（2016）粤1391民初1867号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2018-09-26
案件名称
惠州市永昌房地产开发有限公司与张某某商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠州市永昌房地产开发有限公司,张某某
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初1867号原告（反诉被告）：惠州市永昌房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中兴五路30-8号。法定代表人：寇武力委托代理人：胡志宏，广东力臣律师事务所律师。被告（反诉原告）：张某某，男，汉族，1971年日出生，住址：惠州市市辖区，原告惠州市永昌房地产开发有限公司诉被告张某某商品房预售合同纠纷一案，本院2016年7月11日立案受理后，被告提起反诉，本院审查并受理后，将本诉和反诉合并进行审理，本院依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡志宏，被告2017年4月21日2017年5月12日张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年9月20日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发建设的美林雅苑中第x栋x单元xxxx号房，应付总价款人民币为243000元；第六条约定付款方式及期限为：分期付款。第七条第(2)款明确约定，被告如未按合同时间付款逾期超过90天后，原告有权解除合同。同时，附件4《合同补充协议》中第2条第4款约定：若被告有任何一期逾期付款超过30天，原告有权解除合同，将房屋另售他人，被告按房屋总价款的20%向原告支付违约金，并承担解除合同全部费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费、行政部门所收的费用等）；原告扣除违约金及解除合同的全部费用后，将已实际支付房款的剩余部分（无息）退还给被告。第13条约定：买受人在《商品房买卖合同》所列联系地址为指定联系地址，出卖人的任何函件或通知以邮寄、电话通知、等途径，均为有效传递信息。买受人所列地址如有变更，应于变更之日起7日内以书面通知出卖人，否则，买受人原列地址即为指定联系地址。第15条还约定：如本补充协议条款与《广东省商品房买卖合同》条款不一致，以本协议条款为准。合同及补充协议签订后，双方办理了商品房预售备案登记，但被告只支付了首期购房款人民币73000元。原告按被告提供的联系方式，向被告多次发出了催款通知，并发出《律师函》进行了催告。被告却置之不理，至今仍未履行余款170000原的支付义务，已构成双方合同约定的解除情形。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：l、请求判令解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，并判令被告在裁判文书生效之日起7日内协助原告办理解除合同备案登记手续；2、判令被告支付所购房屋总价款20%的违约金，共计人民币48600元：3、判令被告承担本案全部的诉讼费。原告向法庭提交了如下证据：证据一被告身份证，证据二广东省商品房买卖合同，合同编号：大亚湾（2014）1xxxx，证明双方存在商品房买卖合同法律关系，对付款总金额，付款方式、付款期限、违约责任、解除合同的条件，联系方式等内容都有明确约定，并已经办理商品房预售备案登记手续。证据三收款收据，证明被告已付款情况，逾期已达到合同约定的解除条件。证据四商品房综合竣工验收备案的登记表，证明原告不存在违约情形，证据五商品房预售备案登记证，证明原告不存在违约情形，证据六律师函及中国邮政邮寄详情单，证明原告发出过催款函。补充证据七契税以及维修基金代缴证明，证明我方为被告代缴了契税和维修基金费用。被告辩称：理由与反诉状一致。被告向法庭提交了以下证据，证据一购房费用明细表，证明所用费用明细登记，证据二变更申请函，名字是我的，但钱是张某某出的。证据三深圳失业证明，证明张某某失业，证据四申请，证明与证据二一致。证据五张某某身份证，证据六出院记录，证明张某某有病在身，证据七五华县村民委员为证明，证明张某某有病，他的母亲和兄弟姐妹作为监护人。证据八住院证明书，证明张某某有病，证据九深圳法院传票，司法鉴定所意见书，法院判决书，证明在深圳法院有官司发生。反诉原告诉称：购买美林雅苑的房子，是张某某借其弟弟即反诉人张某某的名义买的，这事被反诉人从老板、经理到销售员都知道，当时是美林雅苑销售员李某直接和美林雅苑老板沟通好的，如果购房时老板不允许张某某借弟弟的名义买房，就不会有《变更申请函》的出现，张某某只是临时用了其弟弟（张某某）的名买房，这是事实。当时购买美林雅苑的房子是反诉人三姐弟每人订购了一套，并且三人均交了1000元定金，后来因为张某某的姐姐（张惠美）和其弟弟（张某某）嫌美林雅苑的房子只有一个壳子，里面的房间也没有用墙隔开，装修起来比较花钱，楼下也没有绿化带，所有就不想买。张某某当时也不想买，但是他考虑到三姐弟每人都交了1000元定金，不买的话三姐弟的3000元定金就要不回来了，所以他就执意要买，张某某提议由他本人购买美林雅苑x栋x单元（xxxx）号房，（xxxx）号房原是张某某姐姐买的，因为那套房比张某某购买的要便宜5000元，所以张某某直接和老板沟通，要换张某某姐姐便宜5000元的那套房子，老板同意了才换成的，之所以张某某购买的房子比他姐姐的要贵50**元，是因为张某某和弟弟张某某先来美林雅苑看房并交了定金，张某某姐姐（张某）的房子是比张某某和反诉人张某某迟了一个多星期才买的，而且也是直接从老板手里买的（讲价降了5000元），后来李某提议说张某某姐姐（张某）和他弟弟（张某某）交的1000元定金可转给张某某名下购买房子，作为购房款抵消了，接着办了购房手续：房款总价243000元，两年免息四次付清，于是张某某在2014年9月20号交了首付款金额73000元，杂费包括税10443元，共计交了83443元，余下的170000元后面分四个时间段平均支付，分别是：2015年3月20日前交42500元，2015年9月20日前交42500元，2016年3月20日前交42500元，2016年9月20日交42500元，最后一笔为房款总价的交款截止日。以后因为张某某在深圳的离婚案，法院判房子给了他老婆，看到判决书张某某受不了打击，精神分裂症复发了，因为从1991年开始他就由精神分裂症，时好时坏，至今未恢复健康，张某某的姐姐和弟弟张某某前往美林雅苑，告诉被反诉人即原告惠州市永昌房地产开发公司张某某的病情，并拿出张某某在《广东省南天司法鉴定所》鉴定的疾病鉴定书给美林雅苑老总看，说明张某某没按期交后面的房款是因为有精神分裂症、无民事行为能力，不是有意拖欠房款。而且张某某的弟弟（张某某）在2016年1月18日2016年1月18日那天还写了延期交后期房款申请：宽限两年再交齐后期房款，理由为：实际买房者张某某有上述病情。为此，特提起反诉，请依法判决：1.请求法院判令被反诉人继续让反诉人张某某履行买房合同（购买房子）。2,请求法院判令被反诉人向反诉人支付违约金48600元;3.本案本诉与反诉的诉讼费由被反诉人承担。反诉原告提交的证据与本诉证据一致。反诉被告辩称：被答辩人系完全民事行为能力人，本案的商品房买卖合同及补充协议均系由被答辩人本人签字盖印，故被答辩人应当为自己的民事行为承担全部民事责任。被答辩人在反诉中提及的张某某并非合同主体，系本案案外人，故我方认为张某某的个人情况与本案无任何关系，被答辩人陈述的内容纯属为了推卸合同责任。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第六条明确约定了支付房款的金额及时间，但被答辩人却未依约履行支付房款义务。答辩人向被答辩人多次发出催款通知，并委托广东力臣律师事务所向被答辩人邮寄《律师函》，要求被答辩人履行合同义务，但被答辩人却置之不理，至今仍未履行合同义务。被答辩人的行为明细已构成违约，故答辩人依据《商品房买卖合同》第七条第2款及《合同补充协议》第二条第4款有权解除双方签订的《商品房买卖合同》并追求被答辩人的违约责任。综上，答辩人认为：被答辩人（本诉被告）诉称请求没有事实和法律依据，恳请贵院予以驳回，并支持答辩人（本诉原告）的本诉请求。反诉被告向法庭提交证据与本诉证据一致。经审理查明：2014年9月20日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州大亚湾美林雅苑中第x栋x单元xxxx号房，建筑面积38.48平方米，合同总价款为243000元。二、付款方式，被告采取分期付款的支付方式，即应于2014年9月20日前支付首付款73000元，2015年9月20日支付85000元,余款85000元在2016年9月20日前付清。三、逾期付款的违约责任，被告如未按合同时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金；被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。四、交付期限，合同约定的交房时间为2016年9月20日前。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订被告当日支付73000元,其他费用844元，契税7290元，维修基金2309元。同日原、被告双方签订了《合同补充协议》，对逾期付款约定了违约责任。《合同补充协议》中第2条第4款约定：若被告有任何一期逾期付款超过30天，原告有权解除合同，将房屋另售他人，被告按房屋总价款的20%向原告支付违约金，并承担解除合同全部费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费、行政部门所收的费用等）；原告扣除违约金及解除合同的全部费用后，将已实际支付房款的剩余部分（无息）退还给被告。0此期间被告仍告双方应当诚实信用国民事诉讼法》第二百五十三条的另查，涉案房产所在的商住小区工程于2015年5月8日通过了建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收，取得了竣工验收报告，2015年7月23日在大亚湾区住房和规划建设局办理了竣工验收备案。2015年10月13日，被告向原告发出《律师函》，要求被告在10月31日前支付剩欠的购房款。以上事实，有原告提交的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，收款收据，商品房综合竣工验收备案登记表，律师函和被告提交的《商品房买卖合同》工程竣工验收备案表、原告向被告开具的收款收据等证据在卷证实，予以认定。本院认为：被告具备商品房预售资质，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，原、被告双方应当按照合同的约定履行相应的权利和义务。一、关于本诉1.原告是否有权解除商品房买卖合同。双方约定被告应当在2015年9月20日支付85000元,2016年9月20日前2015年5月30日前，支付剩余房款85000元,期满后被告未交，原告于2015年10月13日，向被告发出《律师函》，要求其在10月31日前支付剩欠的购房款,被告至原告起诉也未支付剩余房款,逾期付款时间超过了合同约定的90日，故原告要求解除合同的请求，本院予以支持。2.关于被告应当支付的违约金问题,原、被告双方在商品房买卖合同及合同补充协议中对逾期付款违约金的计算均有约定，商品房买卖合同的约定为：“买受人逾期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。合同补充协议约定：“逾期付款超过30天，原告有权解除合同，将房屋另售他人，被告按房屋总价款的20%向原告支付违约金”。本案中的合同补充协议由原告提供，是为了重复使用而预先拟定的格式条款，原告应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，双方已在商品房买卖合同中明确约定了被告逾期付款的违约金，原告作为提供格式条款的一方又在补充协议中加重了对方的责任，因此该协议对于逾期付款违约金的约定无效。原告要求按照补充协议的约定，收取购房总款20%作为违约金的请求，本院不予支持。本案逾期付款违约金按照商品房买卖合同中的约定计算，即人民币1700元（170000*1%=1700元）。二、关于反诉问题双方合同约定付款方式为分期付款，反诉原告已构成违约,现其以购房名字是其哥张某某所出,现张某某有病,所以没有按时交付房款为由,想继续履行合同,证据、理由不充分，故反诉原告要求反诉被告继续履行合同及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告收取被告的购房款应予退回，被告交纳的其他费用844元，契税7290元，维修基金2309元，由被告申请退回，原告惠州市永昌房地产开发有限公司予以协助。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告惠州市永昌房地产开发有限公司与被告张某某于2014年9月20日签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》；（预告登记合同号HW201413754号，预告登记证号为粤房地预登惠州字第3300142042号）。二、被告张某某自本判决发生法律效力之日起10日内向原告惠州市永昌房地产开发有限公司支付逾期付款违约金1700元。三、原告惠州市永昌房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向被告张某某退回已付购房款73000元。四、驳回原告惠州市永昌房地产开发有限公司其他的诉讼请求；五、驳回反诉原告张某某的反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1015元，由原告惠州市永昌房地产开发有限公司负担900元，被告张某某负担105元；反诉受理费508元，由反诉原告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 罗亚鸼审判员 曾日华审判员 薛银标二〇一七年七月十七日书记员 李 博 来源：