（2017）苏05民终3949号

裁判日期: 2017-07-17

公开日期: 2017-10-10

案件名称

叶明明、汤冬霞与沈海平、刘苏君房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈海平,刘苏君,叶明明,汤冬霞

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2017）苏05民终3949号上诉人（原审被告）：沈海平，男，1956年8月10日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：刘苏君，女，1952年6月20日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：叶明明，男，1987年3月27日生，汉族，住河南省宜阳县。被上诉人（原审原告）：汤冬霞，女，1987年11月12日生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：沈妍，江苏颐华律师事务所律师，代理上述两��上诉人。委托诉讼代理人：刘振涛，江苏颐华律师事务所实习律师，代理上述两被上诉人。上诉人沈海平、刘苏君因与被上诉人叶明明、汤冬霞房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初5632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。沈海平、刘苏君的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：双方约定2016年2月29日被上诉人应支付15万元，但是被上诉人不但没付钱，还编造事实说上诉人在常熟，中介也没有要求上诉人将流程往后推。由于被上诉人未付钱并且在3月1日就另买房屋，已经构成违约。叶明明、汤冬霞辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。叶明明、汤冬霞向一审法院起诉请求��沈海平、刘苏君返还定金50000元；赔偿房屋差价损失328000元、中介费损失7000元、房屋租金损失2600元。一审法院认定事实：叶明明、汤冬霞系夫妻。位于苏州吴中经济开发区城南街道××花园××室房屋系沈海平、刘苏君共同共有，501室建筑面积为80.82平方米、阁楼面积为3.21平方米，该房屋上设定有抵押权。2016年1月13日，叶明明、汤冬霞与沈海平、刘苏君经链家公司居间签订《存量房买卖合同》一份，合同约定，沈海平、刘苏君将上述房屋出售给叶明明、汤冬霞。该合同载明房屋价款为1680000元，涉案房屋设定有抵押权，出卖人应于2016年2月29日前办理抵押注销手续。房款支付方式为，买受人于2016年2月29日前向出卖人支付首付款510000元，该款由买受人直接支付至交易中心指定的托管账户。买受人应于双方办理本房屋资金托管手续之日起3天内与贷款银行办理贷��手续，贷款金额1170000元。合同第八条出卖人逾期交房违约责任约定为，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照本合同约定房屋价款的20%向买受人支付违约金。该合同还附有家具、设备清单。合同签订当日，双方签订《补充协议》一份，其约定，叶明明、汤冬霞应支付沈海平、刘苏君交易首期款230000元，于2016年1月7日前支付定金50000元，2016年2月29日前支付150000元，另30000元作为交房保证金于双方物业交割完毕之后由叶明明、汤冬霞交付给沈海平、刘苏君。叶明明、汤冬霞逾期支付上述房屋交易首期款的，应按逾期支付款项的千分之五按天向沈海平、刘苏君支付违约金，逾期超过30天的，视为违约，沈海平、刘苏君有权单方面解除合同并按存量房买卖合同约定房屋价款的20%向��明明、汤冬霞追究违约责任。双方确定转让价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，合计为1910000元。若任何一方违反本补充协议的，其应承担的违约责任应适用存量房买卖合同的违约责任的约定，与存量房买卖合同约定不一致的以本协议为准。2016年4月5日，沈海平、刘苏君委托律师向叶明明、汤冬霞寄送律师函，其主要内容为：叶明明、汤冬霞未支付首期款150000元已逾期超过30天，故沈海平、刘苏君要求解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；自本函到达之日起十日内向沈海平、刘苏君支付合同约定的房屋总价款的20%的违约金。该函件于2016年4月6日由他人代收，叶明明、汤冬霞认可收到该函件。此后，叶明明、汤冬霞于2016年5月20日向沈海平、刘苏君回函，其内容为：叶明明、汤冬霞于2016年2月29日已通知沈海平、刘苏君履行首付款交付手续、配合办理网签及贷款手续，因沈海平、刘苏君当日不在苏州，故导致未能按照合同约定日期各自履行相应义务。在2016年3月1日的磋商中，沈海平、刘苏君明确表示要求加价470000元并拒绝收取首付款，致使双方合同未能履行，沈海平、刘苏君违约在先，无权行使合同解除权，沈海平、刘苏君的律师函无解除合同的效力。因沈海平、刘苏君不履行合同，叶明明、汤冬霞依法行使法定解除权，告知沈海平、刘苏君解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，在本函到达之日两日内，双倍返还叶明明、汤冬霞定金100000元，赔偿因违约造成的损失，包括但不限于房屋差价损失328000元、中介费损失7000元、租房损失2600元。该函件于2016年5月21日签收，沈海平、刘苏君确认收到。另查明，叶明明、汤冬霞于2016年1月7日向刘苏君支付��房定金50000元。叶明明、汤冬霞于2016年1月13日向链家公司支付中介佣金7000元。叶明明、汤冬霞曾将原自有的位于苏州吴中经济开发区城南街道金珺花园63幢103室房屋出售他人，与他人于2016年1月19日签订《存量房交易资金监管协议》，资金托管1150000元。后叶明明于2016年2月29日收到房款1150000元。2016年2月26日，链家公司工作人员向刘苏君短信询问能否将办理流程约定的2月29日往后延至下周三。对此，刘苏君未作回复。以上事实，由叶明明、汤冬霞提供的存量房买卖合同、补充协议、定金收条、涉案房屋权属信息证明、律师函、回函及送达凭据、资金监管协议及银行交易明细，当事人的陈述以及庭审笔录予以证实。庭审中，叶明明、汤冬霞拟证明刘苏君在2016年2月29日以人在常熟为借口推迟接收首付款150000元，在2016年3月1日拒绝按合同约定的价款履��，要求房价涨至2380000元，拒绝接收首付款，并认可自己违约，要退还定金的事实，提供了如下证据：1、2016年3月1日、3月14日的谈话录音资料及文字整理稿，拟证明刘苏君在2016年3月1日拒收房款差价，要求涨价至2380000元，并明确表示要返还定金50000元的事实。经审查，上述谈话录音内容中，刘苏君表示过要涨价，不愿意出售涉案房屋，不同意收钱。其中其谈到女儿不肯卖，需加价到2500000元，其丈夫称2380000元，还称其是违约方，愿意将定金50000元退还给叶明明、汤冬霞，要叶明明、汤冬霞起诉处理。2、王国良出具的情况说明及其到庭所作的证人证言。情况说明及其陈述的主要内容为：其自2015年10月至2016年3月底期间在链家公司新城金郡店担任分公司经理职务。2016年3月1日，其公司的物业顾问万凌志和其讲负责的一笔交易，房东提出不卖房子，要一起协调。��时在店内，叶明明和汤冬霞，房东刘苏君，万凌志和其均在场。房东刘苏君表示不卖房子了，也拒绝收取叶明明十几万差额部分，房东也提出要加价，但双方对加价没有谈成。房东不愿意卖房，也不愿意调解支付违约金，刘苏君要叶明明起诉她。3、万凌志出具的情况说明及其到庭所作的证人证言。情况说明及其陈述的主要内容为：其自2015年10月至2016年4月25日期间在链家公司新城金郡店担任物业顾问职务，负责叶明明、汤冬霞与沈海平、刘苏君房产交易。双方约好在2016年2月29日前办网签，叶明明联系其称29号前要出差能否延期，其和房东讲后，房东不太愿意延期。28号其打电话给叶明明说房东不太愿意延期，要叶明明还是尽量及时。叶明明说就不出差了，就29号付差额。29号，其就打电话给房东，房东说在常熟出差，赶不回来。其约到3月1日，刘苏君同意��后其安排买卖双方于3月1日在其公司新城金郡店里，当时叶明明、汤冬霞、刘苏君、沈海平在场，房东表示女儿不同意卖房，沈海平情绪激动，先走了。刘苏君留下来谈，提出要加价，但未谈成，刘苏君不愿意卖房子，也不愿意调解支付违约金，买方本来是要付差价150000元的，房东拒绝收钱。之后，3月14日也组织双方谈过一次，双方未谈成。另，买方约在1月27日、28日向其讲过钱已经到位了。4、房屋租赁合同、租金支付凭证及房屋买卖居间合同复印件，拟证明叶明明、汤冬霞将位于同小区的63幢103室房屋以1185000元的价格出售他人，合同签订日期为2015年12月27日，所得款项用于购买涉案房屋。另，叶明明、汤冬霞将涉案房屋出售他人后，其因此于2016年3月份在外租房，每月租金为2600元。叶明明还陈述，2016年2月28日，其打电话给中介称要出差，让中介联系刘苏君能不能将150000元往后几天付，但得到的回复是不同意延后，后其就向公司申请不出差，29日准时去付款，后中介打电话给叶明明、汤冬霞称沈海平、刘苏君在常熟，29日就未付钱。2016年3月1日，中介打电话给叶明明、汤冬霞，通知交付150000元，其当时想交付款项时，刘苏君明确表示要加价，后协商未果，刘苏君让叶明明、汤冬霞去法院起诉。经质证，沈海平、刘苏君陈述，对录音资料的真实性予以认可，刘苏君录音中所说过的话，均是叶明明、汤冬霞胁迫、引诱下说的，叶明明、汤冬霞并没有按合同约定将相应款项支付给沈海平、刘苏君，沈海平、刘苏君并没有在2月29日接到中介要其去收款的电话通知，其只在2月26日收到要晚付款项的短信，未作回复。对证人出具的情况说明不予认可，其内容非证人的真实意思表示。其对中介人员的身份存有��议，本起交易的中介业务员换了好几个。对租赁合同予以认可，但与本案无关联。对房屋买卖合同复印件不予认可。另，第一次庭审时，沈海平、刘苏君陈述，因叶明明、汤冬霞称其要出差，其与中介说不同意往后延几日交钱，就去了常熟，故在2016年2月29日未收到150000元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，叶明明、汤冬霞与沈海平、刘苏君签订的房屋买卖合同，不违反法律强制性规定，应属有效，双方当事人应受其约束，诚信履行合同约定的义务。叶明明、汤冬霞依约向沈海平、刘苏君支付了购房定金50000元，予以确认。根据合同约定，双方应当于2016年2月29日前办理完毕合同备案及资金托管手续，沈海平、刘苏君应于该日前注销涉案房屋上设定的抵押权，而叶明明、汤冬霞应当在该日之前支付首付款150000元。实际上，��方均未在2016年2月29日前履行完毕上述约定的义务，对此应归责于哪一方，双方各执一词。叶明明、汤冬霞认为因沈海平、刘苏君的原因而导致首付款未能按约支付，且沈海平、刘苏君以涨价为由拒绝出售涉案房屋，拒绝履行合同主要义务，已构成根本违约。而沈海平、刘苏君抗辩叶明明、汤冬霞未在2016年2月29日前支付首付款150000元，构成违约。针对双方的上述争点，原审法院分析认为，首先，沈海平、刘苏君对叶明明、汤冬霞举证的2016年3月1日、3月14日录音资料的真实性无异议，对该证据予以采信。根据2016年3月1日的录音资料中双方的谈话内容及双方的当庭陈述可以得知，刘苏君在2016年3月1日明确表示要加价才愿出售涉案房屋，且有拒收叶明明、汤冬霞支付首付款150000元的意思。由此可以说明，沈海平、刘苏君以涨价为由拒绝出售涉案房屋并拒收首付款的意思明确，该行为应视为不履行合同主要义务。其次，根据叶明明、汤冬霞的银行账户存款情况而言，其在2016年2月29日有充足资金支付本案所涉的首付款150000元。本案证人系双方交易的居间方，知晓双方交易情况，且作为案外人与双方当事人并无直接利害关系，沈海平、刘苏君亦无证据反证证人出具的情况说明及其陈述虚假而不具可采信之情形，故证人出具的情况说明及证人证言可信度较高。根据证人的陈述及录音资料中双方的谈话内容可知，叶明明、汤冬霞有在2016年2月29日向沈海平、刘苏君支付首付款的意思表示，沈海平、刘苏君在谈话中亦陈述有叶明明、汤冬霞29日傍晚来付款而无法交易的内容，而且沈海平、刘苏君在第一次庭审时陈述因其不在苏州而不能在2月29日接收房款。因此，现有证据不能认定叶明明、汤冬霞未支付首付款属恶意违约。本起交易标的物为不动产，双方履行合同应当协助配合，促使合同全面履行，即便双方在2016年2月29日交接款项可能会导致无法在该日前完成其他合同约定的事项，如双方能继续诚信履行，此情形并不必然导致本案合同无法继续履行。再则，即便叶明明、汤冬霞违约未在2016年2月29日前支付首付款，双方在合同明确约定，如买受方逾期付款不超过30日，出卖方有权要求买受方支付违约金，只有在逾期30日仍不付款的情形下，出卖方才有权解除合同，而沈海平、刘苏君在约定的付款日届满后第三日即明确表示要加价出售，并拒收首付款，显属不当。叶明明、汤冬霞在沈海平、刘苏君拒收首付款的情况下无法将款项支付给沈海平、刘苏君，而沈海平、刘苏君以此认为叶明明、汤冬霞逾期30日仍未付款而主张解除合同，于法无据，其解除通知无效，对叶明明、汤冬霞不具有解除合同的效力。综上，��海平、刘苏君明确表示以及以自己的行为表明不履行主要合同义务，已构成根本违约。因沈海平、刘苏君违约，叶明明、汤冬霞通知沈海平、刘苏君解除合同，具有解除效力，故双方签订的存量房买卖合同及补充协议于解除通知到达之日（即2016年5月21日）起解除。沈海平、刘苏君存在根本违约行为致本案合同解除，叶明明、汤冬霞要求沈海平、刘苏君承担违约责任，于法有据。叶明明、汤冬霞要求沈海平、刘苏君返还定金50000元，于法有据，予以支持。关于赔偿房屋差价损失，沈海平、刘苏君违约给叶明明、汤冬霞造成的损失，应包括直接损失和预期可得利益损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。叶明明、汤冬霞主张的房屋差价损失为328000元，沈海平、刘苏君抗辩叶明明、汤冬霞有止损义务，对差价损失不予认可。双方在合同中约定的涉案房屋的实际成交价为1910000元，沈海平、刘苏君曾要求涨价至2380000元，说明沈海平、刘苏君认可涉案房屋当时的市场价值为2380000元，原审法院据此以该价格作为考量叶明明、汤冬霞主张差价损失的参考依据。鉴于沈海平、刘苏君在2016年3月1日告知叶明明、汤冬霞不履行合同，叶明明、汤冬霞亦有责任采取措施防止损失的扩大。而且，本案合同约定叶明明、汤冬霞应在2016年2月29日前支付首付款，其通过中介经办人员告知沈海平、刘苏君于2016年2月29日交付款项，虽未违反合同约定，但叶明明、汤冬霞应当考虑付款之后给予沈海平、刘苏君一定合理期限以利于沈海平、刘苏君在2016年2月29日前履行其相应义务，故叶明明、汤冬霞亦有欠妥当之处。基于涉案房屋的市场行情及交易成本、沈海平、��苏君单方违约的过错及违约行为发生的节点、合同履行状态、叶明明、汤冬霞的实际损失及预期利益等因素综合考量，本院认定叶明明、汤冬霞主张的差价损失过高，酌情调整按（2380000-1910000）×50%计算为235000元。叶明明、汤冬霞主张的中介费损失7000元、租金损失2600元，有证据证实，且在合理范围，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决：一、沈海平、刘苏君于判决生效之日起十日内退还叶明明、汤冬霞定金人民币50000元。二、沈海平、刘苏君于判决生效之日起十日内赔偿叶明明、汤冬霞购房差价损失235000元、中介费损失7000元、租金损失2600元，合计人民币244600元。案件受理费收取计人民币7114元，由叶明明、汤冬霞负担1707元，沈海平、刘苏君负担5407元。二审中��当事人没有提交新证据。本院认为，叶明明、汤冬霞与沈海平、刘苏君经链家公司居间签订《存量房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该合同及补充协议约定，沈海平、刘苏君应于2016年2月29日前办理抵押注销手续。叶明明、汤冬霞应支付沈海平、刘苏君交易首期款230000元，于2016年1月7日前支付定金50000元，2016年2月29日前支付150000元。叶明明、汤冬霞逾期支付上述房屋交易首期款逾期超过30天的，沈海平、刘苏君有权单方面解除合同并追究违约责任。在合同履行中，沈海平、刘苏君未于2016年2月29日前注销涉案房屋上设定的抵押权，构成违约，而叶明明、汤冬霞也未在该日之前支付首付款150000元，亦构成违约。但此时，双方均未根本违约或者一方的违约情形达到符合合同约定的解除条件，如双方诚实守信，合同仍可继续履行。然，根据原审查明的事实，足以认定刘苏君在2016年3月1日明确表示要加价才愿出售涉案房屋最终导致双方合同无法继续履行。沈海平、刘苏君拒绝履行合同主要义务，已构成根本违约，依法应承担违约责任。双方合同约定的违约金为房屋价款的20%，叶明明、汤冬霞主张房屋差价损失328000元，原审法院考虑到房屋的市场行情及交易成本、沈海平、刘苏君违约情形，及叶明明、汤冬霞亦具有过错等综合情况，酌定违约金按（2380000-1910000）×50%计算为235000元，系司法裁量权的有效行使，相关依据并无明显不当，本院予以维持。综上所述，沈海平、刘苏君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判��如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7114元，由上诉人沈海平、刘苏君负担。本判决为终审判决。审判长　叶　刚审判员　赵　东审判员　杨　兵二〇一七年七月十七日书记员　吴茂程百度搜索“”