（2017）桂02民终1074号

裁判日期: 2017-07-17

公开日期: 2017-12-01

案件名称

姚松、黄筱琴房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

姚松,黄筱琴,黄大有

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书（2017）桂02民终1074号上诉人(原审原告)：姚松，男，1965年7月14日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区，上诉人委托诉讼代理人：吕小军，柳州市柳北区雀儿山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：黄筱琴，女，1954年10月6日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区，经常居住地广西壮族自治区柳州市静兰小区*栋*单元**楼*号，被上诉人（原审被告）：黄大有，男，1946年5月5日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区，经常居住地广西壮族自治区柳州市静兰小区*栋*单元**楼*号，二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄琤琤，女，1986年10月13日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区三合路***号三分场**栋*号，公民身份号码：4502111986********。（系被上诉人黄大有的女儿）二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘平菊，广西金中大律师事务所柳州分所律师。上诉人姚松因与被上诉人黄大有、黄筱琴房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2016）桂0205民初2876号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚松及其委托诉讼代理人吕小军、被上诉人黄大有、黄筱琴的委托诉讼代理人黄琤琤、刘平菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姚松上诉请求：一、请求二审法院依法判决撤销一审判决；二、请求二审判决上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议书》无效；三、判决被上诉人黄大有、黄筱琴立即退还60000元购房款给上诉人姚松。四、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与中介人宋荣书恶意串通、以欺诈手段与上诉人于2010年1月2日签订的《房屋转让协议书》,损害了国家、集体和上诉人的利益,依据《中华人民共和国合同法》第52条规定应依法确认该《房屋转让协议书》无效。2010年1月2日上诉人姚松与被上诉人黄大有、中介方宋荣书签订了《房屋转让协议书》,协议约定:“甲方自愿将己有的广西农垦国有沙塘农场职工宿舍的房屋转让给乙方,房屋位于广西柳州市柳北区,转让价格80000万元”详见《房屋转让协议书》。三方签订协议书后,困黄大有没有拿出该房屋的房屋产权证,所以上诉人就没有支付购房款。到2015年2月1日甲方黄大有、黄筱琴,丙方(中介方)宋荣书声称该房屋能办房产证并可以过户,当日要求上诉人交了5000元买房押金,2015年2月3日交了购房款15000元,共计交了20000元给宋荣书。通过农业银行转账60000元给被上诉人。但从上诉人将购房款交给被上诉人后，被上诉人并没有将房屋产权过户到上诉人名下，也没有将房屋交给上诉人使用。后经上诉人向广西农垦国有沙塘农场查询才知道,被上诉人黄大有、黄筱琴转让的该房屋是违反农场规划所建的房屋,该房屋没有建房的相关合法手续,更没有房屋产权证等,上诉人完全是在被被上诉人与宋荣书合伙欺骗购买该无证而且无法使用的房屋，是违反农场规划所建的房屋，而且根据农场规定，该房屋被上诉人只有居住权，无权对该房屋的所有权、使用权进行转让获利。上诉人于2016年6月7日向农场提交的报告中，上诉人明确了其购买黄大有的房屋，上诉人是否可以使用？农场明确答复此房屋是违反规划建房子，并加盖了农场公章。但一审法院对此既不向农场调查核实，对此证据也没有认定。直接作出错误判决。二、在上诉人与被上诉人即中介人签订的《房屋转让协议书》第二条:乙方自愿购买甲方的房屋,还有被上诉人于2015年2月3日出具给上诉人的收条是“今收到姚松交来的购房款”、还有中介人宋荣书2015年2月1日出具的收条是“今收到姚松交来5000元买房押金”、2015年2月3日出具的收条也是:“今收到姚松交来即购房款`从这几份证据看,上诉人购买的是该房屋,并不只是该房屋的使用权,况且被上诉人也无权转让该房屋的使用权。一审法院认定被上诉人转让的是房屋使用权是错误,依据《合同法》第54条规定下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的合同;以上证明上诉人对该合同是存在重大误解的,以上证据充分证明上诉人要购买的是该房屋,并不只是该房屋的使用权。三、被上诉人根本就无法将该房屋交付上诉人使用、而且作为该房屋及房屋土地的所有人广西农垦国有沙塘农场已经明确答复上诉人,该房屋是违反农场规划建房子,被上诉人黄大有、黄筱琴无权转让该房屋的使用权,上诉人也无权使用该房屋,上诉人与被上诉人及中介人三方签订的《房屋转让协议书》是无效的,被上诉人根本就没法履行该《房屋转让协议书》。被上诉人与中介人宋荣书恶意串通、以欺诈手段与上诉人于2010年1月2日签订的《房屋转让协议书》,损害了国家、集体和上诉人的利益,依据《中华人民共和国合同法》第52条规定应依法确认该《房屋转让协议书》无效。为维护上诉人的合法权利,依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定,恳请二审法院依法改判,支持上诉人的上诉请求。被上诉人黄筱琴、黄大有辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以驳回。2、上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议书是合法有效的，协议中明确了双方转让的是房屋使用权而不是房屋所有权，所以不存在上诉人所称的所谓欺诈或者损害国家集体利益的行为。从一审的证据可以看出，二被上诉人对涉案的房屋是有使用权的，因此其转让行为是合法有效的，至于部分房屋被农场认定为违反规划建房，纯属上诉人私自改变房屋用途，以及对房屋进行改建和扩建导致的。3、对于收条上标明的是购房款，这是上诉人对购房款的误解，不能由此认定被上诉人转让的是房屋所有权。4、被上诉人已经履行完毕房屋的交付使用义务，上诉人一再认为其无权使用该房屋是被上诉人与中介恶意串通所致，是对事实的歪曲。一审法院认定事实：2010年1月2日，姚松（乙方、受让方）与黄大有（甲方、转让方）、宋荣书（丙方、中介方）签订了《房屋转让协议书》，约定黄大有将其自有的沙塘农场职工宿舍的房屋使用权转让给乙方；乙方自愿购买该房屋，并对房屋作了充分的了解；房屋位于广西柳州市柳北区，屋墙东面与黄启光房屋为邻，西面与曾树生房屋为界，属职工宿舍，另加上甲方在南、北两面获许自建的房屋两间，其南面房屋以公路为界，背面则以甲方自建房屋墙为界；房屋转让价格为80000元，乙方先支付定金20000元，余款60000元随后一次性支付给甲方；房屋使用权移交乙方后，该房屋的升值、贬值、拆迁、建设、修葺等一切都由乙方享受或承担，与甲方无关；甲方于协议生效之日起将房屋钥匙交付给乙方，并在双方在场的情况下，由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付，房屋的使用权归乙方行使；丙方日后将全权负责协助乙方处理与房屋相关的一切事宜，房屋日后发生的一切事宜都与甲方无关。2015年2月1日，姚松向宋荣书支付买房押金5000元。2015年2月3日，姚松向宋荣书支付购房款15000元。2015年2月3日，姚松向黄筱琴转账交付了购房款60000元，黄筱琴出具了收条，并于当天向姚松交付了房屋的钥匙。姚松接收上述房屋的钥匙后，对该房屋进行了改建、扩建。沙塘农场发现后，于2015年2月13日下达了《停工通知书》，认为其改建、扩建行为违反了农场建设规划，通知其停止建设，听候处理。2015年3月18日，宋荣书以黄大有的名义向沙塘农场提交一份《报告》，载明因黄大有在1995年在自己的住房前建有一间房子作为养殖用，现房子已损坏，需要修造，请农场批准。沙塘农场三分场在该《报告》上盖章并加以注明：“黄大友是农场退休人员，要求维修的房子是自己起的养殖房，现房子已破烂，现要求修整好，用来修理电动车。请场领导研究批示。”2015年3月22日，沙塘农场对该《报告》进行批示，拟出《公文处理单》，载明“经查，黄大有已退休，该同志住房已由种猪场宿舍迁至三分场自建房规划区内自建住房，房子于2011年7月28日通过验收。农场已规划该片区建设综合市场。按照在农场居住的居民因迁移、调换住房，在原住房周围自行搭盖的房、舍、棚要自行拆除，恢复原貌，将土地归还农场”，决定不再同意修整、维修。2016年6月7日，姚松向沙塘农场提交了一份《报告》，请示其向黄大有购买的用于修理电动车的房子是否可以使用。同日，农场三分场答复称“根据农场规划，此房子是违反规划建房子”。经查，黄大有于1995年4月25日取得本案房屋的《职工住房证》，房屋为砖木结构，建筑面积为43平方米，左侧与曾树生房屋相邻，右侧与黄启光房屋相邻。1995年8月18日，被告向沙塘农场提交《报告》，申请在其住房前（公路边）建设临时简便房屋进行养殖以作为生活补助，沙塘农场经研究，决定同意被告在其住房离公路八米处建设面积为60平方米的临时用房，表明如遇国家建设用地、拆迁，由被告自行负责，农场不进行拆迁补偿。姚松认为黄大有转让的房屋系违反农场规划，无建房的合法手续，无房屋产权证，自己是在受到被告的欺骗下购买了该无证房屋；黄大有和中介方宋荣书恶意串通，欺诈姚松支付购房款，损害了国家的利益，双方签订的《房屋转让协议》无效，故诉至法院。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者被告利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”姚松主张本案房屋无合法建房手续，黄大有存在欺诈，并与宋荣书恶意串通，本案的《房屋转让协议书》损害了国家的利益，但姚松提供的证据并不能证明其主张。首先，《房屋转让协议书》第一条已经明确黄大有转让的是房屋使用权，而非所有权。其次，姚松在签订协议前，实际上已对房屋进行了充分的了解。黄大有转让使用权给姚松的房屋是有职工住房证载明的43平方米住房、厨房以及1995年获得沙塘农场准许建设的60平方米的临时用房，并非姚松所主张的无合法建房手续的房屋。黄大有未取得房屋的所有权证，并不影响其对房屋有合法使用权，亦不影响其将房屋的使用权转让给姚松。姚松不能证明黄大有存在欺诈或者与宋荣书恶意串通并损害国家利益，也不能证明《房屋转让协议书》具有《中华人民共和国合同法》第五十二条确认合同无效的任何一项法定情形。因此，姚松主张合同无效不能成立，该院不予支持。因黄大有购买该房屋使用权的目的为用于修理电动车，且黄大有对房屋进行了改建和扩建，才被沙塘农场认定其改建和扩建的部分违反了农场的规划，姚松据此认为《房屋转让协议书》中的房屋全部违反了农场的规划，与事实不符，该院不予采信。《房屋转让协议书》合法有效，黄大有已经完成了交付房屋钥匙的合同义务，取得购房款60000元有合法依据，黄大有无须向姚松返还该购房款。综上所述，姚松的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回姚松的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取计650元，由姚松负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人对一审查明的异议为：一、对一审查明的“黄大有向上诉人交付了房屋钥匙、姚松收到钥匙后，对房屋进行了改建、扩建”有异议，事实是被上诉人并未交钥匙给上诉人，上诉人也没有进行扩建；二、对一审查明的“黄大有于1995年取得本案房屋的《职工住房证》”有异议，上诉人没有见过被上诉人的《职工住房证》，一审也没有查明该住房证是只能居住还是也可以出售。被上诉人对一审查明的事实的异议为：一审查明上诉人与被上诉人签订房屋转让协议的时间是2010年1月2日，事实是双方签订协议的时间是2015年2月3日，也是上诉人支付购房款给被上诉人的时间。本院对当事人争议事实的分析与认定：一、对上诉人提出的事实异议一，本院认为，从沙塘农场于2015年2月13日下达的《停工通知书》、2015年3月18日，宋荣书以黄大有的名义向沙塘农场提交一份《报告》，载明因黄大有在1995年在自己的住房前建有一间房子作为养殖用，现房子已损坏，需要修造，请农场批准的事实来看，上诉人交付购房款后，涉案房屋有存在被改建、扩建的事实。如果2015年2月3日上诉人支付了房款60000元给被上诉人后，被上诉人未把钥匙给付上诉人且该房屋在此后被改建、扩建，上诉人均未在当时向被上诉人主张权利，而是在时隔一年多后的2016年8月才向法院起诉请求确认合同无效以及退还购房款，并不符合常理，故本院对一审认定付款当天第三人黄大有向上诉人支付了房屋钥匙以及上诉人接收房屋钥匙后，对房屋进行改建、扩建的事实予以确认；二、对上诉人提出的事实异议二，第三人黄大有在一审提交了加盖了广西农垦国有沙塘农场公章的《国营沙塘园艺场职工住房证》，上诉人对该证据亦进行了质证，故对上诉人提出的该异议，本院不予支持。三、对被上诉人提出的事实异议，经本院核实，上诉人与被上诉人所签订的《房屋转让协议书》的落款时间为2010年1月2日，一审对此事实的查明并无不当，故上诉人的提出异议缺乏事实依据，本院不予采信。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者被告利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上诉人主张其欲购买涉案房屋的所有权，而本案房屋无合法建房手续亦无房屋产权证，被上诉人存在欺诈，并与中介人宋荣书恶意串通损害其利益，故本案的《房屋转让协议书》为无效合同。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《房屋转让协议书》第一条已经明确被上诉人转让的是房屋使用权，而非所有权，且购买房屋并非小事，上诉人在签订协议前、支付购房款时，应已对房屋进行了充分的了解。根据被上诉人提交的《职工住房证》上载明的内容，即涉案房屋为的43平方米住房、厨房以及1995年获得沙塘农场准许建设的60平方米的临时用房，可知，涉案房屋并非无合法建房手续的房屋，且被沙塘农场认定违反农场的规划部分系上诉人对房屋进行的改建和扩建部分，并非《房屋转让协议书》中的房屋全部违反了农场的规划，而沙塘农场亦未禁止该房屋使用权的转让。因此，上诉人不能证明被上诉人存在欺诈或者与宋荣书恶意串通并损害其利益，也不能证明《房屋转让协议书》具有《中华人民共和国合同法》第五十二条确认合同无效的任何一项法定情形，那么，本案《房屋转让协议书》合法有效，被上诉人已经完成了交付房屋钥匙的合同义务，被上诉人取得购房款60000元有合法依据，故对于上诉人提出合同无效以及请求退还购房款的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300（上诉人姚松已预交），由上诉人姚松负担。本判决为终审判决。审判长　　宁　冰审判员　　侯雪山审判员　　谭皓匀二〇一七年七月十七日代书记员　　黄子晟微信公众号“”