（2017）琼0107民初2588号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-11-02
案件名称
牛某海、牛某与海南保发房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审判决书
法院
海口市琼山区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
牛某海,牛某,海南保发房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
海口市琼山区人民法院判 决 书(2017)琼0107民初2588号原告：牛某海，男，1937年1月8日出生，汉族，住海口市。原告：牛某，女，1969年12月8日出生，汉族，住海口市。两原告委托诉讼代理人：马相龙，海南大弘律师事务所律师。被告：海南保发房地产开发有限公司，住所地海口市，统一社会信用代码×××。法定代表人：张泰史，董事长。委托诉讼代理人：杨文狄，海南方园律师事务所律师。原告牛某海、牛某与被告海南保发房地产开发有限公司（保发房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛某海、牛某的委托诉讼代理人马相龙，被告保发房地产公司的委托诉讼代理人杨文狄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛某海、牛某向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿逾期给原告办理房产证的违约金67160元（违约金计算：2015年5月23日至2017年5月22日，已付房款的万分之二每日，暂定，直至被告给原告办理房产证时止）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年8月27日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，被告将位于海口市府城镇某小区4号楼6层6C房出卖给原告，房屋总价款为367728元；被告应于2012年5月31日前交付房屋,并应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，应当提前30日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供。《补充协议》第八条约定：在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，被告协助原告办理房地产权属登记，如因原告原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，被告不承担责任；合同所约定的取得房地产权属证书的时间是指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方同意原告不退房，被告按总价款万分之二的日息支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付购房款。但被告至今未书面通知原告提交办理房屋所有权证所需资料以办理相关手续。原告认为，被告逾期为原告办理房屋权属证书的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼。被告保发房地产公司辩称：逾期办证的事实存在，但是责任不在被告，理由是因为项目2012年的时候经过琼山区政府关于29个项目的批次暂停关于项目建设的办证的批准，造成被告保发房地产公司申请在办理土地证、房产证方面，办理不了，一直到2014年才给被告保发房地产公司办了国有土地使用权证，房产证被告保发房地产公司在跟政府还在交涉办理中。经审理查明：原告牛某海、牛某系父女关系。2011年8月27日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，主要条款约定：一、被告将位于海口市府城镇某小区4号楼6层6C房预售给原告；二、房屋建筑面积78.24平方米，每平方米4700元，总价款367728元，原告应于合同签订当日全部付清；三、被告应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；四、被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在365日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。且应当提前30日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的资料。如因被告责任致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一支付违约金，逾期360日以上的，原告有权单方解除合同，如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成被告无法及时完成备案的不在此限。《补充协议》补充约定在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，被告协助原告办理房地产权属登记（合同约定的取得房地产权属证书的时间指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期），如因原告原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，被告不承担责任；如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意按下列方式处理：原告不退房，被告按总房价款万分之二的日息支付违约金。原、被告还约定补充协议与合同具有同等法律效力，补充协议与合同条款不一致的，以补充协议为准。合同签订后，原告已付清全部购房款367728元，被告为原告开具了不动产专用发票，并于2012年11月23日代原告缴纳契税3493.42元，取得税收电子转账专用完税证。另查，原琼山市建设局于2002年为被告开发的“某”项目颁发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。“某小区”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经被告申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意被告复工续建。2011年7月项目主体工程封顶，同年7月28日，海口市住房和城乡建设局向被告颁发某小区1-4号楼、地下室的《商品房预售许可证》，有效期限至2012年7月28日，该证上注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“某小区”项目属其中之一。被告分别于2012年6月28日、2012年7月10日向海口市住房和城乡建设局申请办理“某小区”项目预售许可证,但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，被告再次提出申请，海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现行批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。因被告未能为原告办证。两原告于2015年3月向本院起诉被告要求判决，被告赔偿原告逾期办理房产证的违约金26844元（以已付房款为本金，从2014年6月1日起暂计至2015年5月31日，应计至被告给原告办理房产证时止，按日万分之二的标准计付）。本院经审理后于2015年6月13日作出（2015）琼山民一初字第571号民事判决，该判决认为：认定保发公司逾期办证构成违约，“某小区”项目属于停缓建项目，政府有关部门在依法审核相关手续过程中确实存在影响诉争房产权属证书办理时间的因素，但该因素并不是保发公司可以据以免责的事由。而保发公司明知“某小区”项目属停缓建工程，开发该项目和销售项目房产可能存在诸多风险的情况下仍与购房人约定办证时间却未能依约履行合同义务，其存在一定过错，应承担相应的民事责任，保发公司以未能如期办证系由于政府政策原因，属不可抗力的抗辩主张，不予采纳。综合全案，考虑到购房人向保发公司购买房屋的主要目的是居住使用，而保发公司已将房屋交付购房人，逾期办证并不会给购房人造成无法弥补的损害，而保发公司在合同履行过程中亦积极采取补救措施申请预售许可证延期，本着公平原则，酌定保发公司承担50%的违约责任，并判决保发公司向购房人支付自办证期限届满之日起至该案庭审之日止的相应违约金。判决：1、被告于本判决生效之日起十日内支付两原告逾期办证违约金6766.20元[违约金的计算方式：自2014年11月19日起暂计算至庭审之日即2015年5月22日共计184日，被告应承担违约金6766.20元（367728元×184日×0.2‰／日×50％）]；2、驳回原告的其他诉讼请求。被告不服该判决上诉至海南省海口市中级人民法院。海南省海口市中级人民法院于2015年11月9日作出（2015）海中法民一终字第1923号民事判决，驳回上诉，维持原判。尔后，原告于2017年4月18日向本院提起本案诉讼。至本案庭审时上述项目预售许可证延期仍未获批。再查，2016年，又有一批“某小区”项目购房人分别向本院提起诉讼，请求保发公司支付逾期办证违约金，该系列案件经本院审理，以相同理由判决保发公司向购房人支付自办证期限届满之日起至该案庭审之日止的相应违约金。购房人不服判决提出上诉，经海口市中级人民法院审理认为，“某小区”小区已于2014年1月13日被海口市政府和相关规划部门归类为“经完善手续或整改后可予以批准的项目”。而保发公司作为该小区的开发商，在一、二审期间均未提交证据证明其对该项目已完善手续或整改上已履行了应尽的义务，而且直至一审庭审时尚未办理预售许可证延期。由此可见，保发公司在履行合同过程中存在严重问题。该问题导致商品房在交付给购房人使用数年后均未能进入办理产权登记阶段。购房人与保发公司在商品房买卖合同及补充协议中对房屋权属证书办理的约定不同，主要表现在对730天办证期限的起算时间约定不同：买卖合同中约定自房屋交付之日起730日内为购房人办理房屋权属证书，在补充协议中约定自购房人交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内协助办理。商品房买卖合同与补充协议为同时签订，而约定的内容不一致。由于保发公司存在预售许可证延期未能获得批准的问题，商品房销售手续不完备，导致双方在补充协议中关于购房人交清办理房屋所有权证所需资料并办理完相关手续的约定事实上无法进行，而无法进行的责任在于保发公司，因此，一审法院参照房地产行业一般交易习惯确定保发公司为购房人办理房屋产权证的时间应为交付房产之日起730日内，符合商品房买卖合同中对办证期限起算时间的约定，购房人亦未提出异议，二审法院予以维持。由于保发公司未能自房屋交付之日起730日内协助购房人办理房屋权属登记，应当承担违约责任。双方签订的《补充协议》约定每日按总价款万分之二支付违约金，购房人要求保发公司按约定承担违约责任本无不当，但考虑到“某小区”小区的逾期办证纠纷此前已有业主提起诉讼，法院根据房屋已实际交付给业主使用的实际情况，综合当前国内宏观经济环境的变化和影响、保发公司的履约情况及履行能力，适当减轻其违约负担以确保合同得以履行，酌情确定保发公司承担合同约定违约金50%的责任，判决已发生法律效力。同时，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条有关“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”的意见，购房人上诉主张违约金约定合理，亦负有一定的举证责任。在购房人未举证证明其实际损失的情况下，二审法院综合上述情况，统一裁判尺度，对购房人本次起诉要求判令保发公司按约定支付违约金的请求不予支持。但是保发公司应当本着诚实信用的原则，切实履行合同义务，尽快完善手续，协助购房人办理房屋权属登记。如保发公司在本次判决后继续怠于履行合同义务，则其无权再请求对其违约责任予以减免。海口市中级人民法院遂于2016年12月29日判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有原告提供的《海口市商品房买卖合同》、《补充协议》、销售不动产统一发票、税收电子转账专用完税证、海南省海口市资金往来（暂收暂付）专用凭证、（2015）琼山民一初字第571号民事判决书、（2015）海中法民一终字第1923号民事判决书，被告提供的被告提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程复工通知书、海口市商品房预售许可证、关于申请免缴纳市政设施配套费的报告、不予行政许可决定书两份、受理通知书、关于解决企业相关问题的建议意见、关于审定琼山区29宗复工项目处置初步方案的请示、研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题两份、国有土地使用证，以上证据，经法庭质证，本院予以认定；以及（2016）琼01民终2827民事判决书和原、被告的陈述佐证，足以认定。本院认为：被告在其预售许可期限内将其开发的某小区4号楼6层6C房预售给原告，双方签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同和协议对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已按约支付全部购房款，被告亦应依约协助原告办理房产权属登记。在上一次诉讼中，法院已认定被告已自2014年11月19日起逾期办证违约，并判决被告向原告支付至2015年5月22日的违约金，现被告仍未为原告办理产权证书，被告应当继续承担违约责任，应向原告支付违约金。至于被告应支付的违约金数额问题。根据上述海口市中级人民法院2016年12月29日作出的二审判决所确定的处理原则，本着统一裁判尺度的原则，被告应按照50%承担2016年12月29日之前的违约责任；2016年12月29日之后至2017年5月26日开庭审理时被告仍未履行办证义务，也未能证明其对该项目已完善手续或整改上已履行了应尽的义务，其无权再请求对其违约责任予以减免，本院对其违约责任不再予以减免。故原告要求被告支付逾期办证违约金32470.37元[违约金的计算方式：367728元×587日（自2015年5月23日计算至2016年12月29日，共587日）×0.2‰／日×50％，为21585.63元；及367728元×148日（自2016年12月30日暂计算至2017年5月26日，共148日）×0.2‰／日，为10884.74元；共计32470.37元]的请求，本院予以支持。原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告海南保发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告牛某海、牛某逾期办证违约金32470.37元；二、驳回原告牛某海、牛某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元（原告已预交），由原告牛某海、牛某负担278元，被告海南保发房地产开发有限公司负担297元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。bntbscl8fsawarqhga案件唯一码审 判 员 冯成壮二〇一七年七月十七日法官助理 蔡 婧书 记 员 安志红速 录 员 苏煜鹏 微信公众号“”