日出具的发票（2张）显示，户名为黄二女的用水地址杨家庄66号，计费时间段为2016年2月16日至2016年4月11日的水费199.53元，含逾期交纳的违约金95.88元；计费时段2016年4月11日至2016年6月11日的水费167.91元，含逾期交纳的违约金64.26元;该两计费时段的水费合计207.30元在（2016）粤0604民初9337号民事判决已经判决被告支付，原告向供水部门缴交水费时支付了逾期缴交的违约金合计160.14元。2016年11月3日，原告缴纳了用户名称为黄二女的用电地址杨家庄66号2016年5月、7月和9月的电费（含税金及违约金）合计848.48元。另查明三，庭审中，原告陈述，涉案房屋的门是被告李秋冬锁住的，房屋没有办理交接手续，邻居反映还有人住；水费违约金、电费违约金及税金是供水供电部门收取的；原本水电费应是被告向原告缴纳后，原告向供水供电部门缴纳，但后来被告没有向原告缴纳，原告就让被告直接向供水供电部门缴交，被告后来也没有交，就产生了违约金；已经很久没有见过被告。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告李秋冬签订的涉案合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格依约履行。关于房屋占有使用费。原告诉请的2016年10月至2017年2月的房屋占有使用费36000元及违约金2150.40元。根据涉案合同的约定，合同有效期限至2016年2月28日，故被告李秋冬应在合同到期后将涉案租赁物归还给原告，但根据原、被告在（2016）粤0604民初9337号案中的陈述，仅能证明李秋冬在合同到期前曾告知原告不再续租，但不能证明双方在合同到期后办理了涉案租赁物的交接手续，故仍应视为李秋冬继续使用涉案租赁物，而双方又未达成继续租赁之合意。因此参照相关司法解释的规定，李秋冬应参照涉案合同约定的租金标准即7200元/月向原告支付2016年10月至2017年2月的房屋占有使用费合计36000元（7200元/月×5个月）。至于违约金，涉案合同约定合同期满时，李秋冬未经原告同意，继续使用承租房屋，按约定租金的5%，按日向原告计付违约金，因此原告诉请以年利率24%的标准计算违约金为2150.40元，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告诉请水电费（含供水供电部门收取的违约金）。第一，因原告于（2016）粤0604民初5172号中主张2015年12月11日至2016年2月16日水费240.03元，该案查明原告已代缴，但判决予以驳回，因无新的证据或事实，故本案中不宜再行处理。第二，2016年2月16日至6月11日水费违约金160.14元，2016年5月-9月电费848.48元（含违约金和税金），原告确已代缴。而根据涉案合同的约定，租赁期间所产生的上述费用应由李秋冬承担，原告诉请的费用发生于合同期限内或被告实际使用涉案租赁物期间，故李秋冬应承担上述期间的相关费用，原告之该诉求有事实依据，本院予以支持。关于原告撤回其返还房屋之诉求。原告基于前期诉讼中已提出返还房屋之主张并经判决处理，其于本案中撤回该诉求既有事实依据，又符合法律规定，本院予以准许。至于被告伦芳霞的责任问题。本案所涉债务发生在被告李秋冬、伦芳霞夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，由于伦芳霞未能提供证据证明该债务为李秋冬个人债务或者证明属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定的除外情形，故伦芳霞应对李秋冬的上述债务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告李秋冬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄二女支付2016年10月至2017年2月的房屋占有使用费36000元及违约金2150.40元，合计38150.40元；二、被告李秋冬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄二女支付2016年2月16日-2016年6月11日计费时段的水费违约金160.14元及2016年5月至2016年9月电费（含违约金和税金）848.48元，合计1008.62元；三、被告伦芳霞对被告李秋冬上述第一项、第二项判决确定的债务承担连带清偿责任。四、驳回原告黄二女的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取786元，由被告李秋冬、伦芳霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 周信斌人民陪审员 陈桂好人民陪审员 李雪辉二〇一七年七月十七日书 记 员 陈 烁附一、证据目录原告提交证据1.原告的身份证、被告李秋冬的身份证、被告伦芳霞的佛山市流动人员办理居（暂）住证历史记录、身份信息资料。2.环市镇村民（居民）旧房改建及加层申请表复印件。3.房屋租赁合同。4.水电费发票、用电计量信息表。5.（2016）粤0604民初541号、1193号案的民事判决书及生效证明，（2016）粤0604民初5172号、9337号案的民事判决书。附二、引用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。