（2017）鲁02民终5597号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-10-01
案件名称
青岛联合利丰房地产开发有限公司、周辉群商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛联合利丰房地产开发有限公司,周辉群
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终5597号上诉人（原审被告）：青岛联合利丰房地产开发有限公司。法定代表人：利沛稳，董事长。委托诉讼代理人：王学堂。被上诉人（原审原告）：周辉群。委托诉讼代理人：唐国臣，山东汇融律师事务所律师。上诉人青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）因与被上诉人周辉群商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2017）鲁0281民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂，被上诉人周辉群的委托诉讼代理人唐国臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人联合利丰公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回周辉群的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由周辉群承担。事实与理由：1、联合利丰公司逾期交房应予以免责，不应承担违约责任。根据双方合同约定，下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或延期交房免责。2015年4月14日，胶州市城市排水管理站已出具情况说明：涉案小区周边至今没有安装配套管网。故联合利丰公司应予免责；2、根据相关���律规定，住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用，住宅小区竣工综合验收必须市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全。根据上述规定，联合利丰回公司亦不应当承担违约责任；3、车位违约金过高，应根据实际损失予以调整。被上诉人周辉群答辩称，车位违约金一审判决并不高，车位总价款是95000元，一审支持的是27700元。请求维持一审判决。联合利丰公司的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，适应法律正确。周辉群向一审法院起诉请求：一、判令联合利丰公司支付给周辉群逾期交房违约金27391元；二、判令联合利丰公司逾期交付车位违约金27777.8元；三、本案诉讼费用由联合利丰公司承担。一审法院认定事实：周辉群向一审法院提交了如下证据材料：证据一、周辉群与联合利丰公司于2012年8月31日签订的《青岛市商品房预售合同》一份。证明周辉群出资521080元于2012年8月31日购买联合利丰公司开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区x号楼x单元x层x户商品房一套；双方约定于2013年9月30日联合利丰公司向周辉群交付该商品房；逾期交房由联合利丰公司按照房价款的日万分之一承担违约金（合同第12条）。证据二、周辉群与联合利丰公司双方签订的《车位转让合同》一份，证明周辉群于2014年5月1日购买了联合利丰公司开发的半岛蓝湾小区13#-17#地下车库6#车位，合同约定联合利丰公司于2014年12月30日前将符合使用条件的车位交付周辉群使用，价款95000元。证据三、中国银行股份有限公司贷款合同一份，证明周辉群向银行贷款200000��。证据四、涉案房屋的付款票据二份，证明周辉群于2012年8月31日交首付款321080元，贷款金额200000元，周辉群将购房款向联合利丰公司全部付清。证据五、车位付款票据一份，证明2014年5月1日已向联合利丰公司付清车位款95000元。证据六、付款票据五份，证明联合利丰公司于2015年7月15日向周辉群交房，联合利丰公司向周辉群交房时收取物业费、装修押金等计3129.60元。证据七、协议书一份，证明联合利丰公司违约交房后，周辉群与联合利丰公司双方达成协议书，由联合利丰公司于2015年7月15日、2015年7月18日分别向周辉群支付部分违约金3500元，共计7000元。联合利丰公司对周辉群所提交证据材料的真实性及证明事项均无异议。联合利丰公司向一审法院提交了如下证据材料：证据1、胶州市城市排水管理站出具的情况说明复印件一份，证明涉案小区周边没有配套管网。证据2、建设部住宅小区竣工综合验收管理办法复印件一份，证明涉案房屋不符合该办法第四条、第六条第二款规定，涉案房屋没有综合验收条件。联合利丰公司逾期交楼的原因是因为政府没有配套管网，根据商品房预售合同第九条第一款的约定，联合利丰公司应予免责，不应承担违约责任。周辉群对联合利丰公司所提交证据材料质证意见如下：对联合利丰公司提交的二份证据的真实性无异议，但该二份证据是复印件，周辉群对证明事项不予认可，不符合免责条件。一审法院对于当事人提供的证据材料认证如下：关于周辉群提交的证据，联合利丰公司表示均无异议，一审法院予以采信。关于联合利丰公司提交的证据1、2，因系复印件且周辉群不予认可，故一审法院不予采��。一审法院查明：周辉群与联合利丰公司于2012年8月31日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定周辉群向联合利丰公司购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区xx楼x单元x层x户房屋一套，房屋价款521080元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，周辉群按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，联合利丰公司应于2013年9月30日前将该房屋交付给周辉群，除不可抗力外。合同第十二条约定，联合利丰公司如未在约定期限内将房屋交付给周辉群，应当向周辉群支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。周辉群于2012年8月31日交首付款321080元，向中国银行贷款200000元，共向联合利丰公司支付购房款521080元。另，周辉群与联合利丰公司于2014年5月1日签订《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》一份，约定以联合利丰为转让人，以周辉群为受让人就胶州市新城区福州南路267号13#-17#地下车库6#签订《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》，该合同载明：“……第三条、受让人以人民币95000元受让该车位的使用权。……第五条交付期限转让人在2014年12月30日将符合使用条件的车位交付受让人使用。但如遭遇不可抗力或其他非转让人所能控制的突发事件，且在30日内告知受让人的，转让人可据实予以延期。……第六条逾期交付的违约责任除本合同第五条规定的特殊情况外，转让人如未按本合同规定的期限交付该车位，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付款项万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，有权解除合同。受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付款项万分之四的违约金。”受让人已于2014年5月1日交付人民币95000元。另查明，联合利丰公司于2015年7月15日、2015年7月18日分别向周辉群支付部分违约金3500元，共计7000元。联合利丰公司于2015年7月15日将涉案房屋交付给周辉群，车位至今未交付。一审法院认为，联合利丰公司抗辩延期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人���自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因联合利丰公司提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张一审法院不予采信。联合利丰公司抗辩车位违约金约定过高，应根据实际损失予以调整，2012年9月11日，胶州市发展和改革局、胶州市城乡建设局发文的《胶州市物业服务收费管理办法》的通知，该管理办法载明普通住宅物业管理区域停车服务费指导标准为：中型车露天停车费50元/月，室内停车70元/月，小型车露天停车30元/月，室内停车50元/月。因该管理办法下发后周辉群与联合利丰公司签订的车位使用权转让合同，并且分别约定了逾期不超过60日和逾期超过60日的违约金计算标准，因此联合利丰公司抗辩的按照指导标准确定违约金约定缺乏公平性的主张，一审法院不予采信。故一审法院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，认为合同约定的违约金标准不存在过高，对联合利丰公司的抗辩主张一审法院不予采信。因联合利丰公司的行为构成违约，周辉群要求联合利丰公司支付逾期交房违约金，符合双方约定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不���擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”周辉群与联合利丰公司双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年9月30日前，周辉群已经支付全部购房款，联合利丰公司逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。联合利丰公司已于2015年7月15日将涉案房屋交付周辉群使用，故周辉群主张联合利丰公司支付2013年9月30日至2015年7月15日逾期交房违约金一审法院予以支持。根据周辉群与联合利丰公司签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，联合利丰公司应当向周辉群支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。周辉群与联合利丰公司均认可涉案房屋的交付时间应为2013年9月30日之前，联合利丰公司已于2015年7月15日将涉案房屋交付周辉群使用，房屋总价款为521080元，联合利丰公司在周辉群起诉前已经支付周辉群逾期交房违约金7000元，周辉群在诉讼请求中也予以扣除，故联合利丰公司应支付周辉群逾期交付房屋违约金27026.5元（本金521080元×日万分之一×653天-7000元）；根据周辉群与联合利丰公司签订的《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》第六条（2）约定，逾期超过60日，有权解除合同。受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付款项万分之四的违约金。”周辉群与联合利丰公司均认可涉案车位的交付时间应当为2014年12月30日，但联合利丰公司至今未交付，故联合利丰公司应支付周辉群自2015年1月1日至2016年12月31日天按已交付价款日万分之四计算的违约金，即27777.8元（95000元×万分之四/天×731天）。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、联合利丰公司于判决生效之日起十日内支付周辉群逾期交付房屋及车位违约金共计54804.3元；二、驳回周辉群的其他诉讼请求。案件受理费2349元，减半收取1174.5元，由联合利丰公司负担。二审期间，联合利丰公司提交胶州市建设局要求联合利丰公司在建设时的一个承诺书。证明涉案小区现在也没有市政管网，系胶州市建设局要求联合利丰公司在北区的楼房施工中作出的承诺。周辉群质证称，该承诺书和本案无关，也没有相关部门盖章。联合利丰公司提交的上述承诺书上仅有联合利丰公司印鉴，无相关政府部门印鉴，本院对该证据不予采信。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案的焦点问题是：违约金问题。周辉群与联合利丰公司于2012年8月31日签订的《商品房预售合同》及于2014年5月1日签订的《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，周辉群已依约履行其付款义务，联合利丰公司亦应依约将合同约定的房屋及车位交付给周辉群。根据双方约定：联合利丰公司应于2013年6月30日前将该房屋交付给周辉群，于2014年12月30日将��位交付给周辉群。但直至2015年7月15日，联合利丰公司才交付房屋，车位至今未交付，联合利丰公司的行为已严重违反双方合同约定。联合利丰公司上诉主张其未按约定时间交房的原因系涉案小区周围无市政配套管网导致房屋无法交付使用。对此，本院认为，本案审理中，联合利丰公司既未提交有效证据证明其开发的涉案小区已于2013年6月30日前全部施工完毕，又未提交相关政府职能部门的文件或出具的证明等证据证明涉案小区周围无市政配套管网。且，联合利丰公司与周辉群于2015年7月15日签订的《协议书》中已约定联合利丰公司向周辉群支付逾期交房违约金，应视为联合利丰公司存在逾期交房事实。故联合利丰公司的上诉理由于法无据，本院不予采信。联合利丰公司上诉主张一审法院判决的车位违约金过高，应予调整。本院认为，双方签订的车位使用权转让合同条款系由联合利丰公司拟定，且每日按已付车位款的万分之四支付违约金并未超过有关法律规定的标准，故对联合利丰公司的该主张本院亦不予采信。根据双方合同约定，如联合利丰公司逾期交房，应按周辉群已支付房屋价款的日万分之一承担违约责任；如联合利丰公司逾期交付车位，应按周辉群已支付车位价款的日万分之四承担违约责任。据此，原审依法判令联合利丰公司支付周辉群逾期交付房屋及车位违约金共计54804.3元，判决正确，本院予以维持。综上，上诉人联合利丰公司上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2349元��由上诉人青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐镜圆审判员 孙秀强审判员 安太欣二〇一七年七月十七日书记员 杨倩倩书记员 庞连捷 更多数据：搜索“”来源：