（2017）赣民终257号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-28
案件名称
刘省龙、江山市江建房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
江西省高级人民法院
所属地区
江西省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘省龙,江山市江建房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条
全文
江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）赣民终257号上诉人（原审原告）：刘省龙，男，住江西省东乡县。委托诉讼代理人：刘良欢、李子君，江西中矗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江山市江建房地产开发有限责任公司。住所地浙江省江山市。法定代表人：刘银红，该公司经理。委托诉讼代理人：熊进光，北京市中银（南昌）律师事务所律师；冯莹，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师。上诉人刘省龙因与被上诉人江山市江建房地产开发有限责任公司（以下简称“江建公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚州市中级人民法院2017年4月28日作出的（2015）抚民一初字第3号民事裁定，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。刘省龙向一审法院起诉请求：判令被告继续履行三份《商品房买卖合同》义务，将其开发的金迪商厦（位于东乡县城××路××号）B幢9-12号店面房及二楼、三楼商铺房交付给原告、被告就上述房屋为原告办理所有权人为原告的房地产权属证书、被告向原告支付违约金445.329314万元。一审法院认为，刘省龙主张其与江建公司之间存在房屋买卖法律关系，并据此诉请江建公司履行《商品房买卖合同》，由其取得讼争商铺的所有权。从刘省龙提供的证据来看，2010年1月3日金迪商厦项目部既向刘省龙出具了1120万元的借条，借条中注明用本案涉案的商品房进行抵押，同时还向刘省龙出具了收到其购房款1120万元的收据，但事实上为同一笔款项。由此可以认定双方存在以本案涉案房屋为借款进行担保的意思表示。2011年4月22日，江建公司东乡分公司与刘省龙签订了购买涉案房屋的三份《商品房买卖合同》，但同时江建公司东乡分公司又与刘省龙签订了合同价款不同、其他内容相同的另外三份《商品房买卖合同》，用于刘省龙向银行抵押贷款。因此该《商品房买卖合同》签订的真实意思表示是为刘省龙向银行借款提供担保。现刘省龙提供的证据也不足以证明在借款到期后，双方经协商一致终止借款合同关系，并经双方重新协商、对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款。因此，双方之间真实的法律关系为民间借贷，本案应当按照民间借贷法律关系审理，经向刘省龙释明变更诉讼请求，但刘省龙拒绝变更，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。据此裁定：驳回刘省龙的起诉。上诉人刘省龙上诉称：上诉人刘省龙起初是借款给被上诉人江建公司，后经协商双方同意以房抵债，签订三份《商品房买卖合同》，该合同已经登记备案，早已生效并具备对抗第三人的效力，故借款合同关系已为房屋买卖合同关系取代；刘省龙与江建公司只签订了三份经登记备案的合同，并未签订另外三份刘省龙用于向银行抵押贷款的《商品房买卖合同》；刘省龙与江建公司签订三份《商品房买卖合同》的目的是以房抵债，根本不是一审裁定认定的“作为民间借贷合同的担保”；一审认定事实错误，直接导致适用法律错误。请求撤销一审裁定，改判支持上诉人一审起诉诉请。被上诉人江建公司答辩称：上诉人与吴自旺之间真实的法律关系为民间借贷而非商品房买卖合同关系，上述民间借贷关系和事实已被抚州市中级人民法院（2015）抚民一初字第3号裁定书予以确认；上诉人与被上诉人签订的三份《商品房买卖合同》的交易是不真实的，涉案借款行为已被江西省东乡县人民法院（2013）东刑初字第47号刑事判决认定为非法吸收公众存款的犯罪事实，《商品房买卖合同》是以合法形式掩盖非法目的的合同，依法应为无效合同；吴自旺私自篆刻江建公司章与上诉人签订三份交易虚假的《商品房买卖合同》，是在江建公司不知情且没有任何合法授权的情况下进行的，江建公司没有履行合同的法律义务。本院认为，本案原审原告刘省龙依据其与江建公司江西东乡分公司签订的三份《商品房买卖合同》提起本案诉讼，要求江建公司履行合同、交付房屋、办理产权证书并承担违约责任。根据本案当事人原审提供的证据，2010年1月3日江建公司江西东乡分公司金迪商厦项目部、吴自旺、俞小貂既向刘省龙出具了金额为1120万元的借条，借条中注明用本案所涉的商品房进行抵押，“如到期不能归还，债权人有权处理该抵押物作为清偿债务”。同时金迪商厦项目部、吴自旺又向刘省龙出具了收到其购房款1120万元的收据，但事实上为同一笔款项；2011年4月22日，江建公司东乡分公司与刘省龙签订了购买涉案房屋的三份《商品房买卖合同》，但同时江建公司东乡分公司又与刘省龙签订了合同价款不同、其他内容相同的另外三份《商品房买卖合同》，用于刘省龙向银行办理抵押贷款。综合以上事实可以看出，双方签订三份《商品房买卖合同》的目的，一是作为金迪商厦项目部、吴自旺清偿借款债务的担保，二是为刘省龙持上述购房合同向银行办理抵押贷款提供担保。并且，根据原审庭审查明的事实，购房合同签订后，江建公司并未交付房屋，刘省龙也未实际交纳购房款，双方也没有经协商、对账后终止借款合同关系。据此，原审认定本案原被告双方之间真实的法律关系为民间借贷，本案应当按照民间借贷法律关系审理。原审法院经向刘省龙释明变更诉讼请求，但刘省龙拒绝变更，遂根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，裁定驳回刘省龙的起诉。原审认定事实和适用法律正确，处理并无不当。上诉人刘省龙上诉提出，刘省龙起初是借款给被上诉人江建公司、刘省龙与江建公司未签订用于向银行抵押贷款的《商品房买卖合同》，上述主张均与原审已查明的事实不符。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 姚 姝审 判 员 吴志华审 判 员 彭彩玲二〇一七年七月十七日代书记员 陈晨雨 搜索“”