（2017）黔0525民初1380号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-27
案件名称
原告徐某与被告刘某、熊某房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
纳雍县人民法院
所属地区
纳雍县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐某,刘某,熊某,熊某1,王某菊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第四十四条第一款；《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》：第三十条第一款
全文
贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0525民初1380号原告：徐某，女，某年某月某日出生，汉族，住安徽省某县某镇某村。现住纳雍县某镇某区。委托诉讼代理人（特别授权）：肖云帆，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被告：刘某，男，某年某月某日出生，汉族，住纳雍县某乡姑某村某组。被告：熊某，男，某年某月某日出生，汉族，住纳雍县某镇某村某组。以上二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：陈广，贵州锐驰律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：陈阳萍，贵州锐驰律师事务所律师。被告：熊某1，男，某年某月某日出生，汉族，住金沙县某乡某村某组。被告：王某菊，女，某年某月某日出生，穿青人，住纳雍县某镇某村某组。原告徐某与被告刘某、熊某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2日受理后，被告刘某、熊某以王某菊、熊某1与本案有直接利害关系，于2017年6月26日申请追加王某菊、熊某1为被告参加诉讼，本院于同日通知被告王某菊、熊某1作为本案的被告参加诉讼。本院依法适用简易程序于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告徐某及其委托诉讼代理人肖云帆，被告刘某、熊某的共同委托诉讼代理人陈广、陈阳萍，被告熊某1到庭参加了诉讼。被告王某菊经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告刘某、熊某签订的《房地产买卖合同》;2、判决被告刘某、熊某退还原告购房款10万元，并向原告支付违约金7.5万元;3、本案诉讼费用由被告刘某、熊某承担。事实和理由：2014年9月10日，原告与被告刘某、熊某签订了合同编号为鸿运公寓×-×-2号《房地产买卖合同》，双方约定被告将位于纳雍县茶林路五小旁鸿运公寓楼一单元202号90平方米的住房出售给原告，总价款为15万元，付款方式为分期付款，在合同签订之日支付10万元，2015年3月30日支付5万元，并定于2015年6月30日向原告交付房屋，同时为原告办理相关产权证。其中，第六条第10项约定“合同签订后，双方不能违约，如出现原告退房或被告反悔等事宜，违约方愿承担总房价的50%违约金给履约方”。合同签订当日，原告依约向被告支付了10万元购房款，但在《房地产买卖合同》签订后约2个月，被告因无相关建设规划手续被管理部门叫停修建。原告多次找被告熊某索要已付的10万元购房款，被告均以该房屋是四个人内部合伙发生纠纷为由，未向原告返还购房款，被告因内部合伙建房发生纠纷，到期不能向原告交付房屋，被告对原告构成根本违约。2017年6月2日，原告以被告逾期未向原告交付房屋为由，向被告发出了《退房通知书》，要求解除双方之间的《房地产买卖合同》，并要求被告退还已付购房款和承担相应的违约责任等。但被告刘某、熊某仍未向原告退还10万元的购房款，原告诉至本院。被告刘某、熊某辩称，双方签订的《房地产买卖合同》违反了土地管理法、房地产管理法等相关法律的规定，被告也不具有开发房地产的资质，双方签订的合同无效，违约条款也无效，被告认可收到原告的房款10万元，该10万元由于是被告四人的合伙出资，应由四被告按合伙协议约定各退还25%。被告熊某1辩称，本案涉案合同我没有见过，我知道有卖房子这一回事，但房子卖给谁我不清楚，原告付的10万元我知道，但这笔钱我没有得，该笔钱后来是拿给王某菊办房屋修建手续了。被告王某菊辩称，我并不认识徐某，也不知情双方卖房的事情，我与二被告确实存在合伙关系，被告刘某、熊某、熊某1一共出资10万元。但是后来因二被告不履行其承诺，我们已达成共识，二被告放弃与我合伙修建房子的协议。对于原告是否给了被告刘某、熊某10万元，我并不清楚，而且我也并没有得这10万元，被告刘某、熊某不应该追加我作为被告，我不欠原告一分钱。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年9月10日，原告徐某为乙方与被告刘某、熊某为甲方签订《房地产买卖合同》，约定甲方将位于纳雍县茶林路五小旁边鸿运公寓楼一单元202号住房出让给乙方，面积约为90平方米，属砖混结构，用途为住宅。房屋总价款为15万元，并约定签订合同当日支付10万元，剩余5万元定于2015年3月30日支付。甲方定于2015年6月30日将房屋交付给乙方使用。双方还约定如出现乙方退房或甲方反悔等事宜，违约方愿承担总房价的50%的违约金给履约方。合同签订后的当日，原告将购房款10万元现金交付给了被告刘某、熊某，由二被告出具收据给原告。二被告未按时将房屋交付给原告，亦未退还原告预付的购房款，原告诉至本院。本院认为，原告与被告刘某、熊某签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约定履行。被告未按照合同约定向原告交付房屋，其行为已经构成违约，从签订合同当日起至起诉之日，早已过了交付房屋的期限，但被告方到目前为止仍未交付房屋给原告，继续履行合同已不可能，故原告请求解除《房地产买卖合同》的主张，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告刘某、熊某应承担相应的违约责任，即退还原告已交付的10万元购房款及支付相应的违约金。但原告所主张的违约金金额过高，违约金系对违约行为的惩罚，违约金的高低应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情在被告应返还原告购房款的20%范围内对原告的诉讼请求给予支持，即被告刘某、熊某应向原告支付违约金2万元。根据合同法的规定，只要合同内容符合双方当事人的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，经过当事人签字后即具有法律效力，房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分，涉案合同应为有效合同，故被告刘某、熊某称涉案合同无效的抗辩主张，本院不予支持。四被告虽是合伙关系，但根据合同的相对性原则，与原告签订合同的对象仅为被告刘某、熊某，被告熊某1、王某菊并未在合同上签字，故被告刘某、熊某称涉案房屋系四被告合伙修建，四被告应按25%的份额各自承担退还责任的抗辩主张，本院不予支持。四被告的合伙纠纷，系另一法律关系，被告刘某、熊某可另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、解除原告徐某与被告刘某、熊某签订的《房地产买卖合同》;二、被告刘某、熊某于本判决生效之日起十日内返还原告徐某购房款10万元，并支付给原告徐某违约金2万元;三、驳回原告徐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，适用简易程序审理减半收取1900元，由原告徐某负担597元，被告刘某、熊某负担1303元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在判决书确定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 丁明香二〇一七年七月十七日本件与原件核对无异书记员 田 鹏 微信公众号“”